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Maison 7 pièces 134 m²

Bien expiré
VilleSedan (08)
Surface134m²
Coût Total151 876€
Loyer Annuel13 328€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 725,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 134 m²

Maison à usage d'habitation avec grand terrain et petite dépendance, offrant un cadre privilégié et recherché avec un accès direct à la Meuse.   Fort potentiel pour un projet de vie ou un investissement locatif :   Possibilité de division en plusieurs logements:

  • 2 appartements de type T2
  • Un appartement de type T3
  • Grenier aménageable   Travaux à prévoir.   Caractéristiques : 
  • Chauffage GAZ (chaudière récente)
  • DV PVC 
  • Toiture à vérifier
  • Taxe foncière : à confirmer   Parfait pour un investisseur ou projet familial dans un environnement agréable.

Surface : 134 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/05/2026

Consommation énergie primaire : 178 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 159 € et 2 921 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.705315, 4.931773
Total : 151 876€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 46 900€
Valeur du bien : 144 100€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13328€/an
Fourchette totale : 870€ - 1417€/mois
Fourchette annuelle : 10443€ - 17010€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 428 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-94 228€ (-49.2%)
Marge achat-revente :39 552€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 876€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,75€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 802,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 640,59€
Coût de l'assurance :18 225,12€
Taxe foncière : 1 332,79€/an
Soit par mois : 111,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 110,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :197,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système est efficace et conforme
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: environ 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, remplacement de quelques éléments)
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon (remplacement du parquet, peinture des murs)
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres (peinture, vérification des sols)
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 900 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 050€
    Isolation des combles perdus: 134 m² × 75€/m² = 10050€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Système de chauffage:600€
    Vérification et optimisation du système de chauffage: 1 système × 600€ = 600€
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Remplacement des fenêtres: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (estimation haute pour fenêtres en bois), Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 500€
    Rafraîchissement de la cuisine: 1 cuisine complète × 5500€ = 5500€ (milieu de gamme), Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation:3 000€
    Rénovation du salon: Parquet 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rafraîchissement:1 350€
    Rafraîchissement des chambres: Peinture 27 m² × 30€/m² = 810€, Main d'œuvre: 540€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 328 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 876 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 864 €
Revenus locatifs : +13 328 €
Charges déductibles : -53 864 €
Résultat foncier Année 1 : -40 536 €(Déficit de 40 536 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 136 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 964 €/an
Revenus locatifs : +13 328 €
Charges déductibles : -6 964 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19135.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 328 €53 869 €4 907 €-40 541 €21 400 €19 141 €19 141 €
213 594 €6 836 €4 774 €6 758 €--12 382 €
313 866 €6 699 €4 637 €7 167 €--5 215 €
414 144 €6 558 €4 496 €7 586 €---
514 427 €6 411 €4 350 €8 015 €---
614 715 €6 260 €4 198 €8 455 €---
715 009 €6 104 €4 042 €8 905 €---
815 310 €5 943 €3 881 €9 367 €---
915 616 €5 776 €3 715 €9 839 €---
1015 928 €5 604 €3 542 €10 324 €---
1116 247 €5 426 €3 364 €10 820 €---
1216 572 €5 243 €3 181 €11 329 €---
1316 903 €5 053 €2 991 €11 850 €---
1417 241 €4 856 €2 795 €12 385 €---
1517 586 €4 654 €2 592 €12 932 €---
1617 938 €4 444 €2 383 €13 493 €---
1718 296 €4 228 €2 166 €14 068 €---
1818 662 €4 004 €1 943 €14 658 €---
1919 036 €3 773 €1 712 €15 262 €---
2019 416 €3 535 €1 473 €15 881 €---
2119 805 €3 288 €1 226 €16 516 €---
2220 201 €3 034 €972 €17 167 €---
2320 605 €2 770 €709 €17 834 €---
2421 017 €2 498 €437 €18 518 €---
2521 437 €2 217 €156 €19 220 €---
TOTAL426 897 €169 086 €70 641 €257 812 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 799 €-6 420 €+9 219 €
2+2 799 €0 €+2 799 €
3+2 799 €0 €+2 799 €
4+2 799 €+711 €+2 088 €
5+2 799 €+2 405 €+394 €
6+2 799 €+2 536 €+263 €
7+2 799 €+2 672 €+127 €
8+2 799 €+2 810 €-11 €
9+2 799 €+2 952 €-153 €
10+2 799 €+3 097 €-298 €
11+2 799 €+3 246 €-447 €
12+2 799 €+3 399 €-600 €
13+2 799 €+3 555 €-756 €
14+2 799 €+3 715 €-916 €
15+2 799 €+3 880 €-1 081 €
16+2 799 €+4 048 €-1 249 €
17+2 799 €+4 221 €-1 422 €
18+2 799 €+4 397 €-1 598 €
19+2 799 €+4 579 €-1 780 €
20+2 799 €+4 764 €-1 965 €
21+2 799 €+4 955 €-2 156 €
22+2 799 €+5 150 €-2 351 €
23+2 799 €+5 350 €-2 551 €
24+2 799 €+5 556 €-2 757 €
25+2 799 €+5 766 €-2 967 €
Total+69 975 €+77 344 €+-7 369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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