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Maison 3 pièces 147 m²

Bien expiré
VilleBord-Saint-Georges (23)
Surface147m²
Coût Total187 148€
Loyer Annuel11 380€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 881,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 3 pièces principales

En creuse, sur la commune de Bord Saint Georges, à la campagne, maison à finir de rénover, composée d'une entrée, un séjour lumineux équipé d'un poêle à bois, une buanderie, 2 chambres, grand bureau, salle de bain et eau. Un grand terrain de 2300 m2 avec arbres fuitiers. Honoraires à charge acquéreur : 8% Référence annonce : 494-8816K Date de réalisation du diagnostic : 27/02/2026 Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 780 € et 5 114 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bord-Saint-Georges
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.257130, 2.288435
Total : 187 148€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 47 180€
Valeur du bien : 176 780€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 948€/mois
Loyer annuel estimé : 11380€/an
Fourchette totale : 726€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 8715€ - 14861€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 148€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :924,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 979,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 323,75€
Coût de l'assurance :16 375,45€
Taxe foncière : 1 138,05€/an
Soit par mois : 94,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 948,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : murs, revêtement de sol, électricité
Quantité: 25 m²
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres : murs, revêtement de sol, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, rafraîchissement des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 180 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 880€
    Isolation toiture/combles: 147 m² × 40€/m² = 5880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€/fenêtre = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation complète chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 3000€ (plomberie et électricité incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bord-Saint-Georges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 948 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 380 €/an
Calcul : 948 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 148 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 138 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 218 €
Revenus locatifs : +11 380 €
Charges déductibles : -55 218 €
Résultat foncier Année 1 : -43 838 €(Déficit de 43 838 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 438 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 038 €/an
Revenus locatifs : +11 380 €
Charges déductibles : -8 038 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22437.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 380 €55 224 €6 251 €-43 844 €21 400 €22 444 €22 444 €
211 608 €7 878 €6 085 €3 730 €--18 713 €
311 840 €7 705 €5 912 €4 135 €--14 578 €
412 077 €7 527 €5 734 €4 550 €--10 029 €
512 319 €7 343 €5 550 €4 975 €--5 053 €
612 565 €7 153 €5 360 €5 412 €---
712 816 €6 956 €5 163 €5 860 €---
813 073 €6 752 €4 959 €6 321 €---
913 334 €6 541 €4 748 €6 793 €---
1013 601 €6 323 €4 530 €7 278 €---
1113 873 €6 098 €4 305 €7 775 €---
1214 150 €5 864 €4 071 €8 286 €---
1314 433 €5 623 €3 830 €8 810 €---
1414 722 €5 374 €3 581 €9 348 €---
1515 016 €5 116 €3 323 €9 901 €---
1615 317 €4 849 €3 056 €10 468 €---
1715 623 €4 573 €2 779 €11 050 €---
1815 935 €4 287 €2 494 €11 648 €---
1916 254 €3 992 €2 198 €12 263 €---
2016 579 €3 686 €1 893 €12 893 €---
2116 911 €3 370 €1 577 €13 541 €---
2217 249 €3 043 €1 250 €14 206 €---
2317 594 €2 705 €912 €14 889 €---
2417 946 €2 355 €562 €15 591 €---
2518 305 €1 994 €201 €16 311 €---
TOTAL364 520 €182 330 €90 324 €182 189 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 189 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 390 €-6 420 €+8 810 €
2+2 390 €0 €+2 390 €
3+2 390 €0 €+2 390 €
4+2 390 €0 €+2 390 €
5+2 390 €0 €+2 390 €
6+2 390 €+108 €+2 282 €
7+2 390 €+1 758 €+632 €
8+2 390 €+1 896 €+494 €
9+2 390 €+2 038 €+352 €
10+2 390 €+2 183 €+207 €
11+2 390 €+2 333 €+57 €
12+2 390 €+2 486 €-96 €
13+2 390 €+2 643 €-253 €
14+2 390 €+2 804 €-414 €
15+2 390 €+2 970 €-580 €
16+2 390 €+3 140 €-750 €
17+2 390 €+3 315 €-925 €
18+2 390 €+3 495 €-1 105 €
19+2 390 €+3 679 €-1 289 €
20+2 390 €+3 868 €-1 478 €
21+2 390 €+4 062 €-1 672 €
22+2 390 €+4 262 €-1 872 €
23+2 390 €+4 467 €-2 077 €
24+2 390 €+4 677 €-2 287 €
25+2 390 €+4 893 €-2 503 €
Total+59 750 €+54 657 €+5 093 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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