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Appartement en résidence

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface67m²
Coût Total80 510€
Loyer Annuel6 415€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 895,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Saint-Gaudens, en ville proche écoles, commerces, et parcours de santé, bel appartement T4 rénové dans résidence sécurisée, avec cave et parking. Cet appartement de 67.6 m² au rez-de-chaussée surélevé en BEG comprend : une entrée, une cuisine aménagée et équipée ouvrant sur une loggia fermée au Nord ; un dégagement vers le séjour ouvrant sur une loggia au Sud, 3 chambres, salle d'eau et wc indépendant. Chauffage électrique, double vitrage, électricité refaite. Jardin commun, place de parking. Bien soumis au statut juridique de la copropriété comprenant 41 lots. La quote-part des lots en charges générales est de 190 / 10000émes pour l'appartement, 10/10000émes pour la cave et 05/10000 émes pour le parking ; soit un budget prévisionnel moyen de 1000 € / an dont 750 récupérables. Performance énergétique : E / GES : C Estimation des couts annuels d'énergie : entre 2000 € et 2750 € avec un prix moyens des énergies indexés en 2021/2022/2023 abonnements compris. Taxe foncière 880 € - https://assets.adaptimmo.com/bareme/31158/31158/bareme.pdf

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.111568, 0.711406
Total : 80 510€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 15 710€
Valeur du bien : 75 710€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6415€/an
Fourchette totale : 445€ - 642€/mois
Fourchette annuelle : 5341€ - 7704€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 097,56 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 537 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-13 537€ (-18.4%)
Marge achat-revente :-6 973€ (-9.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :393,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 416,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 446,83€
Coût de l'assurance :6 843,35€
Taxe foncière : 880,00€/an
Soit par mois : 73,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 534,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 572,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 710 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 415 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 510 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 462 €
Revenus locatifs : +6 415 €
Charges déductibles : -20 462 €
Résultat foncier Année 1 : -14 048 €(Déficit de 14 048 €)
Imputable sur revenu global : 14 048 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 752 €/an
Revenus locatifs : +6 415 €
Charges déductibles : -4 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 662 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 415 €20 465 €2 601 €-14 050 €14 050 €--
26 543 €4 685 €2 531 €1 858 €---
36 674 €4 612 €2 458 €2 062 €---
46 807 €4 537 €2 383 €2 270 €---
56 943 €4 459 €2 306 €2 484 €---
67 082 €4 379 €2 226 €2 703 €---
77 224 €4 297 €2 143 €2 927 €---
87 368 €4 211 €2 057 €3 157 €---
97 516 €4 123 €1 969 €3 393 €---
107 666 €4 032 €1 878 €3 635 €---
117 819 €3 937 €1 784 €3 882 €---
127 976 €3 840 €1 686 €4 136 €---
138 135 €3 739 €1 585 €4 396 €---
148 298 €3 635 €1 481 €4 663 €---
158 464 €3 528 €1 374 €4 936 €---
168 633 €3 417 €1 263 €5 216 €---
178 806 €3 302 €1 148 €5 504 €---
188 982 €3 184 €1 030 €5 798 €---
199 162 €3 061 €907 €6 101 €---
209 345 €2 935 €781 €6 410 €---
219 532 €2 804 €650 €6 728 €---
229 722 €2 669 €515 €7 054 €---
239 917 €2 529 €376 €7 388 €---
2410 115 €2 385 €231 €7 730 €---
2510 317 €2 236 €83 €8 081 €---
TOTAL205 462 €107 000 €37 447 €98 462 €14 050 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 215 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 347 €-4 215 €+5 562 €
2+1 347 €+557 €+790 €
3+1 347 €+619 €+728 €
4+1 347 €+681 €+666 €
5+1 347 €+745 €+602 €
6+1 347 €+811 €+536 €
7+1 347 €+878 €+469 €
8+1 347 €+947 €+400 €
9+1 347 €+1 018 €+329 €
10+1 347 €+1 090 €+257 €
11+1 347 €+1 165 €+182 €
12+1 347 €+1 241 €+106 €
13+1 347 €+1 319 €+28 €
14+1 347 €+1 399 €-52 €
15+1 347 €+1 481 €-134 €
16+1 347 €+1 565 €-218 €
17+1 347 €+1 651 €-304 €
18+1 347 €+1 740 €-393 €
19+1 347 €+1 830 €-483 €
20+1 347 €+1 923 €-576 €
21+1 347 €+2 018 €-671 €
22+1 347 €+2 116 €-769 €
23+1 347 €+2 216 €-869 €
24+1 347 €+2 319 €-972 €
25+1 347 €+2 424 €-1 077 €
Total+33 675 €+29 539 €+4 136 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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