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Achat : Maison Neuilly-le-Vendin (53250)

VilleNeuilly-le-Vendin (53)
Surface125m²
Coût Total150 670€
Loyer Annuel10 857€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 792 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², 4 pièces, 3 chambres, Cheminée, Structure/extérieur à restaurer

Nouveauté Crédit Agricole Sur la commune de Neuilly le Vendin, cette maison de bourg en pierre idéalement placée est composée comme suit :- Au rez-de-chaussée : Entrée donnant sur pièce de vie salon/séjour avec poêle à granulés,une cuisine indépendante et équipé, W.C.- Au premier étage, un pallier desservant 3 chambres, salle de bles au dessus.Coté extérieur, une cour/jardin d'environ 800m² sans vis a vis et clos avec dépendances, coin cuisine d'été.Travaux à prévoir.Venez nous rencontrer afin de profiter des offres du groupe Crédit Agricole Normandie.

Ville : Neuilly-le-Vendin
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53250
Coordonnées : 48.495220, -0.341300
Total : 150 670€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 43 750€
Valeur du bien : 142 750€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10857€/an
Fourchette totale : 718€ - 1141€/mois
Fourchette annuelle : 8611€ - 13687€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :793,65 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 206 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-206€ (-0.2%)
Marge achat-revente :-51 464€ (-51.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 788,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 199,92€
Coût de l'assurance :12 806,95€
Taxe foncière : 1 085,67€/an
Soit par mois : 90,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 750 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 000€
    Isolation toiture: 125 m² × 88€/m² = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture et petits travaux cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuilly-le-Vendin. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés selon la région, avec un coefficient de 1.2 appliqué pour l'Île-de-France.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 857 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 670 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 406 €
Revenus locatifs : +10 857 €
Charges déductibles : -50 406 €
Résultat foncier Année 1 : -39 549 €(Déficit de 39 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 656 €/an
Revenus locatifs : +10 857 €
Charges déductibles : -6 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18148.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 857 €50 410 €5 062 €-39 554 €21 400 €18 154 €18 154 €
211 074 €6 526 €4 928 €4 548 €--13 606 €
311 295 €6 387 €4 789 €4 908 €--8 698 €
411 521 €6 243 €4 645 €5 278 €--3 420 €
511 752 €6 094 €4 496 €5 657 €---
611 987 €5 940 €4 342 €6 046 €---
712 226 €5 781 €4 183 €6 445 €---
812 471 €5 616 €4 018 €6 855 €---
912 720 €5 446 €3 848 €7 275 €---
1012 975 €5 269 €3 671 €7 705 €---
1113 234 €5 087 €3 489 €8 147 €---
1213 499 €4 898 €3 300 €8 601 €---
1313 769 €4 703 €3 105 €9 066 €---
1414 044 €4 501 €2 903 €9 543 €---
1514 325 €4 292 €2 694 €10 033 €---
1614 612 €4 076 €2 478 €10 536 €---
1714 904 €3 852 €2 254 €11 052 €---
1815 202 €3 621 €2 023 €11 581 €---
1915 506 €3 381 €1 783 €12 125 €---
2015 816 €3 133 €1 535 €12 683 €---
2116 132 €2 877 €1 279 €13 255 €---
2216 455 €2 612 €1 014 €13 843 €---
2316 784 €2 338 €740 €14 446 €---
2417 120 €2 054 €456 €15 066 €---
2517 462 €1 761 €163 €15 702 €---
TOTAL347 743 €156 899 €73 200 €190 844 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 844 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-6 420 €+8 700 €
2+2 280 €0 €+2 280 €
3+2 280 €0 €+2 280 €
4+2 280 €0 €+2 280 €
5+2 280 €+671 €+1 609 €
6+2 280 €+1 814 €+466 €
7+2 280 €+1 934 €+346 €
8+2 280 €+2 056 €+224 €
9+2 280 €+2 182 €+98 €
10+2 280 €+2 312 €-32 €
11+2 280 €+2 444 €-164 €
12+2 280 €+2 580 €-300 €
13+2 280 €+2 720 €-440 €
14+2 280 €+2 863 €-583 €
15+2 280 €+3 010 €-730 €
16+2 280 €+3 161 €-881 €
17+2 280 €+3 316 €-1 036 €
18+2 280 €+3 474 €-1 194 €
19+2 280 €+3 637 €-1 357 €
20+2 280 €+3 805 €-1 525 €
21+2 280 €+3 977 €-1 697 €
22+2 280 €+4 153 €-1 873 €
23+2 280 €+4 334 €-2 054 €
24+2 280 €+4 520 €-2 240 €
25+2 280 €+4 710 €-2 430 €
Total+57 000 €+57 253 €+-253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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