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Immeuble 315 m² Béziers

VilleBéziers (34)
Surface315m²
Coût Total418 620€
Loyer Annuel40 755€
Rentabilité9.74%
Cashflow/mois+688€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 319 000 €
Surface : 315 m²
Prix au m² : 1 012,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 315 m² Béziers

Votre conseiller immobilier, Valentin DOSSOT, vous propose cet immeuble R+3 à fort potentiel locatif, situé dans un secteur dynamique avec des projets urbains déjà réalisés, bénéficiant d'un environnement en pleine valorisation.

Composition de l'immeuble :

Rez-de-chaussée : Garage 1 : 65 m² – loué depuis 2022, 125 €/mois. Bientôt libre. Garage 2 : 55 m² – loué depuis 2022, 125 €/mois. Local commercial : 48 m² – libre - ( loué depuis 2017, 400 €/mois + 50 € charges, fin du contrat 01/07/2026)

1er étage : T2 : 42 m² + terrasse 6 m² – loué depuis 2022, 400 €/mois + 50 € charges, CAF 135 €. Bientôt libre. T2 : 35 m² – loué depuis 2007, 351 €/mois + 70 € charges, CAF 285 € T3 : 65 m² – loué depuis 2022, 515 €/mois + 50 € charges, CAF 480 €.

2ème étage : T2 : 42 m² – loué depuis 2024, 430 €/mois + 50 € charges, CAF 214 € T3 : 58 m² –Libre - ( loué depuis 2024, 505 €/mois + 60 € charges, CAF 190 €.)

3ème étage : Studio : 25 m² – loué depuis 2025, 330 €/mois + 50 € charges, CAF 285 €

L'immeuble génère un revenu locatif annuel de 37 848 € hors charges.

Informations complémentaires : Prix de vente : 319 000 € Taxe foncière : 6 500 € (dont 1 336 € d'ordures ménagères) Travaux de rénovation urbaine subventionnés : façade, gouttières, volets (à prévoir) Permis à déposer pour respecter les normes en vigueur dans le secteur

Un projet rare sur le marché, offrant diversification locative, revenus stables et forte valorisation future grâce à la localisation et aux projets urbains déjà réalisés.

Contactez-moi au O6 67 37 39 65 pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien.

Votre conseiller Agence Welcome : Valentin DOSSOT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 90188138300011

Surface : 315 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/06/2026

Consommation énergie primaire : 209 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 110.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 110 € et 6 990 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.343464, 3.216449
Total : 418 620€
Prix d'acquisition : 319 000€
Travaux : 74 100€
Valeur du bien : 393 100€
Frais de notaire : 25 520€
Coût estimé : 25 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 315m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 13.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 3396€/mois
Loyer annuel estimé : 40755€/an
Fourchette totale : 2685€ - 4296€/mois
Fourchette annuelle : 32216€ - 51557€/an
Rentabilité brute :9.74%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 456,83 €/m²
Basé sur :840 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :458 901 €
Prix d'achat :319 000 €
Décote à l'achat :-139 901€ (-30.5%)
Marge achat-revente :40 281€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :418 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 062,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :104,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 166,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :200 035,46€
Coût de l'assurance :31 396,50€
Taxe foncière : 6 500,00€/an
Soit par mois : 541,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 396,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 708,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :687,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 315 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 315 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 315 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 100 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:32 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 32 fenêtres × 1000€ = 32000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Mise à jour plomberie: 315 m² × 15€/m² = 4725€, Main d'œuvre: 275€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 755 €/an
Calcul : 3 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 418 620 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 256 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 700 €
Revenus locatifs : +40 755 €
Charges déductibles : -95 700 €
Résultat foncier Année 1 : -54 945 €(Déficit de 54 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 600 €/an
Revenus locatifs : +40 755 €
Charges déductibles : -21 600 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33544.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 319 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 207 350 €(65% de 319 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 540 €/an
Calcul : 207 350 € × 3,636% = 7 540 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 755 €95 713 €13 858 €-54 958 €21 400 €33 558 €33 558 €
241 570 €21 243 €13 487 €20 327 €--13 231 €
342 402 €20 860 €13 104 €21 542 €---
443 250 €20 464 €12 708 €22 786 €---
544 115 €20 054 €12 299 €24 060 €---
644 997 €19 631 €11 875 €25 366 €---
745 897 €19 193 €11 437 €26 704 €---
846 815 €18 740 €10 984 €28 074 €---
947 751 €18 272 €10 516 €29 479 €---
1048 706 €17 788 €10 032 €30 918 €---
1149 680 €17 288 €9 532 €32 393 €---
1250 674 €16 770 €9 014 €33 904 €---
1351 687 €16 235 €8 479 €35 453 €---
1452 721 €15 681 €7 925 €37 040 €---
1553 775 €15 109 €7 353 €38 666 €---
1654 851 €14 517 €6 762 €40 334 €---
1755 948 €13 906 €6 150 €42 042 €---
1857 067 €13 273 €5 517 €43 794 €---
1958 208 €12 619 €4 863 €45 589 €---
2059 372 €11 942 €4 187 €47 430 €---
2160 560 €11 243 €3 487 €49 317 €---
2261 771 €10 520 €2 764 €51 251 €---
2363 006 €9 772 €2 016 €53 235 €---
2464 267 €8 999 €1 243 €55 268 €---
2565 552 €8 199 €443 €57 353 €---
TOTAL1 305 396 €468 032 €200 035 €837 365 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 837 365 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 559 €-6 420 €+14 979 €
2+8 559 €0 €+8 559 €
3+8 559 €+2 493 €+6 066 €
4+8 559 €+6 836 €+1 723 €
5+8 559 €+7 218 €+1 341 €
6+8 559 €+7 610 €+949 €
7+8 559 €+8 011 €+548 €
8+8 559 €+8 422 €+137 €
9+8 559 €+8 844 €-285 €
10+8 559 €+9 275 €-716 €
11+8 559 €+9 718 €-1 159 €
12+8 559 €+10 171 €-1 612 €
13+8 559 €+10 636 €-2 077 €
14+8 559 €+11 112 €-2 553 €
15+8 559 €+11 600 €-3 041 €
16+8 559 €+12 100 €-3 541 €
17+8 559 €+12 613 €-4 054 €
18+8 559 €+13 138 €-4 579 €
19+8 559 €+13 677 €-5 118 €
20+8 559 €+14 229 €-5 670 €
21+8 559 €+14 795 €-6 236 €
22+8 559 €+15 375 €-6 816 €
23+8 559 €+15 970 €-7 411 €
24+8 559 €+16 580 €-8 021 €
25+8 559 €+17 206 €-8 647 €
Total+213 975 €+251 209 €+-37 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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