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Appartement à vendre

VilleVillepinte (93)
Surface78.72m²
Coût Total219 120€
Loyer Annuel15 154€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-307€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 78.72 m²
Prix au m² : 1 867,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Ne manquez pas cette opportunité unique ! Idéalement situé dans un secteur populaire et dynamique, cet appartement F4 au 4ème étage avec ascenseur se distingue par un agencement intérieur réellement impeccable et une optimisation de l'espace qui saura vous séduire. Composition logement : Entrée / placards, double séjour balcon, cuisine indépendante aménagée, grand couloir, 2 chambres, sdb, wc indépendant, dressing et débarras. Parking couvert et privatif. AFFAIRE DU MOIS , CONTACTEZ MOI ! Copropriété de 2 lots - dont 1 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3400.00 euros. Cyril LEMOINE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 428985634 - Bobigny (93).

Ville : Villepinte
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93420
Coordonnées : 48.957832, 2.548493
Total : 219 120€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 60 360€
Valeur du bien : 207 360€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.72m²
Loyer prédit : 16.04€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 19.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15154€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 12609€ - 18212€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 121,7 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 020 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-20 020€ (-12.0%)
Marge achat-revente :-52 100€ (-31.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 072,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :87,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 160,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 612,92€
Coût de l'assurance :26 294,40€
Taxe foncière : 1 515,38€/an
Soit par mois : 126,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 283,33€/mois
Soit par an : 3 399,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 262,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 569,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-306,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 360 €(767 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 154 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 120 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 052 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 515 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 400 €/an
Calcul : 283 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 443 €
Revenus locatifs : +15 154 €
Charges déductibles : -73 443 €
Résultat foncier Année 1 : -58 289 €(Déficit de 58 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 889 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 083 €/an
Revenus locatifs : +15 154 €
Charges déductibles : -13 083 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36889.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 154 €73 450 €7 123 €-58 296 €21 400 €36 896 €36 896 €
215 457 €12 898 €6 931 €2 559 €--34 337 €
315 766 €12 700 €6 733 €3 066 €--31 271 €
416 081 €12 495 €6 528 €3 587 €--27 685 €
516 403 €12 283 €6 316 €4 120 €--23 565 €
616 731 €12 064 €6 097 €4 667 €--18 898 €
717 066 €11 838 €5 871 €5 228 €--13 670 €
817 407 €11 604 €5 637 €5 803 €--7 867 €
917 755 €11 363 €5 395 €6 393 €--1 474 €
1018 110 €11 113 €5 146 €6 997 €---
1118 472 €10 855 €4 888 €7 617 €---
1218 842 €10 588 €4 621 €8 254 €---
1319 219 €10 313 €4 346 €8 906 €---
1419 603 €10 028 €4 061 €9 575 €---
1519 995 €9 734 €3 767 €10 261 €---
1620 395 €9 430 €3 463 €10 965 €---
1720 803 €9 116 €3 149 €11 687 €---
1821 219 €8 791 €2 824 €12 428 €---
1921 643 €8 456 €2 488 €13 188 €---
2022 076 €8 109 €2 142 €13 967 €---
2122 518 €7 751 €1 783 €14 767 €---
2222 968 €7 380 €1 413 €15 588 €---
2323 428 €6 998 €1 030 €16 430 €---
2423 896 €6 602 €635 €17 294 €---
2524 374 €6 194 €226 €18 180 €---
TOTAL485 382 €312 151 €102 613 €173 231 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 182 €-6 420 €+9 602 €
2+3 182 €0 €+3 182 €
3+3 182 €0 €+3 182 €
4+3 182 €0 €+3 182 €
5+3 182 €0 €+3 182 €
6+3 182 €0 €+3 182 €
7+3 182 €0 €+3 182 €
8+3 182 €0 €+3 182 €
9+3 182 €0 €+3 182 €
10+3 182 €+1 657 €+1 525 €
11+3 182 €+2 285 €+897 €
12+3 182 €+2 476 €+706 €
13+3 182 €+2 672 €+510 €
14+3 182 €+2 872 €+310 €
15+3 182 €+3 078 €+104 €
16+3 182 €+3 290 €-108 €
17+3 182 €+3 506 €-324 €
18+3 182 €+3 728 €-546 €
19+3 182 €+3 956 €-774 €
20+3 182 €+4 190 €-1 008 €
21+3 182 €+4 430 €-1 248 €
22+3 182 €+4 676 €-1 494 €
23+3 182 €+4 929 €-1 747 €
24+3 182 €+5 188 €-2 006 €
25+3 182 €+5 454 €-2 272 €
Total+79 550 €+51 969 €+27 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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