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Maison de ville ref.7239

VilleVillaines-la-Juhel (53)
Surface80m²
Coût Total117 300€
Loyer Annuel6 175€
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 5 pièces, 2 chambres, Terrasse, Orientation sud, 289 m² de terrain, Cheminée, Cave, Chauffage électrique, Frais d'agences inclus : 9,09% du prix

Fiche Id-VIZ176760 : Maison de ville comprenant séjour avec conduit de cheminée, chambre, salle à manger, cuisine avec accès à la terrasse, wc, salle d'eau étage : palier, bureau, chambre, grenier aménageable (3ème chambre possible dépendance indépendante avec cave et étage accessible par l'extérieur jardin le tout sur un terrain de 289m² - Mentions légales : Proposé à la vente à 60000 Euros (Dont 9.09% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 55000 Euros) - DPE réalisé le : - Classe-Energie G : 529 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2370 et 3260 Euros - Affaire suivie par Mme Véronique Girault-Gosselin (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Andouille - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Villaines-la-Juhel
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53700
Coordonnées : 48.346078, -0.275973
Total : 117 300€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 52 500€
Valeur du bien : 112 500€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.43€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 515€/mois
Loyer annuel estimé : 6175€/an
Fourchette totale : 408€ - 649€/mois
Fourchette annuelle : 4893€ - 7794€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :898,88 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :71 910 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-11 910€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-45 390€ (-63.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 622,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 247,12€
Coût de l'assurance :10 263,75€
Taxe foncière : 617,54€/an
Soit par mois : 51,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 514,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 529 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500 €(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villaines-la-Juhel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 175 €/an
Calcul : 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 605 €
Revenus locatifs : +6 175 €
Charges déductibles : -57 605 €
Résultat foncier Année 1 : -51 430 €(Déficit de 51 430 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 030 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 105 €/an
Revenus locatifs : +6 175 €
Charges déductibles : -5 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 070 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30030.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 175 €57 609 €4 081 €-51 434 €21 400 €30 034 €30 034 €
26 299 €5 003 €3 975 €1 296 €--28 738 €
36 425 €4 892 €3 864 €1 533 €--27 205 €
46 553 €4 778 €3 750 €1 776 €--25 429 €
56 684 €4 659 €3 631 €2 025 €--23 404 €
66 818 €4 537 €3 508 €2 282 €--21 123 €
76 954 €4 409 €3 381 €2 545 €--18 578 €
87 094 €4 278 €3 250 €2 816 €--15 762 €
97 235 €4 141 €3 113 €3 094 €--12 668 €
107 380 €4 000 €2 972 €3 380 €--9 288 €
117 528 €3 854 €2 826 €3 674 €--5 614 €
127 678 €3 702 €2 674 €3 976 €---
137 832 €3 545 €2 517 €4 287 €---
147 989 €3 383 €2 355 €4 606 €---
158 148 €3 214 €2 186 €4 934 €---
168 311 €3 040 €2 012 €5 271 €---
178 477 €2 859 €1 831 €5 618 €---
188 647 €2 672 €1 644 €5 975 €---
198 820 €2 478 €1 450 €6 342 €---
208 996 €2 278 €1 250 €6 719 €---
219 176 €2 070 €1 042 €7 107 €---
229 360 €1 854 €826 €7 505 €---
239 547 €1 631 €603 €7 916 €---
249 738 €1 400 €372 €8 338 €---
259 933 €1 161 €133 €8 772 €---
TOTAL197 799 €137 449 €59 247 €60 350 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 350 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 297 €-6 420 €+7 717 €
2+1 297 €0 €+1 297 €
3+1 297 €0 €+1 297 €
4+1 297 €0 €+1 297 €
5+1 297 €0 €+1 297 €
6+1 297 €0 €+1 297 €
7+1 297 €0 €+1 297 €
8+1 297 €0 €+1 297 €
9+1 297 €0 €+1 297 €
10+1 297 €0 €+1 297 €
11+1 297 €0 €+1 297 €
12+1 297 €+1 193 €+104 €
13+1 297 €+1 286 €+11 €
14+1 297 €+1 382 €-85 €
15+1 297 €+1 480 €-183 €
16+1 297 €+1 581 €-284 €
17+1 297 €+1 685 €-388 €
18+1 297 €+1 792 €-495 €
19+1 297 €+1 902 €-605 €
20+1 297 €+2 016 €-719 €
21+1 297 €+2 132 €-835 €
22+1 297 €+2 252 €-955 €
23+1 297 €+2 375 €-1 078 €
24+1 297 €+2 501 €-1 204 €
25+1 297 €+2 632 €-1 335 €
Total+32 425 €+19 789 €+12 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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