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Détails du bien

Bien expiré
VilleVitry-sur-Seine (94)
Surface77.04m²
Coût Total253 500€
Loyer Annuel17 487€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 77.04 m²
Prix au m² : 2 466,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé sur la commune de Vitry-sur-Seine, à 4 minutes à pied du tramway ligne 9 arrêt "CAMILLE GROUT" et à 1 arrêt de Tram de la futur Ligne métro 15 arrêt "Mairie de Vitry" (12min à pied), l'agence CENTURY 21 Raspail vous présente cet appartement de quatre pièces au cœur d'une résidence calme et sécurisée.

Il est constitué d'une entrée donnant sur une cuisine indépendante et un séjour, d'un couloir qui dessert les trois chambres, la salle de bain et les toilettes séparées. Ce bien est accompagné d'une place de parking et d'une cave. Localisation idéale avec des commerces à proximité tels qu'Auchan et Franprix, à moins de 5 minutes à pied, ainsi que des commodités comme la patinoire et le centre aquatique, qui se trouvent à 6 minutes à pied. Idéal en tant que premier achat ou investissement locatif. - https://www.century21-raspail-vitry.com/mentions_legales/

Ville : Vitry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94400
Coordonnées : 48.784743, 2.393684
Total : 253 500€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 238 300€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.04m²
Loyer prédit : 18.92€/m²/mois
Fourchette : 15.10€ - 23.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1457€/mois
Loyer annuel estimé : 17487€/an
Fourchette totale : 1163€ - 1826€/mois
Fourchette annuelle : 13956€ - 21910€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 552,43 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 679 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-83 679€ (-30.6%)
Marge achat-revente :20 179€ (7.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 256,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :73,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 330,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 563,31€
Coût de l'assurance :22 181,25€
Taxe foncière : 1 748,68€/an
Soit par mois : 145,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 457,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 476,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé - cuisine en très mauvais état sans photo
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2m × 2.5m
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 77 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 750€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 500€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 36 m² × 200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€ = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ + 5 prises × 100€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000€
    Vérification plomberie: 77 m² × 80€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 487 €/an
Calcul : 1 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 500 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 471 €
Revenus locatifs : +17 487 €
Charges déductibles : -59 471 €
Résultat foncier Année 1 : -41 984 €(Déficit de 41 984 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 584 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 171 €/an
Revenus locatifs : +17 487 €
Charges déductibles : -11 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 316 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20583.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 487 €59 479 €8 543 €-41 992 €21 400 €20 592 €20 592 €
217 837 €10 952 €8 316 €6 884 €--13 708 €
318 193 €10 718 €8 082 €7 475 €--6 232 €
418 557 €10 475 €7 839 €8 082 €---
518 928 €10 224 €7 588 €8 704 €---
619 307 €9 965 €7 329 €9 342 €---
719 693 €9 696 €7 060 €9 997 €---
820 087 €9 418 €6 782 €10 668 €---
920 489 €9 131 €6 495 €11 358 €---
1020 898 €8 833 €6 198 €12 065 €---
1121 316 €8 526 €5 890 €12 791 €---
1221 743 €8 207 €5 571 €13 535 €---
1322 177 €7 878 €5 242 €14 300 €---
1422 621 €7 537 €4 901 €15 084 €---
1523 073 €7 184 €4 548 €15 889 €---
1623 535 €6 819 €4 183 €16 716 €---
1724 006 €6 442 €3 806 €17 564 €---
1824 486 €6 051 €3 415 €18 434 €---
1924 975 €5 647 €3 011 €19 328 €---
2025 475 €5 229 €2 593 €20 246 €---
2125 984 €4 796 €2 160 €21 188 €---
2226 504 €4 349 €1 713 €22 155 €---
2327 034 €3 886 €1 250 €23 148 €---
2427 575 €3 407 €771 €24 168 €---
2528 126 €2 911 €275 €25 216 €---
TOTAL560 107 €237 762 €123 563 €322 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 672 €-6 420 €+10 092 €
2+3 672 €0 €+3 672 €
3+3 672 €0 €+3 672 €
4+3 672 €+555 €+3 117 €
5+3 672 €+2 611 €+1 061 €
6+3 672 €+2 803 €+869 €
7+3 672 €+2 999 €+673 €
8+3 672 €+3 201 €+471 €
9+3 672 €+3 407 €+265 €
10+3 672 €+3 619 €+53 €
11+3 672 €+3 837 €-165 €
12+3 672 €+4 061 €-389 €
13+3 672 €+4 290 €-618 €
14+3 672 €+4 525 €-853 €
15+3 672 €+4 767 €-1 095 €
16+3 672 €+5 015 €-1 343 €
17+3 672 €+5 269 €-1 597 €
18+3 672 €+5 530 €-1 858 €
19+3 672 €+5 798 €-2 126 €
20+3 672 €+6 074 €-2 402 €
21+3 672 €+6 356 €-2 684 €
22+3 672 €+6 647 €-2 975 €
23+3 672 €+6 945 €-3 273 €
24+3 672 €+7 250 €-3 578 €
25+3 672 €+7 565 €-3 893 €
Total+91 800 €+96 704 €+-4 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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