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Maison à vendre

Bien expiré
VilleOrmesson-sur-Marne (94)
Surface232m²
Coût Total599 750€
Loyer Annuel49 983€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+603€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 490 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 2 112,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, calme

situé en plein centre de Ormesson-sur-Marne, sur l'avenue du Château, ce pavillon indépendant bénéficie d'un emplacement exceptionnel : un cadre de vie à la fois calme, recherché et ultra pratique, à deux pas des écoles, commerces et services du quotidien.

Ormesson-sur-Marne est une commune très appréciée pour sa qualité de vie, son ambiance familiale, ses espaces verts et sa proximité avec les grands axes tout en restant paisible.

Le pavillon se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un double séjour lumineux, d'une cuisine indépendante aménagée, d'une chambre, d'un dressing, d'une salle de bains et de WC séparés. À l'étage, deux chambres, un grenier aménagé avec fort potentiel (jusqu'à 2 chambres supplémentaires), une salle d'eau, des WC séparés et un coin bureau.

Un garage complète ce bien.

LES ATOUTS

  • Hyper centre-ville d'Ormesson-sur-Marne
  • Emplacement calme, recherché et sécurisé
  • Vie quotidienne à pied : écoles, commerces, commodités
  • Beaux volumes et agencement fonctionnel
  • Fort potentiel d'évolution avec combles aménageables
  • Garage Laforêt Ormesson-sur-Marne, Chennevières-sur-Marne
Ville : Ormesson-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94490
Coordonnées : 48.785713, 2.533491
Total : 599 750€
Prix d'acquisition : 490 000€
Travaux : 70 550€
Valeur du bien : 560 550€
Frais de notaire : 39 200€
Coût estimé : 39 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 17.95€/m²/mois
Fourchette : 12.45€ - 25.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 4165€/mois
Loyer annuel estimé : 49983€/an
Fourchette totale : 2888€ - 6007€/mois
Fourchette annuelle : 34656€ - 72090€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 128,09 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :957 716 €
Prix d'achat :490 000 €
Décote à l'achat :-467 716€ (-48.8%)
Marge achat-revente :357 966€ (37.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :599 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 996,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :149,94€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 146,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :299 068,19€
Coût de l'assurance :44 981,25€
Taxe foncière : 4 998,33€/an
Soit par mois : 416,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 165,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 562,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :602,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 335 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 232 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 232 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 550 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 600€
    Isolation toiture/combles: 232 m² × 50€/m² = 11600€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:19 350€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€/fenêtre = 17400€, Main d'œuvre: 1950€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 983 €/an
Calcul : 4 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 599 750 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 799 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 956 €
Revenus locatifs : +49 983 €
Charges déductibles : -97 956 €
Résultat foncier Année 1 : -47 973 €(Déficit de 47 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 406 €/an
Revenus locatifs : +49 983 €
Charges déductibles : -27 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 577 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26573.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 490 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 318 500 €(65% de 490 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 582 €/an
Calcul : 318 500 € × 3,636% = 11 582 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 983 €97 976 €20 628 €-47 993 €21 400 €26 593 €26 593 €
250 983 €26 884 €20 087 €24 099 €--2 494 €
352 003 €26 323 €19 525 €25 680 €---
453 043 €25 742 €18 945 €27 301 €---
554 104 €25 141 €18 343 €28 963 €---
655 186 €24 518 €17 721 €30 668 €---
756 289 €23 873 €17 076 €32 416 €---
857 415 €23 206 €16 408 €34 209 €---
958 563 €22 515 €15 717 €36 049 €---
1059 735 €21 799 €15 002 €37 935 €---
1160 929 €21 058 €14 261 €39 871 €---
1262 148 €20 291 €13 494 €41 857 €---
1363 391 €19 497 €12 700 €43 894 €---
1464 659 €18 675 €11 877 €45 984 €---
1565 952 €17 824 €11 026 €48 128 €---
1667 271 €16 942 €10 145 €50 329 €---
1768 616 €16 030 €9 232 €52 587 €---
1869 989 €15 085 €8 287 €54 904 €---
1971 389 €14 107 €7 309 €57 282 €---
2072 816 €13 094 €6 296 €59 723 €---
2174 273 €12 045 €5 247 €62 228 €---
2275 758 €10 959 €4 162 €64 799 €---
2377 273 €9 835 €3 038 €67 438 €---
2478 819 €8 671 €1 874 €70 147 €---
2580 395 €7 466 €669 €72 929 €---
TOTAL1 600 981 €539 558 €299 068 €1 061 423 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 061 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 497 €-6 420 €+16 917 €
2+10 497 €0 €+10 497 €
3+10 497 €+6 956 €+3 541 €
4+10 497 €+8 190 €+2 307 €
5+10 497 €+8 689 €+1 808 €
6+10 497 €+9 200 €+1 297 €
7+10 497 €+9 725 €+772 €
8+10 497 €+10 263 €+234 €
9+10 497 €+10 815 €-318 €
10+10 497 €+11 381 €-884 €
11+10 497 €+11 961 €-1 464 €
12+10 497 €+12 557 €-2 060 €
13+10 497 €+13 168 €-2 671 €
14+10 497 €+13 795 €-3 298 €
15+10 497 €+14 438 €-3 941 €
16+10 497 €+15 099 €-4 602 €
17+10 497 €+15 776 €-5 279 €
18+10 497 €+16 471 €-5 974 €
19+10 497 €+17 185 €-6 688 €
20+10 497 €+17 917 €-7 420 €
21+10 497 €+18 668 €-8 171 €
22+10 497 €+19 440 €-8 943 €
23+10 497 €+20 231 €-9 734 €
24+10 497 €+21 044 €-10 547 €
25+10 497 €+21 879 €-11 382 €
Total+262 425 €+318 427 €+-56 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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