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Appartement F4 - proche de la Gare

VilleVillers-Cotterêts (02)
Surface68m²
Coût Total110 092€
Loyer Annuel8 393€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 322,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel

À Villers-Cotterêts, à 100m de la gare et du centre-ville, appartement T4 comprenant : entrée avec placards, séjour double avec balcon, cuisine, deux chambres, salle de bains et wc indépendant. Possibilté d'aménager une troisième chambre.

L'appartement dispose d'une cave privative

À visiter sans tarder ! - https://lepercq-immobilier.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Villers-Cotterêts
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02600
Coordonnées : 49.253048, 3.092008
Total : 110 092€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 102 900€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 10.29€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 12.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8393€/an
Fourchette totale : 577€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 6925€ - 10172€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 780,44 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 070 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-31 170€ (-25.7%)
Marge achat-revente :10 978€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 606,43€
Coût de l'assurance :9 633,05€
Taxe foncière : 839,27€/an
Soit par mois : 69,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 393 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 092 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 051 €
Revenus locatifs : +8 393 €
Charges déductibles : -18 051 €
Résultat foncier Année 1 : -9 659 €(Déficit de 9 659 €)
Imputable sur revenu global : 9 659 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 051 €/an
Revenus locatifs : +8 393 €
Charges déductibles : -5 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 341 €/an
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 393 €18 055 €3 830 €-9 662 €9 662 €--
28 561 €4 955 €3 730 €3 606 €---
38 732 €4 851 €3 627 €3 881 €---
48 906 €4 744 €3 519 €4 163 €---
59 085 €4 633 €3 408 €4 452 €---
69 266 €4 517 €3 293 €4 749 €---
79 452 €4 398 €3 174 €5 053 €---
89 641 €4 275 €3 050 €5 366 €---
99 833 €4 147 €2 922 €5 687 €---
1010 030 €4 014 €2 789 €6 016 €---
1110 231 €3 877 €2 652 €6 354 €---
1210 435 €3 734 €2 510 €6 701 €---
1310 644 €3 587 €2 363 €7 057 €---
1410 857 €3 435 €2 210 €7 422 €---
1511 074 €3 277 €2 052 €7 797 €---
1611 295 €3 113 €1 888 €8 183 €---
1711 521 €2 943 €1 719 €8 578 €---
1811 752 €2 768 €1 543 €8 984 €---
1911 987 €2 586 €1 361 €9 401 €---
2012 227 €2 397 €1 173 €9 829 €---
2112 471 €2 202 €978 €10 269 €---
2212 721 €2 000 €775 €10 720 €---
2312 975 €1 791 €566 €11 184 €---
2413 234 €1 574 €349 €11 661 €---
2513 499 €1 349 €125 €12 150 €---
TOTAL268 821 €99 221 €55 606 €169 600 €9 662 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 899 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 762 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 762 €-2 899 €+4 661 €
2+1 762 €+1 082 €+680 €
3+1 762 €+1 164 €+598 €
4+1 762 €+1 249 €+513 €
5+1 762 €+1 336 €+426 €
6+1 762 €+1 425 €+337 €
7+1 762 €+1 516 €+246 €
8+1 762 €+1 610 €+152 €
9+1 762 €+1 706 €+56 €
10+1 762 €+1 805 €-43 €
11+1 762 €+1 906 €-144 €
12+1 762 €+2 010 €-248 €
13+1 762 €+2 117 €-355 €
14+1 762 €+2 227 €-465 €
15+1 762 €+2 339 €-577 €
16+1 762 €+2 455 €-693 €
17+1 762 €+2 573 €-811 €
18+1 762 €+2 695 €-933 €
19+1 762 €+2 820 €-1 058 €
20+1 762 €+2 949 €-1 187 €
21+1 762 €+3 081 €-1 319 €
22+1 762 €+3 216 €-1 454 €
23+1 762 €+3 355 €-1 593 €
24+1 762 €+3 498 €-1 736 €
25+1 762 €+3 645 €-1 883 €
Total+44 050 €+50 880 €+-6 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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