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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBeaune (21)
Surface136.6m²
Coût Total298 310€
Loyer Annuel19 501€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 136.6 m²
Prix au m² : 1 676,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un petit immeuble en pierre avec un local commercial au RDC, cet appartement de 136,58 m² se trouve au 1er étage. Il est composé comme suit :

Entrée de 11,75 m² avec accès petite terrasse, sol carrelé Cuisine aménagée de 18,90 m², sol carrelé, 2 fenêtres donnant sur la terrasse Salle de bains borgne de 4,70 m², sol carrelé Séjour de 35 m² avec cheminée ancienne, sol parquet, plafond à la française, 3 fenêtres donnant sur le faubourg À l'étage : 3 chambres de 10,60 – 13,40 et 14 m², sol parquet, grand vélux Pièce brute avec wc pour aménagement salle d'eau

Divers : Buanderie Courette individuelle – Cave Chauffage par chaudière au gaz de ville – ECS par cumulus

  • Bien soumis au DPE : Oui
  • Bien en coproprieté : Oui
  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du Gouvernement.
  • Numéro de lot : 2
  • Nombre de lots : 2
  • La quote-part annuelle des charges payées par le vendeur (en euro) :
  • Soumis au statut de copropriété : Oui
  • Copropriété fait l'objet d'un plan de sauvegarde : Non
  • Syndicat est soumis à une procédure d'alerte ou de redressement : Non
  • Prix de vente (TTC): 229000 euros*
  • *Honoraires Charge Vendeur
  • Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de LEFEBVRE Géraldine |Agent Commercial| immatriculé au RSAC / SIRET :
Ville : Beaune
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21200
Coordonnées : 47.015670, 4.823216
Total : 298 310€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 50 990€
Valeur du bien : 279 990€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136.6m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.33€ - 15.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1625€/mois
Loyer annuel estimé : 19501€/an
Fourchette totale : 1275€ - 2072€/mois
Fourchette annuelle : 15294€ - 24864€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 956,52 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 261 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-38 261€ (-14.3%)
Marge achat-revente :-31 049€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 490,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :74,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 564,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 753,70€
Coût de l'assurance :22 373,25€
Taxe foncière : 1 950,09€/an
Soit par mois : 162,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 625,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 727,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancien système de chauffage au gaz.
Quantité: 1 système pour 136,6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 136,6 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, et mise aux normes plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 990 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:15 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 940€
    Revêtement sol (parquet flottant): 38 m² × 100€/m² = 3800€, Peinture murs (38 m²): 30€/m² × 38 = 1140€, Main d'œuvre: 60€
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Autres pièces:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaune (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 501 €/an
Calcul : 1 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 310 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 086 €
Revenus locatifs : +19 501 €
Charges déductibles : -64 086 €
Résultat foncier Année 1 : -44 585 €(Déficit de 44 585 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 096 €/an
Revenus locatifs : +19 501 €
Charges déductibles : -13 096 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23184.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 501 €64 095 €10 260 €-44 595 €21 400 €23 195 €23 195 €
219 891 €12 836 €9 991 €7 055 €--16 140 €
320 289 €12 557 €9 712 €7 732 €--8 408 €
420 694 €12 268 €9 423 €8 427 €---
521 108 €11 969 €9 124 €9 140 €---
621 531 €11 659 €8 814 €9 871 €---
721 961 €11 338 €8 493 €10 623 €---
822 400 €11 006 €8 161 €11 394 €---
922 848 €10 663 €7 818 €12 186 €---
1023 305 €10 307 €7 462 €12 999 €---
1123 771 €9 938 €7 093 €13 833 €---
1224 247 €9 557 €6 712 €14 690 €---
1324 732 €9 162 €6 317 €15 570 €---
1425 226 €8 753 €5 908 €16 474 €---
1525 731 €8 329 €5 484 €17 402 €---
1626 246 €7 891 €5 046 €18 355 €---
1726 771 €7 437 €4 592 €19 334 €---
1827 306 €6 967 €4 122 €20 339 €---
1927 852 €6 480 €3 635 €21 372 €---
2028 409 €5 977 €3 132 €22 432 €---
2128 977 €5 455 €2 610 €23 522 €---
2229 557 €4 915 €2 070 €24 642 €---
2330 148 €4 356 €1 511 €25 792 €---
2430 751 €3 777 €932 €26 974 €---
2531 366 €3 178 €333 €28 188 €---
TOTAL624 619 €270 869 €148 754 €353 750 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 095 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 095 €-6 420 €+10 515 €
2+4 095 €0 €+4 095 €
3+4 095 €0 €+4 095 €
4+4 095 €+6 €+4 089 €
5+4 095 €+2 742 €+1 353 €
6+4 095 €+2 961 €+1 134 €
7+4 095 €+3 187 €+908 €
8+4 095 €+3 418 €+677 €
9+4 095 €+3 656 €+439 €
10+4 095 €+3 900 €+195 €
11+4 095 €+4 150 €-55 €
12+4 095 €+4 407 €-312 €
13+4 095 €+4 671 €-576 €
14+4 095 €+4 942 €-847 €
15+4 095 €+5 221 €-1 126 €
16+4 095 €+5 506 €-1 411 €
17+4 095 €+5 800 €-1 705 €
18+4 095 €+6 102 €-2 007 €
19+4 095 €+6 411 €-2 316 €
20+4 095 €+6 730 €-2 635 €
21+4 095 €+7 057 €-2 962 €
22+4 095 €+7 393 €-3 298 €
23+4 095 €+7 738 €-3 643 €
24+4 095 €+8 092 €-3 997 €
25+4 095 €+8 456 €-4 361 €
Total+102 375 €+106 125 €+-3 750 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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