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Maison de ville

VilleBoussac (23)
Surface55
Coût Total62 140
Loyer Annuel3 883
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 500 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 736,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 4 pièces, 2 chambres, 280 m² de terrain, Climatisation, Chauffage électrique

Fiche Id-VIZ182459 : Située en plein centre-ville de Boussac, charmant village dynamique disposant de toutes les commodités, cette agréable maison mitoyenne entièrement rénovée saura vous séduire par son confort moderne et son emplacement privilégié. La maison offre des espaces de vie lumineux et fonctionnels, rénovés avec soin afin de répondre aux attentes actuelles en matière de confort et de performance. Elle bénéficie notamment d'un système de climatisation, garantissant une température agréable tout au long de l'année. Vous profiterez d'un cadre de vie pratique avec commerces, écoles, services et animations accessibles à pied, tout en bénéficiant du charme et de la convivialité d'un village vivant. Cette maison constitue une opportunité idéale pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif. - Mentions légales : Proposé à la vente à 40500 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie D : 193 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1010 et 1420 Euros - Affaire suivie par Mme Amandine Dartois (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : -5.454970, 0.000443
Total : 62 140
Prix d'acquisition : 40 500
Travaux : 18 400
Valeur du bien : 58 900
Frais de notaire : 3 240
Coût estimé : 3 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 324€/mois
Loyer annuel estimé : 3883€/an
Fourchette totale : 238€ - 440€/mois
Fourchette annuelle : 2858€ - 5275€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :310,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :18,64€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 329,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 986,41
Coût de l'assurance :5 592,60
Taxe foncière : 388,25€/an
Soit par mois : 32,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 323,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 361,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 883 €/an
Calcul : 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 140 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 224 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 388 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 147
Revenus locatifs : +3 883
Charges déductibles : -21 147
Résultat foncier Année 1 : -17 265(Déficit de 17 265 €)
Imputable sur revenu global : 17 265
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 747 €/an
Revenus locatifs : +3 883
Charges déductibles : -2 747
Résultat foncier Années 2+ : 1 135 €/an
Prix d'achat du bien : 40 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 325(65% de 40 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 957 €/an
Calcul : 26 325 € × 3,636% = 957
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 88321 1492 137-17 26717 267 €--
23 9602 6932 0811 267---
34 0392 6352 0231 404---
44 1202 5751 9631 545---
54 2032 5121 9011 690---
64 2872 4481 8361 839---
74 3722 3811 7691 991---
84 4602 3121 7002 148---
94 5492 2401 6282 309---
104 6402 1661 5542 474---
114 7332 0901 4782 643---
124 8272 0101 3982 817---
134 9241 9281 3162 996---
145 0221 8431 2313 180---
155 1231 7541 1423 369---
165 2251 6631 0513 562---
175 3301 5689573 761---
185 4371 4718593 966---
195 5451 3697574 176---
205 6561 2646524 392---
215 7691 1565444 614---
225 8851 0434314 841---
236 0029273155 076---
246 1228061945 316---
256 245681695 564---
TOTAL124 35964 68530 98659 67417 267Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 180
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 674
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+815-5 180+5 995
2+815+380+435
3+815+421+394
4+815+464+351
5+815+507+308
6+815+552+263
7+815+597+218
8+815+644+171
9+815+693+122
10+815+742+73
11+815+793+22
12+815+845-30
13+815+899-84
14+815+954-139
15+815+1 011-196
16+815+1 069-254
17+815+1 128-313
18+815+1 190-375
19+815+1 253-438
20+815+1 318-503
21+815+1 384-569
22+815+1 452-637
23+815+1 523-708
24+815+1 595-780
25+815+1 669-854
Total+20 375+17 902+2 473
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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