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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface75.6m²
Coût Total166 010€
Loyer Annuel10 798€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 75.6 m²
Prix au m² : 1 812,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 29,1 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Charmant appartement de type T3, idéalement situé dans le 15ème arrondissement de Marseille. D'une surface de 75 m², découvrez un cadre lumineux et calme grâce à son double vitrage et sa résidence sécurisée. L'appartement expose son séjour de 29 m² sur une agréable terrasse de 13 m² avec une vue dégagée. Doté de 2 chambres, 1 salle de bain et 1 toilette, ce bien vous offre un confort optimal avec une cuisine équipée, un chauffage gaz de ville, l'eau chaude individuelle et une cave. Son état intérieur est excellent et est exposé sud-nord. Résidentiel, calme et sécurisé, ce lieu a tout pour plaire! Possibilité d'un garage en sus. Contact Jessica

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.349869, 5.355537
Total : 166 010€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 18 050€
Valeur du bien : 155 050€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.6m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10798€/an
Fourchette totale : 716€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8588€ - 13576€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 407,41 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 400 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :+30 600€ (+28.8%)
Marge achat-revente :-59 610€ (-56.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 315,56€
Coût de l'assurance :14 525,88€
Taxe foncière : 1 079,78€/an
Soit par mois : 89,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système existant
Vérification et entretien du chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: État général du chauffage à vérifier pour conformité et efficacité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 050 €(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage:150€
    Entretien chauffage gaz: 1 système × 150€ = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 798 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 010 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 448 €
Revenus locatifs : +10 798 €
Charges déductibles : -25 448 €
Résultat foncier Année 1 : -14 651 €(Déficit de 14 651 €)
Imputable sur revenu global : 14 651 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 398 €/an
Revenus locatifs : +10 798 €
Charges déductibles : -7 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 399 €/an
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 798 €25 454 €5 743 €-14 656 €14 656 €--
211 014 €7 253 €5 592 €3 760 €---
311 234 €7 097 €5 437 €4 137 €---
411 459 €6 936 €5 275 €4 523 €---
511 688 €6 769 €5 108 €4 919 €---
611 922 €6 596 €4 935 €5 326 €---
712 160 €6 417 €4 756 €5 743 €---
812 403 €6 231 €4 570 €6 172 €---
912 651 €6 039 €4 378 €6 612 €---
1012 904 €5 840 €4 179 €7 064 €---
1113 162 €5 634 €3 973 €7 528 €---
1213 426 €5 421 €3 760 €8 005 €---
1313 694 €5 200 €3 539 €8 494 €---
1413 968 €4 971 €3 310 €8 997 €---
1514 247 €4 734 €3 073 €9 514 €---
1614 532 €4 488 €2 828 €10 044 €---
1714 823 €4 234 €2 574 €10 589 €---
1815 119 €3 971 €2 310 €11 148 €---
1915 422 €3 699 €2 038 €11 723 €---
2015 730 €3 416 €1 756 €12 314 €---
2116 045 €3 124 €1 463 €12 921 €---
2216 366 €2 821 €1 161 €13 544 €---
2316 693 €2 508 €847 €14 185 €---
2417 027 €2 183 €523 €14 844 €---
2517 368 €1 847 €187 €15 520 €---
TOTAL345 856 €142 886 €83 316 €202 970 €14 656 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 397 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 970 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 268 €-4 397 €+6 665 €
2+2 268 €+1 128 €+1 140 €
3+2 268 €+1 241 €+1 027 €
4+2 268 €+1 357 €+911 €
5+2 268 €+1 476 €+792 €
6+2 268 €+1 598 €+670 €
7+2 268 €+1 723 €+545 €
8+2 268 €+1 852 €+416 €
9+2 268 €+1 984 €+284 €
10+2 268 €+2 119 €+149 €
11+2 268 €+2 259 €+9 €
12+2 268 €+2 401 €-133 €
13+2 268 €+2 548 €-280 €
14+2 268 €+2 699 €-431 €
15+2 268 €+2 854 €-586 €
16+2 268 €+3 013 €-745 €
17+2 268 €+3 177 €-909 €
18+2 268 €+3 344 €-1 076 €
19+2 268 €+3 517 €-1 249 €
20+2 268 €+3 694 €-1 426 €
21+2 268 €+3 876 €-1 608 €
22+2 268 €+4 063 €-1 795 €
23+2 268 €+4 256 €-1 988 €
24+2 268 €+4 453 €-2 185 €
25+2 268 €+4 656 €-2 388 €
Total+56 700 €+60 891 €+-4 191 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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