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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface99.9m²
Coût Total216 540€
Loyer Annuel12 710€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 500 €
Surface : 99.9 m²
Prix au m² : 1 606,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Exposition sud, Non meublé

EXCLUSIVITE ORPI BREST – Quartier Saint-Martin – Grand appartement T4 de 100 m²

Situé au 2 € étage d'une petite copropriété, dans le quartier recherché de Saint-Martin à Brest, à proximité immédiate du centre-ville, des commerces, des transports en commun, des écoles et de toutes les commodités, découvrez ce spacieux appartement de 100 m² aux beaux volumes.

Il se compose d'un vaste séjour lumineux exposé plein sud, offrant un agréable espace de vie baigné de lumière tout au long de la journée, d'une cuisine indépendante, de trois grandes chambres de belles dimensions ainsi que de deux salles d'eau, un véritable atout pour le confort quotidien.

Vous serez séduit par ses beaux espaces, son agencement fonctionnel et son magnifique parquet en bois qui apporte charme et caractère à l'ensemble.

Quelques travaux de rafraîchissement et de rénovation sont à prévoir, offrant la possibilité de personnaliser ce bien selon vos goûts et vos envies.

Les atouts :

100 m² habitables Grand séjour exposé plein sud 3 grandes chambres 2 salles d'eau Beau parquet bois 2 € étage Petite copropriété Centre-ville, commerces et transports à proximité immédiate Fort potentiel après rénovation

Un appartement lumineux et spacieux, idéal pour une famille ou un investissement patrimonial.

À visiter sans tarder ! Référence agence : 1555

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.400039, -4.478017
Total : 216 540€
Prix d'acquisition : 160 500€
Travaux : 43 200€
Valeur du bien : 203 700€
Frais de notaire : 12 840€
Coût estimé : 12 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99.9m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12710€/an
Fourchette totale : 838€ - 1338€/mois
Fourchette annuelle : 10061€ - 16056€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 140,52 €/m²
Basé sur :1070 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 838 €
Prix d'achat :160 500 €
Décote à l'achat :-53 338€ (-24.9%)
Marge achat-revente :-2 702€ (-1.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 087,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 150,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 721,22€
Coût de l'assurance :18 947,25€
Taxe foncière : 1 270,97€/an
Soit par mois : 105,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 059,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 256,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 99.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du score énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 200 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 710 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 758 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 777 €
Revenus locatifs : +12 710 €
Charges déductibles : -52 777 €
Résultat foncier Année 1 : -40 068 €(Déficit de 40 068 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 668 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 577 €/an
Revenus locatifs : +12 710 €
Charges déductibles : -9 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18667.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 325 €(65% de 160 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 794 €/an
Calcul : 104 325 € × 3,636% = 3 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 710 €52 784 €7 556 €-40 075 €21 400 €18 675 €18 675 €
212 964 €9 387 €7 358 €3 577 €--15 098 €
313 223 €9 183 €7 154 €4 040 €--11 058 €
413 488 €8 971 €6 943 €4 516 €--6 542 €
513 757 €8 752 €6 724 €5 005 €--1 537 €
614 033 €8 525 €6 497 €5 507 €---
714 313 €8 290 €6 261 €6 023 €---
814 599 €8 047 €6 018 €6 553 €---
914 891 €7 794 €5 766 €7 097 €---
1015 189 €7 533 €5 504 €7 656 €---
1115 493 €7 262 €5 233 €8 231 €---
1215 803 €6 982 €4 953 €8 821 €---
1316 119 €6 691 €4 662 €9 428 €---
1416 441 €6 390 €4 362 €10 051 €---
1516 770 €6 079 €4 050 €10 692 €---
1617 106 €5 756 €3 727 €11 350 €---
1717 448 €5 421 €3 392 €12 027 €---
1817 797 €5 075 €3 046 €12 722 €---
1918 153 €4 716 €2 687 €13 437 €---
2018 516 €4 344 €2 315 €14 172 €---
2118 886 €3 959 €1 930 €14 927 €---
2219 264 €3 560 €1 531 €15 704 €---
2319 649 €3 147 €1 118 €16 502 €---
2420 042 €2 718 €690 €17 323 €---
2520 443 €2 275 €246 €18 168 €---
TOTAL407 096 €203 643 €109 721 €203 454 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 669 €-6 420 €+9 089 €
2+2 669 €0 €+2 669 €
3+2 669 €0 €+2 669 €
4+2 669 €0 €+2 669 €
5+2 669 €0 €+2 669 €
6+2 669 €+1 191 €+1 478 €
7+2 669 €+1 807 €+862 €
8+2 669 €+1 966 €+703 €
9+2 669 €+2 129 €+540 €
10+2 669 €+2 297 €+372 €
11+2 669 €+2 469 €+200 €
12+2 669 €+2 646 €+23 €
13+2 669 €+2 828 €-159 €
14+2 669 €+3 015 €-346 €
15+2 669 €+3 207 €-538 €
16+2 669 €+3 405 €-736 €
17+2 669 €+3 608 €-939 €
18+2 669 €+3 817 €-1 148 €
19+2 669 €+4 031 €-1 362 €
20+2 669 €+4 252 €-1 583 €
21+2 669 €+4 478 €-1 809 €
22+2 669 €+4 711 €-2 042 €
23+2 669 €+4 951 €-2 282 €
24+2 669 €+5 197 €-2 528 €
25+2 669 €+5 450 €-2 781 €
Total+66 725 €+61 036 €+5 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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