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Appartement 4 pièces 89 m²

Bien expiré
VilleArc-lès-Gray (70)
Surface89m²
Coût Total86 120€
Loyer Annuel7 529€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 719,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 89 m²

Arc Les Gray. Appartement de type 4, au 1er étage comprenant entrée, cuisine ouverte sur séjour, 3 chambres, salle de bains avec WC et dégagements avec placards. Garage 1 vl. Double vitrage en PVC, toiture neuve.  A saisir !!!

Surface : 89 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 13 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/10/2025

Consommation énergie primaire : 232 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 100 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 560 € et 2 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Arc-lès-Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.463604, 5.571905
Total : 86 120€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 81 000€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7529€/an
Fourchette totale : 508€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 6091€ - 9307€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 450,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 564,33€
Coût de l'assurance :7 535,50€
Taxe foncière : 752,94€/an
Soit par mois : 62,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 627,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 513,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour optimiser la consommation d'énergie.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 529 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 120 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 753 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 928 €
Revenus locatifs : +7 529 €
Charges déductibles : -20 928 €
Résultat foncier Année 1 : -13 399 €(Déficit de 13 399 €)
Imputable sur revenu global : 13 399 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 928 €/an
Revenus locatifs : +7 529 €
Charges déductibles : -3 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 601 €/an
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 529 €20 931 €2 877 €-13 401 €13 401 €--
27 680 €3 854 €2 800 €3 826 €---
37 834 €3 775 €2 721 €4 059 €---
47 990 €3 693 €2 639 €4 297 €---
58 150 €3 608 €2 554 €4 542 €---
68 313 €3 521 €2 466 €4 792 €---
78 479 €3 430 €2 376 €5 049 €---
88 649 €3 336 €2 282 €5 313 €---
98 822 €3 239 €2 185 €5 583 €---
108 998 €3 139 €2 085 €5 859 €---
119 178 €3 035 €1 981 €6 143 €---
129 362 €2 928 €1 874 €6 434 €---
139 549 €2 817 €1 763 €6 732 €---
149 740 €2 702 €1 648 €7 038 €---
159 935 €2 583 €1 529 €7 352 €---
1610 134 €2 460 €1 406 €7 673 €---
1710 336 €2 333 €1 279 €8 003 €---
1810 543 €2 202 €1 148 €8 341 €---
1910 754 €2 066 €1 012 €8 688 €---
2010 969 €1 925 €871 €9 043 €---
2111 188 €1 780 €726 €9 408 €---
2211 412 €1 630 €575 €9 782 €---
2311 640 €1 474 €420 €10 166 €---
2411 873 €1 313 €259 €10 560 €---
2512 111 €1 147 €92 €10 964 €---
TOTAL241 169 €84 923 €41 564 €156 246 €13 401 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 020 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 581 €-4 020 €+5 601 €
2+1 581 €+1 148 €+433 €
3+1 581 €+1 218 €+363 €
4+1 581 €+1 289 €+292 €
5+1 581 €+1 362 €+219 €
6+1 581 €+1 438 €+143 €
7+1 581 €+1 515 €+66 €
8+1 581 €+1 594 €-13 €
9+1 581 €+1 675 €-94 €
10+1 581 €+1 758 €-177 €
11+1 581 €+1 843 €-262 €
12+1 581 €+1 930 €-349 €
13+1 581 €+2 020 €-439 €
14+1 581 €+2 111 €-530 €
15+1 581 €+2 205 €-624 €
16+1 581 €+2 302 €-721 €
17+1 581 €+2 401 €-820 €
18+1 581 €+2 502 €-921 €
19+1 581 €+2 606 €-1 025 €
20+1 581 €+2 713 €-1 132 €
21+1 581 €+2 822 €-1 241 €
22+1 581 €+2 935 €-1 354 €
23+1 581 €+3 050 €-1 469 €
24+1 581 €+3 168 €-1 587 €
25+1 581 €+3 289 €-1 708 €
Total+39 525 €+46 874 €+-7 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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