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Détails du bien

Bien expiré
VilleJoinville (52)
Surface171.75m²
Coût Total167 912€
Loyer Annuel11 876€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 171.75 m²
Prix au m² : 523,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Stéphane Plaza Immobilier vous propose cette charmante maison en plein coeur historique de Joinville.

Et si vous entriez dans un lieu chargé d'histoire, à l'abri des regards ?

Derrière sa belle façade et sa porte cochère, cette maison révèle un véritable havre de paix. Une fois passé le seuil, vous découvrez un ensemble d'environ 171 m² où volumes et authenticité se mêlent pour créer une atmosphère immédiatement accueillante.

La maison propose une pièce de vie chaleureuse avec accès sur l'extérieur, une cuisine aménagée, ainsi que quatre chambres confortables permettant d'accueillir famille et projets. Une salle d'eau et un WC séparé complètent l'ensemble.

À l'extérieur, le charme opère tout autant. Une cour intérieure intime, prolonge les espaces de vie et invite à la détente, tandis qu'une terrasse agréable permet de profiter pleinement des beaux jours, en toute tranquillité.

Les prestations complémentaires viennent renforcer le caractère unique de ce bien : une magnifique cave voûtée s'étend sur toute la surface de la maison, un grenier aménageable offre un potentiel d'agrandissement intéressant, et des dépendances viennent compléter cet ensemble aux multiples possibilités.

Enfin, le coup de coeur absolu se découvre en hauteur, avec un terrain dominant qui surplombe tout le vieux Joinville, offrant une vue remarquable et un cadre de vie privilégié.

Un bien atypique, alliant cachet, volumes et potentiel, qui séduira les amateurs d'authenticité. Quelques travaux seront à prévoir, offrant ainsi l'opportunité de révéler tout le potentiel de cette maison et de la façonner à votre image.

Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez votre agence Stéphane Plaza Immobilier au 03 53 53 03 30 ou Pascaline au 06 47 09 56 13 Pascaline MULLER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 903 679 157 - CHAUMONT.

Ville : Joinville
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52300
Coordonnées : 48.109753, 5.143590
Total : 167 912€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 70 820€
Valeur du bien : 160 720€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171.75m²
Loyer prédit : 5.76€/m²/mois
Fourchette : 4.45€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11876€/an
Fourchette totale : 765€ - 1281€/mois
Fourchette annuelle : 9176€ - 15370€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 578,9 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :271 175 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-181 275€ (-66.8%)
Marge achat-revente :103 263€ (38.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 912€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 099,26€
Coût de l'assurance :14 692,30€
Taxe foncière : 1 187,56€/an
Soit par mois : 98,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 967,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171.75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 171.75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 820 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:14 240€
    Isolation des combles: 171.75 m² × 80€/m² = 13740€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 500€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€, Main d'œuvre: 5500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle = 12000€ (plomberie, électricité, matériaux inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joinville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 876 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 912 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 015 €
Revenus locatifs : +11 876 €
Charges déductibles : -78 015 €
Résultat foncier Année 1 : -66 139 €(Déficit de 66 139 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 739 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 195 €/an
Revenus locatifs : +11 876 €
Charges déductibles : -7 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44739.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 876 €78 020 €5 425 €-66 145 €21 400 €44 745 €44 745 €
212 113 €7 054 €5 278 €5 060 €--39 685 €
312 355 €6 902 €5 127 €5 453 €--34 232 €
412 603 €6 746 €4 970 €5 857 €--28 375 €
512 855 €6 584 €4 809 €6 270 €--22 105 €
613 112 €6 417 €4 642 €6 695 €--15 410 €
713 374 €6 244 €4 469 €7 129 €--8 281 €
813 641 €6 066 €4 291 €7 575 €--705 €
913 914 €5 882 €4 107 €8 032 €---
1014 192 €5 692 €3 916 €8 501 €---
1114 476 €5 495 €3 720 €8 981 €---
1214 766 €5 292 €3 517 €9 474 €---
1315 061 €5 082 €3 307 €9 979 €---
1415 362 €4 865 €3 090 €10 497 €---
1515 670 €4 641 €2 866 €11 029 €---
1615 983 €4 409 €2 634 €11 574 €---
1716 303 €4 170 €2 395 €12 133 €---
1816 629 €3 923 €2 148 €12 706 €---
1916 961 €3 668 €1 892 €13 294 €---
2017 301 €3 404 €1 629 €13 897 €---
2117 647 €3 131 €1 356 €14 515 €---
2217 999 €2 850 €1 074 €15 150 €---
2318 359 €2 559 €783 €15 801 €---
2418 727 €2 258 €483 €16 469 €---
2519 101 €1 947 €172 €17 154 €---
TOTAL380 380 €193 301 €78 099 €187 079 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 079 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 494 €-6 420 €+8 914 €
2+2 494 €0 €+2 494 €
3+2 494 €0 €+2 494 €
4+2 494 €0 €+2 494 €
5+2 494 €0 €+2 494 €
6+2 494 €0 €+2 494 €
7+2 494 €0 €+2 494 €
8+2 494 €0 €+2 494 €
9+2 494 €+2 198 €+296 €
10+2 494 €+2 550 €-56 €
11+2 494 €+2 694 €-200 €
12+2 494 €+2 842 €-348 €
13+2 494 €+2 994 €-500 €
14+2 494 €+3 149 €-655 €
15+2 494 €+3 309 €-815 €
16+2 494 €+3 472 €-978 €
17+2 494 €+3 640 €-1 146 €
18+2 494 €+3 812 €-1 318 €
19+2 494 €+3 988 €-1 494 €
20+2 494 €+4 169 €-1 675 €
21+2 494 €+4 355 €-1 861 €
22+2 494 €+4 545 €-2 051 €
23+2 494 €+4 740 €-2 246 €
24+2 494 €+4 941 €-2 447 €
25+2 494 €+5 146 €-2 652 €
Total+62 350 €+56 124 €+6 226 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 174 jours
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