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Maison à vendre

VilleSaint-Affrique-les-Montagnes (81)
Surface158m²
Coût Total234 830€
Loyer Annuel16 801€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 012,66 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, Terrasse, Belle vue, Non meublé

Maison à vendre, charmante et lumineuse, au coeur de Saint Affrique Les Montagnes, offrant une jolie vue et une grande terrasse d'environ 50m2, idéale pour profiter des beaux jours.

En bon état, elle propose environ 158 m² comprenant 4 chambres, 2 salles d'eau, une mezzanine avec bureau et 2 pièces de vie dotées d'inserts pour une ambiance chaleureuse.

Le + : une grande buanderie et une dépendance aménagée attenante (d'environ 30m2) offre de nombreuses possibilités (logement annexe, salle de sport, atelier,…).

En bonus : 1 terrain non attenant d'environ 350m2 à 200m de la maison.

Contactez nous pour visiter. Référence agence : 6464

Ville : Saint-Affrique-les-Montagnes
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81290
Coordonnées : 43.538618, 2.202985
Total : 234 830€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 62 030€
Valeur du bien : 222 030€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1400€/mois
Loyer annuel estimé : 16801€/an
Fourchette totale : 1065€ - 1841€/mois
Fourchette annuelle : 12778€ - 22091€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 021,74 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :161 435 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-1 435€ (-0.9%)
Marge achat-revente :-73 395€ (-45.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 189,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :93,93€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 283,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 024,04€
Coût de l'assurance :28 179,60€
Taxe foncière : 1 680,09€/an
Soit par mois : 140,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 400,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 423,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la sécurité et la fonctionnalité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 030 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 480€
    Isolation combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 900€ = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles d'eau × 4000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 350€
    Peinture cuisine: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (pose incluse)
  • Électricité générale:2 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (travaux inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 801 €/an
Calcul : 1 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 830 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 127 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 210 €
Revenus locatifs : +16 801 €
Charges déductibles : -73 210 €
Résultat foncier Année 1 : -56 409 €(Déficit de 56 409 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 009 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 180 €/an
Revenus locatifs : +16 801 €
Charges déductibles : -11 180 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35009.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 801 €73 218 €8 380 €-56 417 €21 400 €35 017 €35 017 €
217 137 €10 971 €8 164 €6 165 €--28 851 €
317 480 €10 747 €7 940 €6 732 €--22 119 €
417 829 €10 515 €7 707 €7 315 €--14 804 €
518 186 €10 274 €7 466 €7 912 €--6 892 €
618 550 €10 024 €7 217 €8 526 €---
718 921 €9 765 €6 957 €9 156 €---
819 299 €9 496 €6 689 €9 803 €---
919 685 €9 218 €6 411 €10 467 €---
1020 079 €8 929 €6 122 €11 149 €---
1120 480 €8 630 €5 823 €11 850 €---
1220 890 €8 320 €5 513 €12 570 €---
1321 308 €7 998 €5 191 €13 309 €---
1421 734 €7 665 €4 858 €14 069 €---
1522 168 €7 319 €4 512 €14 849 €---
1622 612 €6 961 €4 154 €15 651 €---
1723 064 €6 589 €3 782 €16 475 €---
1823 525 €6 204 €3 397 €17 321 €---
1923 996 €5 805 €2 998 €18 191 €---
2024 476 €5 391 €2 584 €19 085 €---
2124 965 €4 962 €2 155 €20 003 €---
2225 465 €4 517 €1 710 €20 947 €---
2325 974 €4 056 €1 249 €21 918 €---
2426 493 €3 578 €771 €22 915 €---
2527 023 €3 083 €275 €23 941 €---
TOTAL538 138 €254 236 €122 024 €283 903 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 903 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 528 €-6 420 €+9 948 €
2+3 528 €0 €+3 528 €
3+3 528 €0 €+3 528 €
4+3 528 €0 €+3 528 €
5+3 528 €0 €+3 528 €
6+3 528 €+490 €+3 038 €
7+3 528 €+2 747 €+781 €
8+3 528 €+2 941 €+587 €
9+3 528 €+3 140 €+388 €
10+3 528 €+3 345 €+183 €
11+3 528 €+3 555 €-27 €
12+3 528 €+3 771 €-243 €
13+3 528 €+3 993 €-465 €
14+3 528 €+4 221 €-693 €
15+3 528 €+4 455 €-927 €
16+3 528 €+4 695 €-1 167 €
17+3 528 €+4 942 €-1 414 €
18+3 528 €+5 196 €-1 668 €
19+3 528 €+5 457 €-1 929 €
20+3 528 €+5 725 €-2 197 €
21+3 528 €+6 001 €-2 473 €
22+3 528 €+6 284 €-2 756 €
23+3 528 €+6 575 €-3 047 €
24+3 528 €+6 875 €-3 347 €
25+3 528 €+7 182 €-3 654 €
Total+88 200 €+85 171 €+3 029 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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