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Détails du bien

VilleJoinville (52)
Surface171.75
Coût Total167 912
Loyer Annuel11 876
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+22
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 171.75 m²
Prix au m² : 523,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Stéphane Plaza Immobilier vous propose cette charmante maison en plein coeur historique de Joinville.

Et si vous entriez dans un lieu chargé d'histoire, à l'abri des regards ?

Derrière sa belle façade et sa porte cochère, cette maison révèle un véritable havre de paix. Une fois passé le seuil, vous découvrez un ensemble d'environ 171 m² où volumes et authenticité se mêlent pour créer une atmosphère immédiatement accueillante.

La maison propose une pièce de vie chaleureuse avec accès sur l'extérieur, une cuisine aménagée, ainsi que quatre chambres confortables permettant d'accueillir famille et projets. Une salle d'eau et un WC séparé complètent l'ensemble.

À l'extérieur, le charme opère tout autant. Une cour intérieure intime, prolonge les espaces de vie et invite à la détente, tandis qu'une terrasse agréable permet de profiter pleinement des beaux jours, en toute tranquillité.

Les prestations complémentaires viennent renforcer le caractère unique de ce bien : une magnifique cave voûtée s'étend sur toute la surface de la maison, un grenier aménageable offre un potentiel d'agrandissement intéressant, et des dépendances viennent compléter cet ensemble aux multiples possibilités.

Enfin, le coup de coeur absolu se découvre en hauteur, avec un terrain dominant qui surplombe tout le vieux Joinville, offrant une vue remarquable et un cadre de vie privilégié.

Un bien atypique, alliant cachet, volumes et potentiel, qui séduira les amateurs d'authenticité. Quelques travaux seront à prévoir, offrant ainsi l'opportunité de révéler tout le potentiel de cette maison et de la façonner à votre image.

Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez votre agence Stéphane Plaza Immobilier au 03 53 53 03 30 ou Pascaline au 06 47 09 56 13 Pascaline MULLER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 903 679 157 - CHAUMONT.

Ville : Joinville
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52300
Coordonnées : 48.109753, 5.143590
Total : 167 912
Prix d'acquisition : 89 900
Travaux : 70 820
Valeur du bien : 160 720
Frais de notaire : 7 192
Coût estimé : 7 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171.75
Loyer prédit : 5.76€/m²/mois
Fourchette : 4.45€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11876€/an
Fourchette totale : 765€ - 1281€/mois
Fourchette annuelle : 9176€ - 15370€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 578,9 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :271 175
Prix d'achat :89 900
Décote à l'achat :-181 275 (-66.8%)
Marge achat-revente :103 263€ (38.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 912
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 099,26
Coût de l'assurance :14 692,30
Taxe foncière : 1 187,56€/an
Soit par mois : 98,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 967,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171.75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 171.75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 820(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:14 240
    Isolation des combles: 171.75 m² × 80€/m² = 13740€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 500
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€, Main d'œuvre: 5500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle = 12000€ (plomberie, électricité, matériaux inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€
  • Cuisine - Peinture:240
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joinville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 876 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 912 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 015
Revenus locatifs : +11 876
Charges déductibles : -78 015
Résultat foncier Année 1 : -66 139(Déficit de 66 139 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 739
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 195 €/an
Revenus locatifs : +11 876
Charges déductibles : -7 195
Résultat foncier Années 2+ : 4 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44739.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 87678 0205 425-66 14521 400 €44 745 €44 745 €
212 1137 0545 2785 060--39 685 €
312 3556 9025 1275 453--34 232 €
412 6036 7464 9705 857--28 375 €
512 8556 5844 8096 270--22 105 €
613 1126 4174 6426 695--15 410 €
713 3746 2444 4697 129--8 281 €
813 6416 0664 2917 575--705 €
913 9145 8824 1078 032---
1014 1925 6923 9168 501---
1114 4765 4953 7208 981---
1214 7665 2923 5179 474---
1315 0615 0823 3079 979---
1415 3624 8653 09010 497---
1515 6704 6412 86611 029---
1615 9834 4092 63411 574---
1716 3034 1702 39512 133---
1816 6293 9232 14812 706---
1916 9613 6681 89213 294---
2017 3013 4041 62913 897---
2117 6473 1311 35614 515---
2217 9992 8501 07415 150---
2318 3592 55978315 801---
2418 7272 25848316 469---
2519 1011 94717217 154---
TOTAL380 380193 30178 099187 07921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 079
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 494-6 420+8 914
2+2 4940+2 494
3+2 4940+2 494
4+2 4940+2 494
5+2 4940+2 494
6+2 4940+2 494
7+2 4940+2 494
8+2 4940+2 494
9+2 494+2 198+296
10+2 494+2 550-56
11+2 494+2 694-200
12+2 494+2 842-348
13+2 494+2 994-500
14+2 494+3 149-655
15+2 494+3 309-815
16+2 494+3 472-978
17+2 494+3 640-1 146
18+2 494+3 812-1 318
19+2 494+3 988-1 494
20+2 494+4 169-1 675
21+2 494+4 355-1 861
22+2 494+4 545-2 051
23+2 494+4 740-2 246
24+2 494+4 941-2 447
25+2 494+5 146-2 652
Total+62 350+56 124+6 226
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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