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Appartement à vendre

VilleMarseille 15e (13)
Surface75.6
Coût Total166 010
Loyer Annuel10 798
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 75.6 m²
Prix au m² : 1 812,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 29,1 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Charmant appartement de type T3, idéalement situé dans le 15ème arrondissement de Marseille. D'une surface de 75 m², découvrez un cadre lumineux et calme grâce à son double vitrage et sa résidence sécurisée. L'appartement expose son séjour de 29 m² sur une agréable terrasse de 13 m² avec une vue dégagée. Doté de 2 chambres, 1 salle de bain et 1 toilette, ce bien vous offre un confort optimal avec une cuisine équipée, un chauffage gaz de ville, l'eau chaude individuelle et une cave. Son état intérieur est excellent et est exposé sud-nord. Résidentiel, calme et sécurisé, ce lieu a tout pour plaire! Possibilité d'un garage en sus. Contact Jessica

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.349869, 5.355537
Total : 166 010
Prix d'acquisition : 137 000
Travaux : 18 050
Valeur du bien : 155 050
Frais de notaire : 10 960
Coût estimé : 10 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.6
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10798€/an
Fourchette totale : 716€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8588€ - 13576€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 407,41 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 400
Prix d'achat :137 000
Décote à l'achat :+30 600 (+28.8%)
Marge achat-revente :-59 610€ (-56.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 010
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 315,56
Coût de l'assurance :14 525,88
Taxe foncière : 1 079,78€/an
Soit par mois : 89,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système existant
Vérification et entretien du chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: État général du chauffage à vérifier pour conformité et efficacité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 050(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500
    Cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage:150
    Entretien chauffage gaz: 1 système × 150€ = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 798 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 010 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 448
Revenus locatifs : +10 798
Charges déductibles : -25 448
Résultat foncier Année 1 : -14 651(Déficit de 14 651 €)
Imputable sur revenu global : 14 651
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 398 €/an
Revenus locatifs : +10 798
Charges déductibles : -7 398
Résultat foncier Années 2+ : 3 399 €/an
Prix d'achat du bien : 137 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 79825 4545 743-14 65614 656 €--
211 0147 2535 5923 760---
311 2347 0975 4374 137---
411 4596 9365 2754 523---
511 6886 7695 1084 919---
611 9226 5964 9355 326---
712 1606 4174 7565 743---
812 4036 2314 5706 172---
912 6516 0394 3786 612---
1012 9045 8404 1797 064---
1113 1625 6343 9737 528---
1213 4265 4213 7608 005---
1313 6945 2003 5398 494---
1413 9684 9713 3108 997---
1514 2474 7343 0739 514---
1614 5324 4882 82810 044---
1714 8234 2342 57410 589---
1815 1193 9712 31011 148---
1915 4223 6992 03811 723---
2015 7303 4161 75612 314---
2116 0453 1241 46312 921---
2216 3662 8211 16113 544---
2316 6932 50884714 185---
2417 0272 18352314 844---
2517 3681 84718715 520---
TOTAL345 856142 88683 316202 97014 656Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 397
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 970
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 268-4 397+6 665
2+2 268+1 128+1 140
3+2 268+1 241+1 027
4+2 268+1 357+911
5+2 268+1 476+792
6+2 268+1 598+670
7+2 268+1 723+545
8+2 268+1 852+416
9+2 268+1 984+284
10+2 268+2 119+149
11+2 268+2 259+9
12+2 268+2 401-133
13+2 268+2 548-280
14+2 268+2 699-431
15+2 268+2 854-586
16+2 268+3 013-745
17+2 268+3 177-909
18+2 268+3 344-1 076
19+2 268+3 517-1 249
20+2 268+3 694-1 426
21+2 268+3 876-1 608
22+2 268+4 063-1 795
23+2 268+4 256-1 988
24+2 268+4 453-2 185
25+2 268+4 656-2 388
Total+56 700+60 891+-4 191
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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