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Maison 3 pièces 68 m²

VilleLimoges (87)
Surface68m²
Coût Total117 360€
Loyer Annuel7 625€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 68 m² - Maison à vendre à Limoges, 87280, offrant un cadre de vie pratique et agréable. Cette charmante maison dispose de 2 chambres spacieuses, parfaites pour une petite famille ou un couple.

Profitez d'un accès facile aux transports en commun avec l'arrêt de bus Alouettes à seulement 100 mètres, desservant les lignes 20, N1 et D10. Vous serez également à proximité de commerces tels que Lidl et Carrefour, ainsi que de nombreuses boulangeries et boucheries locales.

Pour vos loisirs, les parcs comme le Square du Printemps sont à quelques minutes à pied.

Le tout pour un prix attractif de 66 000€. Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans un quartier dynamique et bien desservi. Contactez-nous pour en savoir plus! Référence annonce : TMAI170-966382 Date de réalisation du diagnostic : 06/03/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,67% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 60 180 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 540 € et 2 140 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87280
Coordonnées : 45.885454, 1.299669
Total : 117 360€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 46 080€
Valeur du bien : 112 080€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.34€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7625€/an
Fourchette totale : 508€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 6090€ - 9545€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 446,5 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 362 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-32 362€ (-32.9%)
Marge achat-revente :-18 998€ (-19.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :34,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 618,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 956,83€
Coût de l'assurance :10 269,00€
Taxe foncière : 762,45€/an
Soit par mois : 63,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en linoléum par un revêtement plus moderne
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - sol vieillissant nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 080 €(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 080€
    Isolation combles: 68 m² × 60€/m² = 4080€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol salon:1 500€
    Revêtement sol moderne: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 625 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 360 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 251 €
Revenus locatifs : +7 625 €
Charges déductibles : -51 251 €
Résultat foncier Année 1 : -43 627 €(Déficit de 43 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 227 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 171 €/an
Revenus locatifs : +7 625 €
Charges déductibles : -5 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 453 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22226.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 625 €51 255 €4 002 €-43 630 €21 400 €22 230 €22 230 €
27 777 €5 069 €3 896 €2 708 €--19 523 €
37 933 €4 960 €3 787 €2 973 €--16 550 €
48 091 €4 847 €3 674 €3 244 €--13 306 €
58 253 €4 730 €3 557 €3 523 €--9 783 €
68 418 €4 609 €3 436 €3 809 €--5 974 €
78 586 €4 483 €3 310 €4 103 €--1 871 €
88 758 €4 354 €3 180 €4 405 €---
98 933 €4 219 €3 046 €4 714 €---
109 112 €4 080 €2 907 €5 032 €---
119 294 €3 936 €2 763 €5 358 €---
129 480 €3 787 €2 614 €5 693 €---
139 670 €3 633 €2 460 €6 036 €---
149 863 €3 474 €2 300 €6 389 €---
1510 060 €3 309 €2 135 €6 752 €---
1610 262 €3 138 €1 964 €7 124 €---
1710 467 €2 961 €1 787 €7 506 €---
1810 676 €2 777 €1 604 €7 899 €---
1910 890 €2 588 €1 415 €8 302 €---
2011 107 €2 392 €1 218 €8 716 €---
2111 330 €2 189 €1 015 €9 141 €---
2211 556 €1 978 €805 €9 578 €---
2311 787 €1 761 €588 €10 027 €---
2412 023 €1 536 €362 €10 487 €---
2512 264 €1 303 €129 €10 961 €---
TOTAL244 215 €133 367 €57 957 €110 848 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 601 €-6 420 €+8 021 €
2+1 601 €0 €+1 601 €
3+1 601 €0 €+1 601 €
4+1 601 €0 €+1 601 €
5+1 601 €0 €+1 601 €
6+1 601 €0 €+1 601 €
7+1 601 €0 €+1 601 €
8+1 601 €+760 €+841 €
9+1 601 €+1 414 €+187 €
10+1 601 €+1 510 €+91 €
11+1 601 €+1 607 €-6 €
12+1 601 €+1 708 €-107 €
13+1 601 €+1 811 €-210 €
14+1 601 €+1 917 €-316 €
15+1 601 €+2 026 €-425 €
16+1 601 €+2 137 €-536 €
17+1 601 €+2 252 €-651 €
18+1 601 €+2 370 €-769 €
19+1 601 €+2 491 €-890 €
20+1 601 €+2 615 €-1 014 €
21+1 601 €+2 742 €-1 141 €
22+1 601 €+2 873 €-1 272 €
23+1 601 €+3 008 €-1 407 €
24+1 601 €+3 146 €-1 545 €
25+1 601 €+3 288 €-1 687 €
Total+40 025 €+33 254 €+6 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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