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Appartement à vendre

VillePérigueux (24)
Surface37.82m²
Coût Total90 580€
Loyer Annuel5 447€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 500 €
Surface : 37.82 m²
Prix au m² : 1 282,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T1 BIS VENDU LOUÉ – DERNIER ÉTAGE – QUARTIER DES ARÈNES (PÉRIGUEUX) Situé dans le quartier recherché des Arènes, à proximité immédiate de la mairie de Périgueux, découvrez ce T1 Bis de 37 m² loi Carrez, au 2 € et dernier étage d'un immeuble sécurisé. Un bien idéal pour un investissement locatif avec revenus immédiats.

L'appartement se compose : d'un grand séjour lumineux,d'une cuisine séparée,d'un coin nuit,d'une salle d'eau avec WC.Les atouts du bien :

? Appartement vendu loué ? Dernier étage ? Immeuble sécurisé ? Belle luminosité ? Bonne distribution des espaces ? Emplacement recherché, proche mairie et commodités

Revenus locatifs annuels : 4 644 € hors charges + 156 € de provisions sur charges.

À noter : Travaux de rafraîchissement à prévoir, offrant un potentiel d'amélioration intéressant pour valorisation future.

Un investissement clé en main avec locataire en place et un fort potentiel dans un secteur prisé. ?? Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

PRIX : 48 500 € Honoraires d'agence inclus. (Prix hors honoraires : 45 500 €. Honoraires : 6,59 % TTC à la charge de l'acquéreur).

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.182766, 0.716009
Total : 90 580€
Prix d'acquisition : 48 500€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 86 700€
Frais de notaire : 3 880€
Coût estimé : 3 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37.82m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 454€/mois
Loyer annuel estimé : 5447€/an
Fourchette totale : 365€ - 564€/mois
Fourchette annuelle : 4380€ - 6773€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 805,56 €/m²
Basé sur :337 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 286 €
Prix d'achat :48 500 €
Décote à l'achat :-19 786€ (-29.0%)
Marge achat-revente :-22 294€ (-32.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,23€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 487,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 731,85€
Coût de l'assurance :10 869,60€
Taxe foncière : 544,67€/an
Soit par mois : 45,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 13,00€/mois
Soit par an : 156,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 453,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 392 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37.82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre récemment rénovée mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(1 010 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (4 m²) × 1500€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:400€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 454 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 447 €/an
Calcul : 454 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 580 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 545 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 156 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 421 €
Revenus locatifs : +5 447 €
Charges déductibles : -42 421 €
Résultat foncier Année 1 : -36 974 €(Déficit de 36 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 574 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 221 €/an
Revenus locatifs : +5 447 €
Charges déductibles : -4 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15574.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 525 €(65% de 48 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 146 €/an
Calcul : 31 525 € × 3,636% = 1 146 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 447 €42 424 €3 088 €-36 977 €21 400 €15 577 €15 577 €
25 556 €4 142 €3 007 €1 413 €--14 164 €
35 667 €4 058 €2 923 €1 609 €--12 556 €
45 780 €3 971 €2 835 €1 809 €--10 747 €
55 896 €3 881 €2 745 €2 015 €--8 731 €
66 014 €3 787 €2 652 €2 226 €--6 505 €
76 134 €3 690 €2 555 €2 444 €--4 062 €
86 256 €3 590 €2 455 €2 666 €--1 395 €
96 382 €3 486 €2 351 €2 895 €---
106 509 €3 379 €2 244 €3 130 €---
116 639 €3 268 €2 133 €3 371 €---
126 772 €3 153 €2 018 €3 619 €---
136 908 €3 034 €1 899 €3 874 €---
147 046 €2 911 €1 776 €4 135 €---
157 187 €2 784 €1 648 €4 403 €---
167 330 €2 652 €1 516 €4 679 €---
177 477 €2 515 €1 380 €4 962 €---
187 627 €2 374 €1 238 €5 253 €---
197 779 €2 227 €1 092 €5 552 €---
207 935 €2 076 €940 €5 859 €---
218 093 €1 919 €784 €6 174 €---
228 255 €1 757 €621 €6 498 €---
238 420 €1 589 €454 €6 831 €---
248 589 €1 415 €280 €7 174 €---
258 761 €1 235 €100 €7 525 €---
TOTAL174 458 €111 318 €44 732 €63 140 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 447 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 144 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 144 €-6 420 €+7 564 €
2+1 144 €0 €+1 144 €
3+1 144 €0 €+1 144 €
4+1 144 €0 €+1 144 €
5+1 144 €0 €+1 144 €
6+1 144 €0 €+1 144 €
7+1 144 €0 €+1 144 €
8+1 144 €0 €+1 144 €
9+1 144 €+450 €+694 €
10+1 144 €+939 €+205 €
11+1 144 €+1 011 €+133 €
12+1 144 €+1 086 €+58 €
13+1 144 €+1 162 €-18 €
14+1 144 €+1 240 €-96 €
15+1 144 €+1 321 €-177 €
16+1 144 €+1 404 €-260 €
17+1 144 €+1 489 €-345 €
18+1 144 €+1 576 €-432 €
19+1 144 €+1 666 €-522 €
20+1 144 €+1 758 €-614 €
21+1 144 €+1 852 €-708 €
22+1 144 €+1 950 €-806 €
23+1 144 €+2 049 €-905 €
24+1 144 €+2 152 €-1 008 €
25+1 144 €+2 258 €-1 114 €
Total+28 600 €+18 942 €+9 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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