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Maison à vendre

VilleBetz-le-Château (37)
Surface120m²
Coût Total157 050€
Loyer Annuel9 824€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 958,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, calme

Margaux vous propose en EXCLUSIVITE à Betz-Le-Château !

Belle maison de bourg sans travaux comprenant une belle pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte aménagée et équipée, véranda avec accès à l'extérieur. A l'étage, palier desservant deux chambres, salle d'eau et wc séparé. Au deuxième étage, grande pièce de plus de 20m2.

A l'extérieur, cour close, garage non attenant avec jardin.

Ses atouts : tout à l'égout, huisseries double vitrage, aucun travaux à prévoir

A venir voir sans tarder !

Ville : Betz-le-Château
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37600
Coordonnées : 46.991771, 0.950411
Total : 157 050€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 32 850€
Valeur du bien : 147 850€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9824€/an
Fourchette totale : 635€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7616€ - 12672€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :828,7 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :99 444 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+15 556€ (+15.6%)
Marge achat-revente :-57 606€ (-57.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,82€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 851,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 577,53€
Coût de l'assurance :18 846,00€
Taxe foncière : 982,36€/an
Soit par mois : 81,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien si présent
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, bien que déjà en double vitrage
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible mais pas obligatoire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de la mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 850 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:800€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 824 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 050 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 754 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 982 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 061 €
Revenus locatifs : +9 824 €
Charges déductibles : -40 061 €
Résultat foncier Année 1 : -30 237 €(Déficit de 30 237 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 837 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 211 €/an
Revenus locatifs : +9 824 €
Charges déductibles : -7 211 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8837.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 824 €40 066 €5 480 €-30 242 €21 400 €8 842 €8 842 €
210 020 €7 073 €5 337 €2 947 €--5 895 €
310 220 €6 925 €5 189 €3 296 €--2 600 €
410 425 €6 771 €5 035 €3 653 €---
510 633 €6 613 €4 876 €4 021 €---
610 846 €6 448 €4 712 €4 398 €---
711 063 €6 277 €4 541 €4 786 €---
811 284 €6 101 €4 365 €5 184 €---
911 510 €5 918 €4 182 €5 592 €---
1011 740 €5 728 €3 992 €6 012 €---
1111 975 €5 532 €3 796 €6 443 €---
1212 214 €5 328 €3 592 €6 886 €---
1312 459 €5 118 €3 382 €7 341 €---
1412 708 €4 899 €3 163 €7 808 €---
1512 962 €4 673 €2 937 €8 289 €---
1613 221 €4 439 €2 703 €8 782 €---
1713 486 €4 197 €2 460 €9 289 €---
1813 755 €3 945 €2 209 €9 810 €---
1914 031 €3 685 €1 949 €10 346 €---
2014 311 €3 415 €1 679 €10 896 €---
2114 597 €3 136 €1 400 €11 461 €---
2214 889 €2 847 €1 110 €12 043 €---
2315 187 €2 547 €811 €12 640 €---
2415 491 €2 236 €500 €13 255 €---
2515 801 €1 915 €179 €13 886 €---
TOTAL314 654 €155 833 €79 578 €158 821 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 821 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 063 €-6 420 €+8 483 €
2+2 063 €0 €+2 063 €
3+2 063 €0 €+2 063 €
4+2 063 €+316 €+1 747 €
5+2 063 €+1 206 €+857 €
6+2 063 €+1 319 €+744 €
7+2 063 €+1 436 €+627 €
8+2 063 €+1 555 €+508 €
9+2 063 €+1 678 €+385 €
10+2 063 €+1 804 €+259 €
11+2 063 €+1 933 €+130 €
12+2 063 €+2 066 €-3 €
13+2 063 €+2 202 €-139 €
14+2 063 €+2 343 €-280 €
15+2 063 €+2 487 €-424 €
16+2 063 €+2 635 €-572 €
17+2 063 €+2 787 €-724 €
18+2 063 €+2 943 €-880 €
19+2 063 €+3 104 €-1 041 €
20+2 063 €+3 269 €-1 206 €
21+2 063 €+3 438 €-1 375 €
22+2 063 €+3 613 €-1 550 €
23+2 063 €+3 792 €-1 729 €
24+2 063 €+3 976 €-1 913 €
25+2 063 €+4 166 €-2 103 €
Total+51 575 €+47 646 €+3 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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