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Achat appartement

Bien expiré
VilleMarseille 12e (13)
Surface83.12m²
Coût Total195 400€
Loyer Annuel14 810€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 83.12 m²
Prix au m² : 2 045,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Gardien, Surface de 83.12 m², Bâtiment de 7 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1970, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Rangements, Une entrée, Salle de séjour, Calme, Situation : ville

Appartement T3 atypique style loft, en RC entièrement rénové, situé à Marseille 13013 limite 13012 quartier Petit Bosquet, proche bus, commodités et Saint Barnabé dans une copropriété arborée, calme, fermée sécurisée et familiale. Composé de : Une entrée + séjour, cuisine aménagée, dégagement, placard, WC, chambre 1 avec placard, salle d'eau , chambre 2, salle de bains. Idéal investissement, colocation.

Cette annonce référence 298612 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MARYLIN PECARRERE (EI) immatriculé au RSAC de MARSEILLE-6E-ARRONDISSEMENT (13006) sous le numéro 44379661000048.

Prix du bien : 170 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 300 Charges prévisionnelles annuelles : 1 310,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/08/2024 Score DPE : 224 kWhEP/m²/an Score GES : 7 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1430.00 euros et 2000.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Marseille 12e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13012
Coordonnées : 43.312410, 5.417350
Total : 195 400€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 11 800€
Valeur du bien : 181 800€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.12m²
Loyer prédit : 14.85€/m²/mois
Fourchette : 11.98€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1234€/mois
Loyer annuel estimé : 14810€/an
Fourchette totale : 996€ - 1530€/mois
Fourchette annuelle : 11947€ - 18359€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :961,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :56,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 059,44€
Coût de l'assurance :17 097,50€
Taxe foncière : 1 481,00€/an
Soit par mois : 123,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 109,50€/mois
Soit par an : 1 314,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 234,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 251,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 système pour 83.12 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 800 €(142 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 234 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 810 €/an
Calcul : 1 234 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 400 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 481 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 314 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 722 €
Revenus locatifs : +14 810 €
Charges déductibles : -21 722 €
Résultat foncier Année 1 : -6 912 €(Déficit de 6 912 €)
Imputable sur revenu global : 6 912 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 922 €/an
Revenus locatifs : +14 810 €
Charges déductibles : -9 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 888 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 810 €21 728 €6 449 €-6 918 €6 918 €--
215 106 €9 755 €6 276 €5 351 €---
315 408 €9 577 €6 098 €5 832 €---
415 716 €9 392 €5 913 €6 324 €---
516 031 €9 201 €5 723 €6 829 €---
616 351 €9 004 €5 525 €7 347 €---
716 678 €8 800 €5 321 €7 878 €---
817 012 €8 589 €5 110 €8 423 €---
917 352 €8 371 €4 892 €8 981 €---
1017 699 €8 146 €4 667 €9 553 €---
1118 053 €7 913 €4 434 €10 140 €---
1218 414 €7 672 €4 193 €10 742 €---
1318 783 €7 423 €3 944 €11 360 €---
1419 158 €7 165 €3 686 €11 993 €---
1519 541 €6 899 €3 420 €12 642 €---
1619 932 €6 624 €3 145 €13 309 €---
1720 331 €6 339 €2 860 €13 992 €---
1820 738 €6 045 €2 566 €14 693 €---
1921 152 €5 740 €2 261 €15 412 €---
2021 575 €5 426 €1 947 €16 150 €---
2122 007 €5 100 €1 621 €16 907 €---
2222 447 €4 764 €1 285 €17 683 €---
2322 896 €4 416 €937 €18 480 €---
2423 354 €4 057 €578 €19 297 €---
2523 821 €3 685 €206 €20 136 €---
TOTAL474 368 €191 832 €93 059 €282 536 €6 918 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 075 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 536 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 110 €-2 075 €+5 185 €
2+3 110 €+1 605 €+1 505 €
3+3 110 €+1 749 €+1 361 €
4+3 110 €+1 897 €+1 213 €
5+3 110 €+2 049 €+1 061 €
6+3 110 €+2 204 €+906 €
7+3 110 €+2 363 €+747 €
8+3 110 €+2 527 €+583 €
9+3 110 €+2 694 €+416 €
10+3 110 €+2 866 €+244 €
11+3 110 €+3 042 €+68 €
12+3 110 €+3 223 €-113 €
13+3 110 €+3 408 €-298 €
14+3 110 €+3 598 €-488 €
15+3 110 €+3 793 €-683 €
16+3 110 €+3 993 €-883 €
17+3 110 €+4 198 €-1 088 €
18+3 110 €+4 408 €-1 298 €
19+3 110 €+4 624 €-1 514 €
20+3 110 €+4 845 €-1 735 €
21+3 110 €+5 072 €-1 962 €
22+3 110 €+5 305 €-2 195 €
23+3 110 €+5 544 €-2 434 €
24+3 110 €+5 789 €-2 679 €
25+3 110 €+6 041 €-2 931 €
Total+77 750 €+84 761 €+-7 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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