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Appartement 4 pièces 106 m²

VilleAubenas (07)
Surface106
Coût Total149 968
Loyer Annuel11 656
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 222,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 106 m² - Appartement 4 pièces 106 m²

Appartement à rénover dans IMMEUBLE ART DECO AUBENAS centre Nous vous offrons les bases de votre avenir.

Vous souhaitez décorer, personnaliser et laisser parler le créateur qui est en vous ? Que ce soit pour votre premier appartement, un investissement locatif à fort rendement ou l'aménagement de bureaux bénéficiant d'une excellente visibilité, cet immeuble atypique, situé au cœur du centre-ville d'Aubenas, constitue une formidable opportunité.

Dominant la zone commerçante, il offre un potentiel exceptionnel. Les travaux de second œuvre restant à réaliser vous permettront d'acquérir votre appartement à un prix particulièrement attractif, tout en le façonnant selon vos envies.

Cette acquisition peut également vous permettre de bénéficier d'avantages fiscaux, le projet étant éligible au dispositif Denormandie.

Enfin, certains des six appartements composant cette copropriété disposent de terrasses offrant une vue privilégiée sur la vie Albenassienne.

Nous sommes impatients de vous accompagner dans la réalisation de votre projet.

Bientôt, votre rêve deviendra réalité.

Surface : 106 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.621610, 4.389446
Total : 149 968
Prix d'acquisition : 129 600
Travaux : 10 000
Valeur du bien : 139 600
Frais de notaire : 10 368
Coût estimé : 10 368
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11656€/an
Fourchette totale : 748€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 8973€ - 15141€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 487,71 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 697
Prix d'achat :129 600
Décote à l'achat :-28 097 (-17.8%)
Marge achat-revente :7 729€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 968
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 792,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 782,26
Coût de l'assurance :13 122,20
Taxe foncière : 1 165,61€/an
Soit par mois : 97,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 971,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 890,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe A.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et remplacement du parquet usé.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimée 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas. Cuisine complète estimée à 1000€/m² incluant tous les éléments nécessaires. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 656 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 968 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 166 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 844
Revenus locatifs : +11 656
Charges déductibles : -16 844
Résultat foncier Année 1 : -5 188(Déficit de 5 188 €)
Imputable sur revenu global : 5 188
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 844 €/an
Revenus locatifs : +11 656
Charges déductibles : -6 844
Résultat foncier Années 2+ : 4 812 €/an
Prix d'achat du bien : 129 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 65616 8495 158-5 1935 193 €--
211 8896 7135 0235 176---
312 1276 5734 8825 554---
412 3706 4284 7375 942---
512 6176 2774 5876 340---
612 8696 1224 4316 748---
713 1275 9604 2707 166---
813 3895 7934 1037 596---
913 6575 6213 9308 036---
1013 9305 4423 7518 488---
1114 2095 2563 5668 952---
1214 4935 0653 3749 428---
1314 7834 8663 1769 917---
1415 0784 6602 97010 418---
1515 3804 4482 75710 932---
1615 6884 2272 53711 460---
1716 0013 9992 30812 002---
1816 3213 7632 07212 559---
1916 6483 5181 82813 130---
2016 9813 2651 57413 716---
2117 3203 0031 31214 318---
2217 6672 7311 04114 936---
2318 0202 45076015 570---
2418 3812 15946916 221---
2518 7481 85816716 890---
TOTAL373 349127 04574 782246 3045 193Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 558
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 304
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 448-1 558+4 006
2+2 448+1 553+895
3+2 448+1 666+782
4+2 448+1 783+665
5+2 448+1 902+546
6+2 448+2 024+424
7+2 448+2 150+298
8+2 448+2 279+169
9+2 448+2 411+37
10+2 448+2 547-99
11+2 448+2 686-238
12+2 448+2 828-380
13+2 448+2 975-527
14+2 448+3 125-677
15+2 448+3 280-832
16+2 448+3 438-990
17+2 448+3 601-1 153
18+2 448+3 768-1 320
19+2 448+3 939-1 491
20+2 448+4 115-1 667
21+2 448+4 295-1 847
22+2 448+4 481-2 033
23+2 448+4 671-2 223
24+2 448+4 866-2 418
25+2 448+5 067-2 619
Total+61 200+73 891+-12 691
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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