Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleGrasse (06)
Surface59.5m²
Coût Total167 720€
Loyer Annuel10 366€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 59.5 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine ouverte, Salon (total 21 m²), 2 chambres, calme

A vendre par votre agence Nestenn et rare sur le secteur :

En bordure du centre historique de Grasse, proche de toutes les commodités et au coeur du projet universitaire, ce très bel appartement 3 pièces de 60 m², entièrement refait à neuf actuellement loué 750 € hors charges, offre le charme de l'ancien et une rénovation de qualité. Situé au premier étage, il est composé d'une lumineuse pièce de vie avec cuisine ouverte de plus de 35 m², une chambre au même niveau d'environ 10 m². En souplex, une chambre de plus de 9 m² et une salle d'eau avec wc.

A voir sans tarder ! Stéphane POMIES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.663194, 6.926330
Total : 167 720€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 39 200€
Valeur du bien : 158 200€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.5m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10366€/an
Fourchette totale : 663€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 7952€ - 13514€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 554,5 €/m²
Basé sur :444 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 992 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-32 992€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-15 728€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 868,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 144,16€
Coût de l'assurance :12 579,00€
Taxe foncière : 1 036,63€/an
Soit par mois : 86,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 863,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 104,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200 €(659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 366 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 086 €
Revenus locatifs : +10 366 €
Charges déductibles : -48 086 €
Résultat foncier Année 1 : -37 720 €(Déficit de 37 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 886 €/an
Revenus locatifs : +10 366 €
Charges déductibles : -8 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 480 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16320.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 366 €48 092 €5 552 €-37 726 €21 400 €16 326 €16 326 €
210 574 €8 743 €5 404 €1 830 €--14 495 €
310 785 €8 590 €5 250 €2 195 €--12 300 €
411 001 €8 431 €5 091 €2 570 €--9 731 €
511 221 €8 267 €4 927 €2 954 €--6 777 €
611 445 €8 098 €4 758 €3 348 €--3 429 €
711 674 €7 922 €4 582 €3 752 €---
811 908 €7 741 €4 401 €4 167 €---
912 146 €7 553 €4 213 €4 593 €---
1012 389 €7 359 €4 019 €5 030 €---
1112 636 €7 159 €3 819 €5 478 €---
1212 889 €6 951 €3 611 €5 938 €---
1313 147 €6 737 €3 397 €6 410 €---
1413 410 €6 515 €3 175 €6 895 €---
1513 678 €6 286 €2 946 €7 392 €---
1613 952 €6 049 €2 709 €7 903 €---
1714 231 €5 804 €2 464 €8 427 €---
1814 515 €5 550 €2 210 €8 965 €---
1914 806 €5 288 €1 948 €9 518 €---
2015 102 €5 017 €1 677 €10 085 €---
2115 404 €4 737 €1 397 €10 667 €---
2215 712 €4 447 €1 107 €11 265 €---
2316 026 €4 148 €808 €11 879 €---
2416 347 €3 838 €498 €12 509 €---
2516 674 €3 517 €178 €13 156 €---
TOTAL332 036 €202 839 €80 144 €129 197 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 197 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 177 €-6 420 €+8 597 €
2+2 177 €0 €+2 177 €
3+2 177 €0 €+2 177 €
4+2 177 €0 €+2 177 €
5+2 177 €0 €+2 177 €
6+2 177 €0 €+2 177 €
7+2 177 €+97 €+2 080 €
8+2 177 €+1 250 €+927 €
9+2 177 €+1 378 €+799 €
10+2 177 €+1 509 €+668 €
11+2 177 €+1 643 €+534 €
12+2 177 €+1 781 €+396 €
13+2 177 €+1 923 €+254 €
14+2 177 €+2 068 €+109 €
15+2 177 €+2 218 €-41 €
16+2 177 €+2 371 €-194 €
17+2 177 €+2 528 €-351 €
18+2 177 €+2 690 €-513 €
19+2 177 €+2 855 €-678 €
20+2 177 €+3 025 €-848 €
21+2 177 €+3 200 €-1 023 €
22+2 177 €+3 379 €-1 202 €
23+2 177 €+3 564 €-1 387 €
24+2 177 €+3 753 €-1 576 €
25+2 177 €+3 947 €-1 770 €
Total+54 425 €+38 759 €+15 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →