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Maison 6 pièces 156 m²

Bien expiré
VilleArdelles (28)
Surface156
Coût Total280 120
Loyer Annuel18 581
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-27
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 275,64 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 6 pièces de 156 m² à Ardelles

Plongez dans le charme de cette maison individuelle de 156 m², située dans le village paisible d'Ardelles. Érigée en 2003, cette demeure sur deux niveaux vous invite à découvrir ses six pièces, dont un séjour spacieux de 46 m², baigné de lumière naturelle, parfait pour des moments conviviaux en famille ou entre amis. Les quatre chambres généreuses assurent un espace de repos confortable pour tous les membres de la famille.

Le terrain de 1 500 m² est un véritable écrin de verdure, offrant un jardin luxuriant, un potager abondant et un verger qui séduiront les amoureux de la nature. Vous pourrez également profiter d'un terrain de pétanque et d'une terrasse pour des activités de plein air, le tout dans un cadre bucolique et apaisant.

La maison se distingue par sa luminosité exceptionnelle et l'atmosphère sereine qui y règne, en faisant un véritable havre de paix.

Environnement et points d'intérêt : Ardelles est un village qui offre un cadre de vie tranquille, agrémenté de nombreux espaces verts. Les écoles maternelles et primaires sont situées à moins de 100 m, ce qui en fait un lieu de vie idéal pour les familles.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 156 m²
  • Nombre de pièces : 6
  • Nombre de chambres : 4
  • Année de construction : 2003
  • Chauffage : Électricité, poêle à granules
  • Eau chaude : Ballon électrique
  • Taxe foncière : 1 301 €
  • DPE : D
  • Stationnement : 6 places

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. Référence annonce : c9490868-d19f-402a-899c-a949ae Date de réalisation du diagnostic : 19/10/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Ardelles
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28170
Coordonnées : 48.581808, 1.235267
Total : 280 120
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 65 200
Valeur du bien : 264 200
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 11.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1548€/mois
Loyer annuel estimé : 18581€/an
Fourchette totale : 1281€ - 1871€/mois
Fourchette annuelle : 15378€ - 22452€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 387,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 466,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 090,54
Coût de l'assurance :23 810,20
Taxe foncière : 1 301,00€/an
Soit par mois : 108,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 548,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 575,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 156 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 200(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Main d'œuvre:12 000
    Main d'œuvre pour tous les travaux: 1 ensemble × 12000€ = 12000€ (estimation globale pour tous les postes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ardelles (zone rurale, coefficients appliqués). Les coûts incluent la main d'œuvre. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 581 €/an
Calcul : 1 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 403 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 120 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 952 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 301 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 856
Revenus locatifs : +18 581
Charges déductibles : -76 856
Résultat foncier Année 1 : -58 275(Déficit de 58 275 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 875
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 656 €/an
Revenus locatifs : +18 581
Charges déductibles : -11 656
Résultat foncier Années 2+ : 6 925 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36875.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 58176 8659 412-58 28421 400 €36 884 €36 884 €
218 95311 4169 1627 537--29 347 €
319 33211 1578 9048 175--21 173 €
419 71810 8898 6368 829--12 344 €
520 11310 6138 3599 500--2 844 €
620 51510 3278 07310 188---
720 92510 0307 77710 895---
821 3449 7247 47111 620---
921 7719 4077 15412 364---
1022 2069 0796 82613 127---
1122 6508 7406 48713 910---
1223 1038 3896 13614 714---
1323 5658 0265 77315 539---
1424 0377 6505 39716 386---
1524 5177 2625 00817 255---
1625 0086 8604 60618 148---
1725 5086 4444 19019 064---
1826 0186 0143 76020 004---
1926 5385 5693 31520 970---
2027 0695 1082 85521 961---
2127 6104 6322 37822 979---
2228 1634 1391 88624 024---
2328 7263 6291 37625 097---
2429 3003 10284826 199---
2529 8862 55630327 330---
TOTAL595 156257 626136 091337 53021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 530
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 902-6 420+10 322
2+3 9020+3 902
3+3 9020+3 902
4+3 9020+3 902
5+3 9020+3 902
6+3 902+2 203+1 699
7+3 902+3 268+634
8+3 902+3 486+416
9+3 902+3 709+193
10+3 902+3 938-36
11+3 902+4 173-271
12+3 902+4 414-512
13+3 902+4 662-760
14+3 902+4 916-1 014
15+3 902+5 177-1 275
16+3 902+5 444-1 542
17+3 902+5 719-1 817
18+3 902+6 001-2 099
19+3 902+6 291-2 389
20+3 902+6 588-2 686
21+3 902+6 894-2 992
22+3 902+7 207-3 305
23+3 902+7 529-3 627
24+3 902+7 860-3 958
25+3 902+8 199-4 297
Total+97 550+101 259+-3 709
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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