Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 3 pièces 60 m²

VilleLussault-sur-Loire (37)
Surface60m²
Coût Total121 540€
Loyer Annuel6 505€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 966,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 3 pièces principales

Proche Amboise : maisonnette à rafraichir entièrement comprenant une chambre de plain pied , une salle de bain et wc séparé. Une cave sous roche complète ce bien . Possibilité d'aménager l'étage .Jardin en contrebas à l'abri des regards . Idéal investisseur ou amoureux de la rénovation .DPE projeté disponible +devis Honoraires à charge acquéreur : 12% Référence annonce : 142-4493Z Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 51 786 €

Ville : Lussault-sur-Loire
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37400
Coordonnées : 47.396656, 0.920777
Total : 121 540€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 116 900€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 542€/mois
Loyer annuel estimé : 6505€/an
Fourchette totale : 437€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 5246€ - 8066€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 113,64 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 818 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-68 818€ (-54.3%)
Marge achat-revente :5 278€ (4.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 643,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 606,50€
Coût de l'assurance :10 938,60€
Taxe foncière : 650,47€/an
Soit par mois : 54,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 542,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, traitement de l'humidité, peinture et revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - signes d'humidité et dégradation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(982 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:3 600€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€/fenêtre = 6300€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 750€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lussault-sur-Loire. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 505 €/an
Calcul : 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 540 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 164 €
Revenus locatifs : +6 505 €
Charges déductibles : -64 164 €
Résultat foncier Année 1 : -57 660 €(Déficit de 57 660 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 260 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 264 €/an
Revenus locatifs : +6 505 €
Charges déductibles : -5 264 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36259.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 505 €64 168 €4 180 €-57 664 €21 400 €36 264 €36 264 €
26 635 €5 159 €4 071 €1 476 €--34 787 €
36 768 €5 045 €3 957 €1 723 €--33 065 €
46 903 €4 927 €3 839 €1 976 €--31 089 €
57 041 €4 805 €3 717 €2 236 €--28 853 €
67 182 €4 679 €3 591 €2 503 €--26 351 €
77 325 €4 548 €3 460 €2 777 €--23 574 €
87 472 €4 413 €3 325 €3 059 €--20 515 €
97 621 €4 273 €3 185 €3 348 €--17 167 €
107 774 €4 128 €3 040 €3 646 €--13 521 €
117 929 €3 978 €2 890 €3 951 €--9 570 €
128 088 €3 823 €2 735 €4 265 €---
138 250 €3 662 €2 574 €4 588 €---
148 415 €3 495 €2 407 €4 920 €---
158 583 €3 322 €2 234 €5 260 €---
168 755 €3 144 €2 056 €5 611 €---
178 930 €2 959 €1 871 €5 971 €---
189 108 €2 767 €1 679 €6 341 €---
199 290 €2 569 €1 481 €6 721 €---
209 476 €2 364 €1 276 €7 112 €---
219 666 €2 151 €1 063 €7 514 €---
229 859 €1 931 €843 €7 928 €---
2310 056 €1 704 €616 €8 353 €---
2410 257 €1 468 €380 €8 790 €---
2510 462 €1 224 €135 €9 239 €---
TOTAL208 349 €146 707 €60 606 €61 642 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 642 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 366 €-6 420 €+7 786 €
2+1 366 €0 €+1 366 €
3+1 366 €0 €+1 366 €
4+1 366 €0 €+1 366 €
5+1 366 €0 €+1 366 €
6+1 366 €0 €+1 366 €
7+1 366 €0 €+1 366 €
8+1 366 €0 €+1 366 €
9+1 366 €0 €+1 366 €
10+1 366 €0 €+1 366 €
11+1 366 €0 €+1 366 €
12+1 366 €+1 280 €+86 €
13+1 366 €+1 376 €-10 €
14+1 366 €+1 476 €-110 €
15+1 366 €+1 578 €-212 €
16+1 366 €+1 683 €-317 €
17+1 366 €+1 791 €-425 €
18+1 366 €+1 902 €-536 €
19+1 366 €+2 016 €-650 €
20+1 366 €+2 134 €-768 €
21+1 366 €+2 254 €-888 €
22+1 366 €+2 378 €-1 012 €
23+1 366 €+2 506 €-1 140 €
24+1 366 €+2 637 €-1 271 €
25+1 366 €+2 772 €-1 406 €
Total+34 150 €+21 364 €+12 786 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →