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Appartement 3 pièce(s) 67.40 m2

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface67.4m²
Coût Total116 600€
Loyer Annuel9 407€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 67.4 m²
Prix au m² : 1 335,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Nestenn Amiens sud vous propose ce bel appartement T3, d'une surface habitable de 67,40 m². Situé au premier étage d'un immeuble de 4 étages. L'entrée nous mène vers un spacieux double séjour comprenant le salon et la salle à manger. La cuisine est entièrement aménagée et équipée ouverte sur la pièce de vie. WC indépendant. Un couloir vous guidera vers une salle de bains ainsi que deux chambres. Résidence située à proximité de la Citadelle. Lot complémentaire compris dans la vente : une cave fermée Stationnement facile devant la résidence. Toute commodité proche. Transport à côté de l'immeuble. N'hésitez pas à nous contacter pour une visite ! Clément BUSO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 941265191 - Amiens. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/302970.pdf

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.909064, 2.299019
Total : 116 600€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 19 400€
Valeur du bien : 109 400€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.4m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9407€/an
Fourchette totale : 634€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7604€ - 11637€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 955,59 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 807 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-41 807€ (-31.7%)
Marge achat-revente :15 207€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :7,77€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 585,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 834,25€
Coût de l'assurance :2 332,00€
Taxe foncière : 940,67€/an
Soit par mois : 78,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 783,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement mise à jour de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 400 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 407 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 600 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 93 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 360 €
Revenus locatifs : +9 407 €
Charges déductibles : -24 360 €
Résultat foncier Année 1 : -14 953 €(Déficit de 14 953 €)
Imputable sur revenu global : 14 953 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 960 €/an
Revenus locatifs : +9 407 €
Charges déductibles : -4 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 447 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 407 €24 363 €3 929 €-14 957 €14 957 €--
29 595 €4 859 €3 825 €4 736 €---
39 787 €4 751 €3 717 €5 035 €---
49 982 €4 640 €3 606 €5 343 €---
510 182 €4 524 €3 490 €5 658 €---
610 386 €4 405 €3 371 €5 981 €---
710 593 €4 281 €3 247 €6 312 €---
810 805 €4 154 €3 120 €6 652 €---
911 021 €4 021 €2 987 €7 000 €---
1011 242 €3 885 €2 851 €7 357 €---
1111 467 €3 743 €2 709 €7 724 €---
1211 696 €3 597 €2 563 €8 099 €---
1311 930 €3 445 €2 411 €8 485 €---
1412 169 €3 288 €2 254 €8 880 €---
1512 412 €3 126 €2 092 €9 286 €---
1612 660 €2 958 €1 924 €9 702 €---
1712 913 €2 785 €1 751 €10 129 €---
1813 172 €2 605 €1 571 €10 567 €---
1913 435 €2 419 €1 385 €11 016 €---
2013 704 €2 227 €1 193 €11 477 €---
2113 978 €2 028 €994 €11 950 €---
2214 257 €1 822 €788 €12 436 €---
2314 543 €1 609 €575 €12 934 €---
2414 833 €1 388 €354 €13 445 €---
2515 130 €1 160 €126 €13 970 €---
TOTAL301 299 €102 083 €56 834 €199 216 €14 957 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 487 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 216 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 407 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 975 €-4 487 €+6 462 €
2+1 975 €+1 421 €+554 €
3+1 975 €+1 511 €+464 €
4+1 975 €+1 603 €+372 €
5+1 975 €+1 697 €+278 €
6+1 975 €+1 794 €+181 €
7+1 975 €+1 894 €+81 €
8+1 975 €+1 996 €-21 €
9+1 975 €+2 100 €-125 €
10+1 975 €+2 207 €-232 €
11+1 975 €+2 317 €-342 €
12+1 975 €+2 430 €-455 €
13+1 975 €+2 545 €-570 €
14+1 975 €+2 664 €-689 €
15+1 975 €+2 786 €-811 €
16+1 975 €+2 911 €-936 €
17+1 975 €+3 039 €-1 064 €
18+1 975 €+3 170 €-1 195 €
19+1 975 €+3 305 €-1 330 €
20+1 975 €+3 443 €-1 468 €
21+1 975 €+3 585 €-1 610 €
22+1 975 €+3 731 €-1 756 €
23+1 975 €+3 880 €-1 905 €
24+1 975 €+4 033 €-2 058 €
25+1 975 €+4 191 €-2 216 €
Total+49 375 €+59 765 €+-10 390 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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