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Maison avec vue imprenable

VilleCastelnau-Rivière-Basse (65)
Surface170
Coût Total199 000
Loyer Annuel16 701
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+208
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 941,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 4 pièces, 3 chambres, Terrasse, 1 balcon, 295 m² de terrain, Cheminée, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

Charmante maison de caractère à vendre, idéalement située à Castelnau-Rivière-Basse. Ce bien en bon état combine le charme de l'ancien avec des volumes généreux. Vous disposerez d'un séjour lumineux, de trois chambres confortables, ainsi que d'espaces extérieurs appréciables : terrasse ensoleillée, balcon et stationnement extérieur pratique. L'accès au tout-à-l'égout est assuré.

Parfaite pour une famille ou en résidence secondaire, cette maison propose de belles possibilités d'aménagement tout en conservant son cachet d'époque. Proche des commodités locales et du cadre paisible du village, elle offre un cadre de vie agréable et serein.

N'attendez plus pour découvrir ce coup de cœur : contactez nous pour plus d'informations et organiser une visite.

Jazz Cubota (Ei) - Agent commercial Rsac Auch numéro 912 337 003 Référence agence : 5034

Ville : Castelnau-Rivière-Basse
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65700
Coordonnées : 43.580204, -0.025841
Total : 199 000
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 26 200
Valeur du bien : 186 200
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16701€/an
Fourchette totale : 1068€ - 1813€/mois
Fourchette annuelle : 12821€ - 21755€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :559,63 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 137
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :+64 863 (+68.2%)
Marge achat-revente :-103 863€ (-109.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :969,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :74,63€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 044,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 927,79
Coût de l'assurance :22 387,50
Taxe foncière : 1 670,08€/an
Soit par mois : 139,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 391,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 183,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments de milieu de gamme, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer le bon état des installations pour éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète milieu de gamme: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 400
    Peinture murs: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à jour plomberie: 1 système complet × 3000€ = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnau-Rivière-Basse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 701 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 000 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 896 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 149
Revenus locatifs : +16 701
Charges déductibles : -35 149
Résultat foncier Année 1 : -18 448(Déficit de 18 448 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 7 748
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 949 €/an
Revenus locatifs : +16 701
Charges déductibles : -8 949
Résultat foncier Années 2+ : 7 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7748.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 70135 1556 390-18 45510 700 €7 755 €7 755 €
217 0358 7826 2178 253---
317 3758 6036 0388 772---
417 7238 4195 8539 304---
518 0778 2285 6629 849---
618 4398 0315 46510 408---
718 8087 8275 26210 981---
819 1847 6175 05111 567---
919 5687 4004 83412 168---
1019 9597 1754 61012 784---
1120 3586 9434 37813 415---
1220 7656 7044 13814 061---
1321 1816 4573 89114 724---
1421 6046 2013 63515 403---
1522 0365 9373 37216 099---
1622 4775 6643 09916 813---
1722 9275 3832 81717 544---
1823 3855 0922 52618 293---
1923 8534 7912 22619 062---
2024 3304 4811 91519 849---
2124 8164 1601 59420 656---
2225 3133 8291 26321 484---
2325 8193 48792122 332---
2426 3353 13356723 202---
2526 8622 76820224 094---
TOTAL534 930182 26791 928352 66310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 663
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 507-3 210+6 717
2+3 507+149+3 358
3+3 507+2 632+875
4+3 507+2 791+716
5+3 507+2 955+552
6+3 507+3 122+385
7+3 507+3 294+213
8+3 507+3 470+37
9+3 507+3 650-143
10+3 507+3 835-328
11+3 507+4 024-517
12+3 507+4 218-711
13+3 507+4 417-910
14+3 507+4 621-1 114
15+3 507+4 830-1 323
16+3 507+5 044-1 537
17+3 507+5 263-1 756
18+3 507+5 488-1 981
19+3 507+5 718-2 211
20+3 507+5 955-2 448
21+3 507+6 197-2 690
22+3 507+6 445-2 938
23+3 507+6 700-3 193
24+3 507+6 961-3 454
25+3 507+7 228-3 721
Total+87 675+105 799+-18 124
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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