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Achat : Appartement Elbeuf (76500)

VilleElbeuf (76)
Surface67m²
Coût Total115 600€
Loyer Annuel6 958€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 268,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Climatisation, Cave, Ascenseur

Appartement À Vendre. En centre ville d'Elbeuf, appartement avec ascenseur comprenant : très beau séjour salon lumineux ouvert sur cuisine équipée, 2 belles chambres, grande salle de douche, wc, A pied tout commerces, cinéma, la gare à 5 minutes, proche des autoroutes . Ses cave -centre ville- bus nombreuses lignes directes Rouen .Visite 06 x 50 x 38 x 00 x 66

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.290241, 1.007352
Total : 115 600€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 23 800€
Valeur du bien : 108 800€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6958€/an
Fourchette totale : 460€ - 731€/mois
Fourchette annuelle : 5519€ - 8772€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 240,99 €/m²
Basé sur :182 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 147 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+1 853€ (+2.2%)
Marge achat-revente :-32 453€ (-39.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 161,88€
Coût de l'assurance :10 115,00€
Taxe foncière : 695,83€/an
Soit par mois : 57,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - mise à jour nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec peinture et vérification des installations électriques
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol 24 m²: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon 20 m²: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 958 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 781 €
Revenus locatifs : +6 958 €
Charges déductibles : -28 781 €
Résultat foncier Année 1 : -21 823 €(Déficit de 21 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 981 €/an
Revenus locatifs : +6 958 €
Charges déductibles : -4 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 422.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 958 €28 785 €3 884 €-21 826 €21 400 €426 €426 €
27 097 €4 881 €3 781 €2 216 €---
37 239 €4 775 €3 674 €2 465 €---
47 384 €4 664 €3 564 €2 720 €---
57 532 €4 550 €3 450 €2 982 €---
67 683 €4 432 €3 332 €3 250 €---
77 836 €4 310 €3 209 €3 526 €---
87 993 €4 183 €3 083 €3 809 €---
98 153 €4 053 €2 952 €4 100 €---
108 316 €3 917 €2 817 €4 399 €---
118 482 €3 777 €2 677 €4 705 €---
128 652 €3 632 €2 532 €5 019 €---
138 825 €3 483 €2 382 €5 342 €---
149 001 €3 328 €2 227 €5 674 €---
159 181 €3 167 €2 067 €6 014 €---
169 365 €3 001 €1 901 €6 364 €---
179 552 €2 830 €1 729 €6 722 €---
189 743 €2 652 €1 552 €7 091 €---
199 938 €2 469 €1 368 €7 470 €---
2010 137 €2 279 €1 178 €7 858 €---
2110 340 €2 082 €981 €8 258 €---
2210 546 €1 879 €778 €8 668 €---
2310 757 €1 668 €568 €9 089 €---
2410 973 €1 450 €350 €9 522 €---
2511 192 €1 225 €125 €9 967 €---
TOTAL222 876 €107 473 €56 162 €115 404 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 461 €-6 420 €+7 881 €
2+1 461 €+537 €+924 €
3+1 461 €+739 €+722 €
4+1 461 €+816 €+645 €
5+1 461 €+895 €+566 €
6+1 461 €+975 €+486 €
7+1 461 €+1 058 €+403 €
8+1 461 €+1 143 €+318 €
9+1 461 €+1 230 €+231 €
10+1 461 €+1 320 €+141 €
11+1 461 €+1 411 €+50 €
12+1 461 €+1 506 €-45 €
13+1 461 €+1 603 €-142 €
14+1 461 €+1 702 €-241 €
15+1 461 €+1 804 €-343 €
16+1 461 €+1 909 €-448 €
17+1 461 €+2 017 €-556 €
18+1 461 €+2 127 €-666 €
19+1 461 €+2 241 €-780 €
20+1 461 €+2 358 €-897 €
21+1 461 €+2 477 €-1 016 €
22+1 461 €+2 600 €-1 139 €
23+1 461 €+2 727 €-1 266 €
24+1 461 €+2 857 €-1 396 €
25+1 461 €+2 990 €-1 529 €
Total+36 525 €+34 621 €+1 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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