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Maison avec vue imprenable

Bien expiré
VilleCastelnau-Rivière-Basse (65)
Surface170m²
Coût Total199 000€
Loyer Annuel16 701€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 941,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 4 pièces, 3 chambres, Terrasse, 1 balcon, 295 m² de terrain, Cheminée, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

Charmante maison de caractère à vendre, idéalement située à Castelnau-Rivière-Basse. Ce bien en bon état combine le charme de l'ancien avec des volumes généreux. Vous disposerez d'un séjour lumineux, de trois chambres confortables, ainsi que d'espaces extérieurs appréciables : terrasse ensoleillée, balcon et stationnement extérieur pratique. L'accès au tout-à-l'égout est assuré.

Parfaite pour une famille ou en résidence secondaire, cette maison propose de belles possibilités d'aménagement tout en conservant son cachet d'époque. Proche des commodités locales et du cadre paisible du village, elle offre un cadre de vie agréable et serein.

N'attendez plus pour découvrir ce coup de cœur : contactez nous pour plus d'informations et organiser une visite.

Jazz Cubota (Ei) - Agent commercial Rsac Auch numéro 912 337 003 Référence agence : 5034

Ville : Castelnau-Rivière-Basse
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65700
Coordonnées : 43.580204, -0.025841
Total : 199 000€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 26 200€
Valeur du bien : 186 200€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16701€/an
Fourchette totale : 1068€ - 1813€/mois
Fourchette annuelle : 12821€ - 21755€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :559,63 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 137 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :+64 863€ (+68.2%)
Marge achat-revente :-103 863€ (-109.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :969,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :74,63€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 044,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 927,79€
Coût de l'assurance :22 387,50€
Taxe foncière : 1 670,08€/an
Soit par mois : 139,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 391,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 183,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments de milieu de gamme, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer le bon état des installations pour éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 système complet × 3000€ = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnau-Rivière-Basse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 701 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 000 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 896 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 149 €
Revenus locatifs : +16 701 €
Charges déductibles : -35 149 €
Résultat foncier Année 1 : -18 448 €(Déficit de 18 448 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 748 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 949 €/an
Revenus locatifs : +16 701 €
Charges déductibles : -8 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7748.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 701 €35 155 €6 390 €-18 455 €10 700 €7 755 €7 755 €
217 035 €8 782 €6 217 €8 253 €---
317 375 €8 603 €6 038 €8 772 €---
417 723 €8 419 €5 853 €9 304 €---
518 077 €8 228 €5 662 €9 849 €---
618 439 €8 031 €5 465 €10 408 €---
718 808 €7 827 €5 262 €10 981 €---
819 184 €7 617 €5 051 €11 567 €---
919 568 €7 400 €4 834 €12 168 €---
1019 959 €7 175 €4 610 €12 784 €---
1120 358 €6 943 €4 378 €13 415 €---
1220 765 €6 704 €4 138 €14 061 €---
1321 181 €6 457 €3 891 €14 724 €---
1421 604 €6 201 €3 635 €15 403 €---
1522 036 €5 937 €3 372 €16 099 €---
1622 477 €5 664 €3 099 €16 813 €---
1722 927 €5 383 €2 817 €17 544 €---
1823 385 €5 092 €2 526 €18 293 €---
1923 853 €4 791 €2 226 €19 062 €---
2024 330 €4 481 €1 915 €19 849 €---
2124 816 €4 160 €1 594 €20 656 €---
2225 313 €3 829 €1 263 €21 484 €---
2325 819 €3 487 €921 €22 332 €---
2426 335 €3 133 €567 €23 202 €---
2526 862 €2 768 €202 €24 094 €---
TOTAL534 930 €182 267 €91 928 €352 663 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 507 €-3 210 €+6 717 €
2+3 507 €+149 €+3 358 €
3+3 507 €+2 632 €+875 €
4+3 507 €+2 791 €+716 €
5+3 507 €+2 955 €+552 €
6+3 507 €+3 122 €+385 €
7+3 507 €+3 294 €+213 €
8+3 507 €+3 470 €+37 €
9+3 507 €+3 650 €-143 €
10+3 507 €+3 835 €-328 €
11+3 507 €+4 024 €-517 €
12+3 507 €+4 218 €-711 €
13+3 507 €+4 417 €-910 €
14+3 507 €+4 621 €-1 114 €
15+3 507 €+4 830 €-1 323 €
16+3 507 €+5 044 €-1 537 €
17+3 507 €+5 263 €-1 756 €
18+3 507 €+5 488 €-1 981 €
19+3 507 €+5 718 €-2 211 €
20+3 507 €+5 955 €-2 448 €
21+3 507 €+6 197 €-2 690 €
22+3 507 €+6 445 €-2 938 €
23+3 507 €+6 700 €-3 193 €
24+3 507 €+6 961 €-3 454 €
25+3 507 €+7 228 €-3 721 €
Total+87 675 €+105 799 €+-18 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 86 jours
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