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Appartement Evry Courcouronnes 3 pièce(s) 58 m2

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface58m²
Coût Total122 772€
Loyer Annuel10 349€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 722,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 13, Mandat exclusif

En EXCLUSIVITÉ Chez ERA Immobilier, un appartement de 3 pièces situé à ÉVRY, offrant un beau potentiel d'aménagement. Il comprend un séjour lumineux, deux chambre dont une de 14m2, une cuisine indépendante, ainsi qu'une salle de bains et WC séparés. La configuration actuelle permet facilement la création d'une seconde chambre, idéale pour adapter le logement à vos besoins. Une cave vient compléter ce bien et offre un espace de stockage appréciable. À proximité des commerces, transports et services, cet appartement représente une belle opportunité pour un primo-accédant ou un investisseur. À visiter rapidement ! Copropriété de 419 lots - dont 291 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2998.00 euros. - http://www.immobilier-era-evry.fr/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/123157.pdf

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.639780, 2.440353
Total : 122 772€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 14 880€
Valeur du bien : 114 780€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10349€/an
Fourchette totale : 591€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 7097€ - 15092€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 12.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :222 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 000 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-16 100€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-6 772€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 208,80€
Coût de l'assurance :10 742,55€
Taxe foncière : 1 034,95€/an
Soit par mois : 86,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 249,83€/mois
Soit par an : 2 998,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 862,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires vieillissants et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais carrelage daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 880 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 000€
    Cuisine complète (8 m²): 750€/m² × 8 = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds (22 m²): 40€/m² × 22 = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 349 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 772 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 998 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 622 €
Revenus locatifs : +10 349 €
Charges déductibles : -23 622 €
Résultat foncier Année 1 : -13 273 €(Déficit de 13 273 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 742 €/an
Revenus locatifs : +10 349 €
Charges déductibles : -8 742 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2572.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 349 €23 626 €4 284 €-13 277 €10 700 €2 577 €2 577 €
210 556 €8 635 €4 172 €1 922 €--655 €
310 768 €8 519 €4 056 €2 249 €---
410 983 €8 399 €3 936 €2 584 €---
511 203 €8 275 €3 812 €2 928 €---
611 427 €8 146 €3 683 €3 281 €---
711 655 €8 013 €3 550 €3 642 €---
811 888 €7 875 €3 412 €4 014 €---
912 126 €7 732 €3 269 €4 395 €---
1012 369 €7 583 €3 121 €4 785 €---
1112 616 €7 430 €2 967 €5 186 €---
1212 868 €7 271 €2 808 €5 597 €---
1313 126 €7 106 €2 643 €6 019 €---
1413 388 €6 935 €2 473 €6 453 €---
1513 656 €6 759 €2 296 €6 897 €---
1613 929 €6 576 €2 113 €7 353 €---
1714 208 €6 386 €1 923 €7 822 €---
1814 492 €6 190 €1 727 €8 302 €---
1914 782 €5 986 €1 523 €8 796 €---
2015 077 €5 775 €1 313 €9 302 €---
2115 379 €5 557 €1 094 €9 822 €---
2215 686 €5 331 €868 €10 356 €---
2316 000 €5 096 €634 €10 904 €---
2416 320 €4 854 €391 €11 466 €---
2516 646 €4 602 €140 €12 044 €---
TOTAL331 496 €188 655 €62 209 €142 841 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 173 €-3 210 €+5 383 €
2+2 173 €0 €+2 173 €
3+2 173 €+478 €+1 695 €
4+2 173 €+775 €+1 398 €
5+2 173 €+878 €+1 295 €
6+2 173 €+984 €+1 189 €
7+2 173 €+1 093 €+1 080 €
8+2 173 €+1 204 €+969 €
9+2 173 €+1 318 €+855 €
10+2 173 €+1 436 €+737 €
11+2 173 €+1 556 €+617 €
12+2 173 €+1 679 €+494 €
13+2 173 €+1 806 €+367 €
14+2 173 €+1 936 €+237 €
15+2 173 €+2 069 €+104 €
16+2 173 €+2 206 €-33 €
17+2 173 €+2 346 €-173 €
18+2 173 €+2 491 €-318 €
19+2 173 €+2 639 €-466 €
20+2 173 €+2 791 €-618 €
21+2 173 €+2 947 €-774 €
22+2 173 €+3 107 €-934 €
23+2 173 €+3 271 €-1 098 €
24+2 173 €+3 440 €-1 267 €
25+2 173 €+3 613 €-1 440 €
Total+54 325 €+42 852 €+11 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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