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Immeuble 15 pièces 280 m²

VilleGuémené-Penfao (44)
Surface280m²
Coût Total380 960€
Loyer Annuel29 649€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 282 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 007,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 15 pièces 280 m²

CENTRE BOURG - Idéal investisseur, immeuble de rapport d'environ 280 m² comprenant 6 logements, tous occupés :

  • trois T2 loués 305 € 283 € et 215 €/mensuel (classés DPE E, E et C)
  • trois T3 loués 390 € 385 € et 420.63 €/mensuel (classés DPE C,E et F) Rapport mensuel environ 1900 € - rentabilité brute autour de 8.5% Cour privative 375 m² Taxe foncière 2391 € (2025)

Surface : 280 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/05/2022

Consommation énergie primaire : 261 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 137 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 720 € et 980 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Guémené-Penfao
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44290
Coordonnées : 47.627968, -1.834791
Total : 380 960€
Prix d'acquisition : 282 000€
Travaux : 76 400€
Valeur du bien : 358 400€
Frais de notaire : 22 560€
Coût estimé : 22 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 10.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 2471€/mois
Loyer annuel estimé : 29649€/an
Fourchette totale : 1984€ - 3076€/mois
Fourchette annuelle : 23814€ - 36913€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 586,06 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :444 097 €
Prix d'achat :282 000 €
Décote à l'achat :-162 097€ (-36.5%)
Marge achat-revente :63 137€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :380 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 907,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :111,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 018,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :191 192,67€
Coût de l'assurance :33 334,00€
Taxe foncière : 2 391,00€/an
Soit par mois : 199,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 470,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 217,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :253,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur 280 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 400 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:35 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1000€ = 35000€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant fourniture et pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 2000€ = 12000€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (incluant fourniture et pose)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guémené-Penfao (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 471 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 649 €/an
Calcul : 2 471 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 380 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 333 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 391 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 291 €
Revenus locatifs : +29 649 €
Charges déductibles : -93 291 €
Résultat foncier Année 1 : -63 642 €(Déficit de 63 642 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 242 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 891 €/an
Revenus locatifs : +29 649 €
Charges déductibles : -16 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 758 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42242.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 282 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 183 300 €(65% de 282 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 665 €/an
Calcul : 183 300 € × 3,636% = 6 665 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 649 €93 303 €13 179 €-63 655 €21 400 €42 255 €42 255 €
230 242 €16 558 €12 834 €13 684 €--28 571 €
330 846 €16 200 €12 476 €14 646 €--13 925 €
431 463 €15 830 €12 106 €15 633 €---
532 093 €15 447 €11 722 €16 646 €---
632 735 €15 050 €11 325 €17 685 €---
733 389 €14 639 €10 914 €18 751 €---
834 057 €14 213 €10 488 €19 844 €---
934 738 €13 772 €10 047 €20 966 €---
1035 433 €13 315 €9 591 €22 118 €---
1136 142 €12 842 €9 118 €23 299 €---
1236 864 €12 353 €8 628 €24 512 €---
1337 602 €11 845 €8 121 €25 756 €---
1438 354 €11 320 €7 596 €27 033 €---
1539 121 €10 776 €7 052 €28 344 €---
1639 903 €10 213 €6 489 €29 690 €---
1740 701 €9 630 €5 906 €31 071 €---
1841 515 €9 026 €5 302 €32 489 €---
1942 346 €8 401 €4 676 €33 945 €---
2043 192 €7 753 €4 029 €35 439 €---
2144 056 €7 082 €3 358 €36 974 €---
2244 937 €6 388 €2 663 €38 550 €---
2345 836 €5 669 €1 944 €40 168 €---
2446 753 €4 924 €1 199 €41 829 €---
2547 688 €4 152 €428 €43 536 €---
TOTAL949 655 €360 702 €191 193 €588 954 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 588 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 226 €-6 420 €+12 646 €
2+6 226 €0 €+6 226 €
3+6 226 €0 €+6 226 €
4+6 226 €+512 €+5 714 €
5+6 226 €+4 994 €+1 232 €
6+6 226 €+5 305 €+921 €
7+6 226 €+5 625 €+601 €
8+6 226 €+5 953 €+273 €
9+6 226 €+6 290 €-64 €
10+6 226 €+6 635 €-409 €
11+6 226 €+6 990 €-764 €
12+6 226 €+7 354 €-1 128 €
13+6 226 €+7 727 €-1 501 €
14+6 226 €+8 110 €-1 884 €
15+6 226 €+8 503 €-2 277 €
16+6 226 €+8 907 €-2 681 €
17+6 226 €+9 321 €-3 095 €
18+6 226 €+9 747 €-3 521 €
19+6 226 €+10 183 €-3 957 €
20+6 226 €+10 632 €-4 406 €
21+6 226 €+11 092 €-4 866 €
22+6 226 €+11 565 €-5 339 €
23+6 226 €+12 050 €-5 824 €
24+6 226 €+12 549 €-6 323 €
25+6 226 €+13 061 €-6 835 €
Total+155 650 €+176 686 €+-21 036 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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