Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleMothe-Saint-Héray (79)
Surface414m²
Coût Total429 288€
Loyer Annuel33 294€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 600 €
Surface : 414 m²
Prix au m² : 602,9 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, Cheminée, 7 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

Magnifique maison de caractère du début du XIX e siècle, situé au coeur de la MOTHE St HÉRAY, de 414 m² habitables sur un terrain de 1080 m². Elle se compose : d'une entrée, deux séjours, salon, cuisine, sept chambres, dont une au rez de chaussée, salle de bains, salle d'eau et deux wc. De nombreuses pièces annexes offrent de multiples possibilités d'aménagement. Mais également greniers, cave, garage et dépendances apportant un important potentiel de stockage ou de projets complémentaires. (4.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Mothe-Saint-Héray
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79800
Coordonnées : 46.352840, -0.123404
Total : 429 288€
Prix d'acquisition : 249 600€
Travaux : 159 720€
Valeur du bien : 409 320€
Frais de notaire : 19 968€
Coût estimé : 19 968€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 414m²
Loyer prédit : 6.70€/m²/mois
Fourchette : 5.17€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 2775€/mois
Loyer annuel estimé : 33294€/an
Fourchette totale : 2140€ - 3597€/mois
Fourchette annuelle : 25680€ - 43167€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :605,93 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 855 €
Prix d'achat :249 600 €
Décote à l'achat :-1 255€ (-0.5%)
Marge achat-revente :-178 433€ (-71.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :429 288€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 114,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :107,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 222,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :205 133,11€
Coût de l'assurance :32 196,60€
Taxe foncière : 3 329,44€/an
Soit par mois : 277,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 774,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 499,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :275,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 414 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 414 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 51 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 414 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments en bois usés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 112 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :159 720 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:41 400€
    Isolation combles: 414 m² × 100€/m² = 41400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:78 000€
    Fenêtres double vitrage: 51 fenêtres × 1500€/fenêtre = 76500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:6 720€
    Parquet flottant: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture chambres: 7 chambres × 300€ = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mothe-Saint-Héray (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 132 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 294 €/an
Calcul : 2 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 429 288 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 288 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 159 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 178 534 €
Revenus locatifs : +33 294 €
Charges déductibles : -178 534 €
Résultat foncier Année 1 : -145 240 €(Déficit de 145 240 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 123 840 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 814 €/an
Revenus locatifs : +33 294 €
Charges déductibles : -18 814 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 480 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 123839.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 240 €(65% de 249 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 900 €/an
Calcul : 162 240 € × 3,636% = 5 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 294 €178 548 €14 211 €-145 254 €21 400 €123 854 €123 854 €
233 960 €18 448 €13 831 €15 512 €--108 342 €
334 639 €18 055 €13 438 €16 584 €--91 758 €
435 332 €17 649 €13 032 €17 683 €--74 075 €
536 039 €17 229 €12 612 €18 810 €--55 265 €
636 760 €16 795 €12 178 €19 965 €--35 300 €
737 495 €16 346 €11 729 €21 149 €--14 151 €
838 245 €15 882 €11 264 €22 363 €---
939 010 €15 402 €10 784 €23 608 €---
1039 790 €14 905 €10 288 €24 885 €---
1140 586 €14 392 €9 775 €26 194 €---
1241 397 €13 861 €9 244 €27 536 €---
1342 225 €13 312 €8 695 €28 913 €---
1443 070 €12 745 €8 127 €30 325 €---
1543 931 €12 158 €7 541 €31 773 €---
1644 810 €11 551 €6 934 €33 259 €---
1745 706 €10 924 €6 306 €34 782 €---
1846 620 €10 275 €5 658 €36 345 €---
1947 553 €9 604 €4 987 €37 948 €---
2048 504 €8 911 €4 293 €39 593 €---
2149 474 €8 193 €3 576 €41 280 €---
2250 463 €7 452 €2 834 €43 012 €---
2351 472 €6 685 €2 067 €44 788 €---
2452 502 €5 892 €1 274 €46 610 €---
2553 552 €5 072 €455 €48 480 €---
TOTAL1 066 428 €480 286 €205 133 €586 143 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 586 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 294 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 992 €-6 420 €+13 412 €
2+6 992 €0 €+6 992 €
3+6 992 €0 €+6 992 €
4+6 992 €0 €+6 992 €
5+6 992 €0 €+6 992 €
6+6 992 €0 €+6 992 €
7+6 992 €0 €+6 992 €
8+6 992 €+2 463 €+4 529 €
9+6 992 €+7 082 €-90 €
10+6 992 €+7 465 €-473 €
11+6 992 €+7 858 €-866 €
12+6 992 €+8 261 €-1 269 €
13+6 992 €+8 674 €-1 682 €
14+6 992 €+9 098 €-2 106 €
15+6 992 €+9 532 €-2 540 €
16+6 992 €+9 978 €-2 986 €
17+6 992 €+10 435 €-3 443 €
18+6 992 €+10 904 €-3 912 €
19+6 992 €+11 385 €-4 393 €
20+6 992 €+11 878 €-4 886 €
21+6 992 €+12 384 €-5 392 €
22+6 992 €+12 903 €-5 911 €
23+6 992 €+13 436 €-6 444 €
24+6 992 €+13 983 €-6 991 €
25+6 992 €+14 544 €-7 552 €
Total+174 800 €+175 843 €+-1 043 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →