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Appartement à vendre

VilleBeaune (21)
Surface136.6
Coût Total298 310
Loyer Annuel19 501
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 136.6 m²
Prix au m² : 1 676,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un petit immeuble en pierre avec un local commercial au RDC, cet appartement de 136,58 m² se trouve au 1er étage. Il est composé comme suit :

Entrée de 11,75 m² avec accès petite terrasse, sol carrelé Cuisine aménagée de 18,90 m², sol carrelé, 2 fenêtres donnant sur la terrasse Salle de bains borgne de 4,70 m², sol carrelé Séjour de 35 m² avec cheminée ancienne, sol parquet, plafond à la française, 3 fenêtres donnant sur le faubourg À l'étage : 3 chambres de 10,60 – 13,40 et 14 m², sol parquet, grand vélux Pièce brute avec wc pour aménagement salle d'eau

Divers : Buanderie Courette individuelle – Cave Chauffage par chaudière au gaz de ville – ECS par cumulus

  • Bien soumis au DPE : Oui
  • Bien en coproprieté : Oui
  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du Gouvernement.
  • Numéro de lot : 2
  • Nombre de lots : 2
  • La quote-part annuelle des charges payées par le vendeur (en euro) :
  • Soumis au statut de copropriété : Oui
  • Copropriété fait l'objet d'un plan de sauvegarde : Non
  • Syndicat est soumis à une procédure d'alerte ou de redressement : Non
  • Prix de vente (TTC): 229000 euros*
  • *Honoraires Charge Vendeur
  • Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de LEFEBVRE Géraldine |Agent Commercial| immatriculé au RSAC / SIRET :
Ville : Beaune
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21200
Coordonnées : 47.015670, 4.823216
Total : 298 310
Prix d'acquisition : 229 000
Travaux : 50 990
Valeur du bien : 279 990
Frais de notaire : 18 320
Coût estimé : 18 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136.6
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.33€ - 15.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1625€/mois
Loyer annuel estimé : 19501€/an
Fourchette totale : 1275€ - 2072€/mois
Fourchette annuelle : 15294€ - 24864€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 956,52 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :267 261
Prix d'achat :229 000
Décote à l'achat :-38 261 (-14.3%)
Marge achat-revente :-31 049€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 310
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 490,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :74,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 564,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 753,70
Coût de l'assurance :22 373,25
Taxe foncière : 1 950,09€/an
Soit par mois : 162,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 625,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 727,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancien système de chauffage au gaz.
Quantité: 1 système pour 136,6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 136,6 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, et mise aux normes plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 990(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:15 400
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 940
    Revêtement sol (parquet flottant): 38 m² × 100€/m² = 3800€, Peinture murs (38 m²): 30€/m² × 38 = 1140€, Main d'œuvre: 60€
  • Salon:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Autres pièces:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaune (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 501 €/an
Calcul : 1 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 310 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 990
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 086
Revenus locatifs : +19 501
Charges déductibles : -64 086
Résultat foncier Année 1 : -44 585(Déficit de 44 585 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 185
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 096 €/an
Revenus locatifs : +19 501
Charges déductibles : -13 096
Résultat foncier Années 2+ : 6 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23184.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 50164 09510 260-44 59521 400 €23 195 €23 195 €
219 89112 8369 9917 055--16 140 €
320 28912 5579 7127 732--8 408 €
420 69412 2689 4238 427---
521 10811 9699 1249 140---
621 53111 6598 8149 871---
721 96111 3388 49310 623---
822 40011 0068 16111 394---
922 84810 6637 81812 186---
1023 30510 3077 46212 999---
1123 7719 9387 09313 833---
1224 2479 5576 71214 690---
1324 7329 1626 31715 570---
1425 2268 7535 90816 474---
1525 7318 3295 48417 402---
1626 2467 8915 04618 355---
1726 7717 4374 59219 334---
1827 3066 9674 12220 339---
1927 8526 4803 63521 372---
2028 4095 9773 13222 432---
2128 9775 4552 61023 522---
2229 5574 9152 07024 642---
2330 1484 3561 51125 792---
2430 7513 77793226 974---
2531 3663 17833328 188---
TOTAL624 619270 869148 754353 75021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 750
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 095 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 095-6 420+10 515
2+4 0950+4 095
3+4 0950+4 095
4+4 095+6+4 089
5+4 095+2 742+1 353
6+4 095+2 961+1 134
7+4 095+3 187+908
8+4 095+3 418+677
9+4 095+3 656+439
10+4 095+3 900+195
11+4 095+4 150-55
12+4 095+4 407-312
13+4 095+4 671-576
14+4 095+4 942-847
15+4 095+5 221-1 126
16+4 095+5 506-1 411
17+4 095+5 800-1 705
18+4 095+6 102-2 007
19+4 095+6 411-2 316
20+4 095+6 730-2 635
21+4 095+7 057-2 962
22+4 095+7 393-3 298
23+4 095+7 738-3 643
24+4 095+8 092-3 997
25+4 095+8 456-4 361
Total+102 375+106 125+-3 750
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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