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Achat : Maison Aigurande (36140)

VilleAigurande (36)
Surface106m²
Coût Total152 713€
Loyer Annuel9 502€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 568 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 844,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 106 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 place de parking

À deux pas du centre-bourg : Pavillon sur sous-sol, à rafraîchir, offrant un beau potentiel sur plus de 4200 m² de terrain. Nombreuses dépendances : Entrepôt de plus de 200 m², hangar de plus 73 m² et un préau de plus de 130 m². La maison comprend : un séjour, 4 chambres, 2 cuisines, une salle de bains et WC. Rare sur le secteur ! Honoraires inclus dans le prix : 9.9%.

Ville : Aigurande
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36140
Coordonnées : 46.455750, 1.840070
Total : 152 713€
Prix d'acquisition : 89 568€
Travaux : 55 980€
Valeur du bien : 145 548€
Frais de notaire : 7 165€
Coût estimé : 7 165€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 792€/mois
Loyer annuel estimé : 9502€/an
Fourchette totale : 622€ - 1009€/mois
Fourchette annuelle : 7461€ - 12102€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :805,31 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :85 362 €
Prix d'achat :89 568 €
Décote à l'achat :+4 206€ (+4.9%)
Marge achat-revente :-67 351€ (-78.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 713€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 792,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 757,50€
Coût de l'assurance :13 362,39€
Taxe foncière : 950,22€/an
Soit par mois : 79,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 791,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec meubles anciens et murs abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réparation des fissures
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon avec murs usés et fissures visibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et peinture des murs
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 - Entrée avec carrelage usé et murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 980 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 600€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 100€/m² = 10600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:2 880€
    Rafraîchissement entrée: 8 m² carrelage × 80€/m² = 640€, Peinture murs: 8 m² × 60€/m² = 480€, Total: 640€ + 480€ = 1120€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigurande (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 502 €/an
Calcul : 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 713 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 439 €
Revenus locatifs : +9 502 €
Charges déductibles : -62 439 €
Résultat foncier Année 1 : -52 937 €(Déficit de 52 937 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 537 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 459 €/an
Revenus locatifs : +9 502 €
Charges déductibles : -6 459 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31537.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 568 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 219 €(65% de 89 568 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 117 €/an
Calcul : 58 219 € × 3,636% = 2 117 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 502 €62 444 €4 979 €-52 942 €21 400 €31 542 €31 542 €
29 692 €6 330 €4 845 €3 362 €--28 180 €
39 886 €6 192 €4 707 €3 694 €--24 485 €
410 084 €6 049 €4 564 €4 035 €--20 450 €
510 286 €5 901 €4 416 €4 385 €--16 065 €
610 491 €5 748 €4 263 €4 743 €--11 322 €
710 701 €5 590 €4 105 €5 111 €--6 210 €
810 915 €5 426 €3 942 €5 489 €--722 €
911 133 €5 258 €3 773 €5 876 €---
1011 356 €5 083 €3 599 €6 273 €---
1111 583 €4 903 €3 418 €6 680 €---
1211 815 €4 717 €3 232 €7 098 €---
1312 051 €4 524 €3 039 €7 527 €---
1412 292 €4 325 €2 840 €7 967 €---
1512 538 €4 119 €2 635 €8 418 €---
1612 789 €3 907 €2 422 €8 882 €---
1713 045 €3 687 €2 203 €9 357 €---
1813 305 €3 460 €1 976 €9 845 €---
1913 572 €3 226 €1 741 €10 346 €---
2013 843 €2 983 €1 498 €10 860 €---
2114 120 €2 732 €1 248 €11 387 €---
2214 402 €2 473 €989 €11 929 €---
2314 690 €2 206 €721 €12 484 €---
2414 984 €1 929 €444 €13 055 €---
2515 284 €1 643 €158 €13 641 €---
TOTAL304 359 €164 855 €71 758 €139 503 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 503 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 502 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 995 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 995 €-6 420 €+8 415 €
2+1 995 €0 €+1 995 €
3+1 995 €0 €+1 995 €
4+1 995 €0 €+1 995 €
5+1 995 €0 €+1 995 €
6+1 995 €0 €+1 995 €
7+1 995 €0 €+1 995 €
8+1 995 €0 €+1 995 €
9+1 995 €+1 546 €+449 €
10+1 995 €+1 882 €+113 €
11+1 995 €+2 004 €-9 €
12+1 995 €+2 129 €-134 €
13+1 995 €+2 258 €-263 €
14+1 995 €+2 390 €-395 €
15+1 995 €+2 526 €-531 €
16+1 995 €+2 665 €-670 €
17+1 995 €+2 807 €-812 €
18+1 995 €+2 954 €-959 €
19+1 995 €+3 104 €-1 109 €
20+1 995 €+3 258 €-1 263 €
21+1 995 €+3 416 €-1 421 €
22+1 995 €+3 579 €-1 584 €
23+1 995 €+3 745 €-1 750 €
24+1 995 €+3 916 €-1 921 €
25+1 995 €+4 092 €-2 097 €
Total+49 875 €+41 851 €+8 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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