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Maison à vendre

VilleSaint-Michel-en-l'Herm (85)
Surface207m²
Coût Total365 159€
Loyer Annuel31 875€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+452€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 272 740 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 317,58 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Située dans un quartier calme de Saint-Michel-en-L'Herm, à proximité immédiate des commodités, découvrez cette maison spacieuse de sept pièces offrant un cadre de vie idéal pour toute la famille. Le rez-de-chaussée s'ouvre sur une grande entrée menant à un salon-séjour lumineux, une cuisine indépendante, ainsi qu'un bureau pouvant être transformé en chambre. Ce niveau dispose également d'une salle d'eau, d'un WC, d'une buanderie fonctionnelle et d'un espace de stockage supplémentaire. À l'étage, l'espace nuit se compose de cinq belles chambres, d'une seconde salle d'eau et d'un autre WC. Installée sur une parcelle de plus de 1000m², vous y trouverez une dépendance attenante à la buanderie, un garage et un préau offrant une solution de stockage. Un bien idéal pour concilier vie de famille et projets personnels ou professionnels. (4.90 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Michel-en-l'Herm
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85580
Coordonnées : 46.345792, -1.252808
Total : 365 159€
Prix d'acquisition : 272 740€
Travaux : 70 600€
Valeur du bien : 343 340€
Frais de notaire : 21 819€
Coût estimé : 21 819€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 12.83€/m²/mois
Fourchette : 9.43€ - 17.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2656€/mois
Loyer annuel estimé : 31875€/an
Fourchette totale : 1952€ - 3614€/mois
Fourchette annuelle : 23424€ - 43373€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 11.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 203,13 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :456 048 €
Prix d'achat :272 740 €
Décote à l'achat :-183 308€ (-40.2%)
Marge achat-revente :90 889€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :365 159€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 831,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :106,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 938,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 438,35€
Coût de l'assurance :31 951,41€
Taxe foncière : 3 187,46€/an
Soit par mois : 265,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 656,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 204,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :452,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 207 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement esthétique nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement esthétique
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds des autres pièces
Quantité: 2 autres pièces (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 600 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 420€
    Isolation combles: 207 m² × 60€/m² = 12420€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€ = 26000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture autres pièces: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-en-l'Herm (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 875 €/an
Calcul : 2 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 365 159 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 278 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 187 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 758 €
Revenus locatifs : +31 875 €
Charges déductibles : -87 758 €
Résultat foncier Année 1 : -55 884 €(Déficit de 55 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 158 €/an
Revenus locatifs : +31 875 €
Charges déductibles : -17 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34483.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 272 740 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 281 €(65% de 272 740 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 447 €/an
Calcul : 177 281 € × 3,636% = 6 447 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 875 €87 770 €12 705 €-55 896 €21 400 €34 496 €34 496 €
232 512 €16 838 €12 373 €15 674 €--18 822 €
333 162 €16 495 €12 029 €16 668 €--2 154 €
433 826 €16 138 €11 673 €17 687 €---
534 502 €15 770 €11 304 €18 732 €---
635 192 €15 388 €10 922 €19 805 €---
735 896 €14 992 €10 526 €20 904 €---
836 614 €14 582 €10 116 €22 032 €---
937 346 €14 157 €9 692 €23 189 €---
1038 093 €13 718 €9 252 €24 375 €---
1138 855 €13 262 €8 797 €25 593 €---
1239 632 €12 790 €8 325 €26 842 €---
1340 425 €12 302 €7 836 €28 123 €---
1441 233 €11 796 €7 330 €29 437 €---
1542 058 €11 272 €6 806 €30 786 €---
1642 899 €10 729 €6 263 €32 170 €---
1743 757 €10 166 €5 701 €33 591 €---
1844 632 €9 584 €5 118 €35 048 €---
1945 525 €8 980 €4 515 €36 544 €---
2046 435 €8 355 €3 890 €38 080 €---
2147 364 €7 708 €3 243 €39 656 €---
2248 311 €7 038 €2 572 €41 274 €---
2349 277 €6 343 €1 878 €42 934 €---
2450 263 €5 624 €1 158 €44 639 €---
2551 268 €4 879 €413 €46 389 €---
TOTAL1 020 952 €366 676 €184 438 €654 276 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 654 276 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 694 €-6 420 €+13 114 €
2+6 694 €0 €+6 694 €
3+6 694 €0 €+6 694 €
4+6 694 €+4 660 €+2 034 €
5+6 694 €+5 620 €+1 074 €
6+6 694 €+5 941 €+753 €
7+6 694 €+6 271 €+423 €
8+6 694 €+6 610 €+84 €
9+6 694 €+6 957 €-263 €
10+6 694 €+7 313 €-619 €
11+6 694 €+7 678 €-984 €
12+6 694 €+8 052 €-1 358 €
13+6 694 €+8 437 €-1 743 €
14+6 694 €+8 831 €-2 137 €
15+6 694 €+9 236 €-2 542 €
16+6 694 €+9 651 €-2 957 €
17+6 694 €+10 077 €-3 383 €
18+6 694 €+10 515 €-3 821 €
19+6 694 €+10 963 €-4 269 €
20+6 694 €+11 424 €-4 730 €
21+6 694 €+11 897 €-5 203 €
22+6 694 €+12 382 €-5 688 €
23+6 694 €+12 880 €-6 186 €
24+6 694 €+13 392 €-6 698 €
25+6 694 €+13 917 €-7 223 €
Total+167 350 €+196 283 €+-28 933 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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