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Maison de ville

Bien expiré
VilleBoussac (23)
Surface55m²
Coût Total62 140€
Loyer Annuel3 883€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 500 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 736,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 4 pièces, 2 chambres, 280 m² de terrain, Climatisation, Chauffage électrique

Fiche Id-VIZ182459 : Située en plein centre-ville de Boussac, charmant village dynamique disposant de toutes les commodités, cette agréable maison mitoyenne entièrement rénovée saura vous séduire par son confort moderne et son emplacement privilégié. La maison offre des espaces de vie lumineux et fonctionnels, rénovés avec soin afin de répondre aux attentes actuelles en matière de confort et de performance. Elle bénéficie notamment d'un système de climatisation, garantissant une température agréable tout au long de l'année. Vous profiterez d'un cadre de vie pratique avec commerces, écoles, services et animations accessibles à pied, tout en bénéficiant du charme et de la convivialité d'un village vivant. Cette maison constitue une opportunité idéale pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif. - Mentions légales : Proposé à la vente à 40500 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie D : 193 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1010 et 1420 Euros - Affaire suivie par Mme Amandine Dartois (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : -5.454970, 0.000443
Total : 62 140€
Prix d'acquisition : 40 500€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 58 900€
Frais de notaire : 3 240€
Coût estimé : 3 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 324€/mois
Loyer annuel estimé : 3883€/an
Fourchette totale : 238€ - 440€/mois
Fourchette annuelle : 2858€ - 5275€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :310,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :18,64€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 329,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 986,41€
Coût de l'assurance :5 592,60€
Taxe foncière : 388,25€/an
Soit par mois : 32,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 323,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 361,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 883 €/an
Calcul : 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 140 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 224 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 388 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 147 €
Revenus locatifs : +3 883 €
Charges déductibles : -21 147 €
Résultat foncier Année 1 : -17 265 €(Déficit de 17 265 €)
Imputable sur revenu global : 17 265 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 747 €/an
Revenus locatifs : +3 883 €
Charges déductibles : -2 747 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 135 €/an
Prix d'achat du bien : 40 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 325 €(65% de 40 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 957 €/an
Calcul : 26 325 € × 3,636% = 957 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 883 €21 149 €2 137 €-17 267 €17 267 €--
23 960 €2 693 €2 081 €1 267 €---
34 039 €2 635 €2 023 €1 404 €---
44 120 €2 575 €1 963 €1 545 €---
54 203 €2 512 €1 901 €1 690 €---
64 287 €2 448 €1 836 €1 839 €---
74 372 €2 381 €1 769 €1 991 €---
84 460 €2 312 €1 700 €2 148 €---
94 549 €2 240 €1 628 €2 309 €---
104 640 €2 166 €1 554 €2 474 €---
114 733 €2 090 €1 478 €2 643 €---
124 827 €2 010 €1 398 €2 817 €---
134 924 €1 928 €1 316 €2 996 €---
145 022 €1 843 €1 231 €3 180 €---
155 123 €1 754 €1 142 €3 369 €---
165 225 €1 663 €1 051 €3 562 €---
175 330 €1 568 €957 €3 761 €---
185 437 €1 471 €859 €3 966 €---
195 545 €1 369 €757 €4 176 €---
205 656 €1 264 €652 €4 392 €---
215 769 €1 156 €544 €4 614 €---
225 885 €1 043 €431 €4 841 €---
236 002 €927 €315 €5 076 €---
246 122 €806 €194 €5 316 €---
256 245 €681 €69 €5 564 €---
TOTAL124 359 €64 685 €30 986 €59 674 €17 267 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 180 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+815 €-5 180 €+5 995 €
2+815 €+380 €+435 €
3+815 €+421 €+394 €
4+815 €+464 €+351 €
5+815 €+507 €+308 €
6+815 €+552 €+263 €
7+815 €+597 €+218 €
8+815 €+644 €+171 €
9+815 €+693 €+122 €
10+815 €+742 €+73 €
11+815 €+793 €+22 €
12+815 €+845 €-30 €
13+815 €+899 €-84 €
14+815 €+954 €-139 €
15+815 €+1 011 €-196 €
16+815 €+1 069 €-254 €
17+815 €+1 128 €-313 €
18+815 €+1 190 €-375 €
19+815 €+1 253 €-438 €
20+815 €+1 318 €-503 €
21+815 €+1 384 €-569 €
22+815 €+1 452 €-637 €
23+815 €+1 523 €-708 €
24+815 €+1 595 €-780 €
25+815 €+1 669 €-854 €
Total+20 375 €+17 902 €+2 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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