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Appartement 2 pièces 53 m²

Bien expiré
VilleMarseille 1er (13)
Surface53
Coût Total157 720
Loyer Annuel10 680
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 97 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 830,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

1894 L'immobilier, Agence Immobilière Marseille vous propose à la vente ce T2/3 de 52,71m2 situé dans une résidence fermée, sécurisée et arborée du quartier de Malpassé. L'appartement se compose d'une entrée desservant une salle d'eau, un wc séparé, ainsi qu'une cuisine fermée ouvrant sur une loggia courant sur toute la longueur du bien, offrant un espace appréciable. Le séjour lumineux, une chambre et une seconde chambre aveugle actuellement aménagée en dressing complètent l'espace de vie. Un garage est compris avec le bien, apportant un véritable confort au quotidien. Taxe foncière : 1138€ Honoraires à charge vendeur. Contact: Laureen GUARDASCIONE 0613707206 Agent commercial en immobilier enregistré au RSAC du greffe de Marseille sous le n°804437820 titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société 1894-L'immobilier. La présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial en contact. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Référence agence : 15142

Ville : Marseille 1er
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13001
Coordonnées : 43.254500, 5.372200
Total : 157 720
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 52 960
Valeur du bien : 149 960
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53
Loyer prédit : 16.79€/m²/mois
Fourchette : 13.01€ - 21.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10680€/an
Fourchette totale : 690€ - 1148€/mois
Fourchette annuelle : 8277€ - 13780€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 120,84
Coût de l'assurance :13 800,50
Taxe foncière : 1 138,00€/an
Soit par mois : 94,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 889,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 960(999 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement parquet: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 680 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 720 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 138 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 913
Revenus locatifs : +10 680
Charges déductibles : -59 913
Résultat foncier Année 1 : -49 233(Déficit de 49 233 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 833
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 953 €/an
Revenus locatifs : +10 680
Charges déductibles : -6 953
Résultat foncier Années 2+ : 3 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27833.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 68059 9185 268-49 23821 400 €27 838 €27 838 €
210 8946 8185 1284 076--23 762 €
311 1116 6734 9834 439--19 324 €
411 3346 5234 8334 811--14 513 €
511 5606 3674 6775 193--9 320 €
611 7926 2074 5175 585--3 735 €
712 0276 0414 3515 986---
812 2685 8694 1796 399---
912 5135 6924 0026 822---
1012 7635 5083 8187 256---
1113 0195 3183 6287 701---
1213 2795 1213 4318 158---
1313 5454 9183 2288 627---
1413 8164 7083 0189 108---
1514 0924 4902 8009 602---
1614 3744 2652 57510 109---
1714 6614 0322 34210 629---
1814 9543 7922 10211 163---
1915 2543 5431 85311 711---
2015 5593 2851 59512 273---
2115 8703 0191 32912 851---
2216 1872 7441 05313 444---
2316 5112 45976914 052---
2416 8412 16447414 677---
2517 1781 85916915 319---
TOTAL342 081171 33176 121170 75021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 750
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 243-6 420+8 663
2+2 2430+2 243
3+2 2430+2 243
4+2 2430+2 243
5+2 2430+2 243
6+2 2430+2 243
7+2 243+675+1 568
8+2 243+1 920+323
9+2 243+2 047+196
10+2 243+2 177+66
11+2 243+2 310-67
12+2 243+2 447-204
13+2 243+2 588-345
14+2 243+2 732-489
15+2 243+2 881-638
16+2 243+3 033-790
17+2 243+3 189-946
18+2 243+3 349-1 106
19+2 243+3 513-1 270
20+2 243+3 682-1 439
21+2 243+3 855-1 612
22+2 243+4 033-1 790
23+2 243+4 216-1 973
24+2 243+4 403-2 160
25+2 243+4 596-2 353
Total+56 075+51 225+4 850
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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