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Appartement 5 pièces 93 m²

VilleTours (37)
Surface93
Coût Total213 400
Loyer Annuel13 499
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-92
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 612,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 16
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 93 m²

Découvrez ce spacieux T5 à rénover situé au 16ème et dernier étage de la résidence Rive du Cher à Tours, au sein d'une copropriété propre, sécurisée et surveillée.

Cet appartement aux beaux volumes offre un fort potentiel d'aménagement pour créer un lieu de vie à votre image. Dès l'entrée, vous profiterez d'un vaste hall avec rangements intégrés. Le salon-séjour lumineux s'ouvre sur un balcon offrant une vue dégagée en hauteur et sans vis à vis.

La cuisine indépendante dispose d'une arrière-cuisine ainsi que d'un cellier, idéal pour optimiser le rangement et l'organisation du quotidien. Un espace atelier complète les prestations.

L'espace nuit comprend trois chambres, une salle d'eau, un WC indépendant ainsi qu'un point d'eau supplémentaire apportant confort et praticité.

Situé à proximité immédiate du tramway et de toutes les commodités (commerces, écoles, services), cet appartement représente une belle opportunité pour une famille ou un projet d'investissement.

Les + :

  • Dernier étage
  • Vue dégagée
  • Balcon
  • Nombreux rangements
  • Fort potentiel après rénovation
  • Résidence entretenue et surveillée
  • Tram et commodités à pied

Un bien rare à fort potentiel, à visiter sans tarder ! Mathias CHAPACOU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 93 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/06/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.371914, 0.682023
Total : 213 400
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 51 400
Valeur du bien : 201 400
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1125€/mois
Loyer annuel estimé : 13499€/an
Fourchette totale : 889€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 10665€ - 17085€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 616,04 €/m²
Basé sur :310 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 292
Prix d'achat :150 000
Décote à l'achat :-93 292 (-38.3%)
Marge achat-revente :29 892€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 042,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 104,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 256,64
Coût de l'assurance :18 672,50
Taxe foncière : 1 349,90€/an
Soit par mois : 112,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 124,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 216,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Autres pièces - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 499 €/an
Calcul : 1 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 350 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 385
Revenus locatifs : +13 499
Charges déductibles : -60 385
Résultat foncier Année 1 : -46 886(Déficit de 46 886 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 486
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 985 €/an
Revenus locatifs : +13 499
Charges déductibles : -8 985
Résultat foncier Années 2+ : 4 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25485.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 49960 3916 895-46 89221 400 €25 492 €25 492 €
213 7698 8056 7084 964--20 529 €
314 0448 6136 5165 432--15 097 €
414 3258 4146 3175 911--9 185 €
514 6128 2086 1126 403--2 782 €
614 9047 9965 8996 908---
715 2027 7775 6807 425---
815 5067 5505 4537 956---
915 8167 3165 2198 500---
1016 1337 0744 9779 058---
1116 4556 8244 7279 631---
1216 7846 5664 46910 218---
1317 1206 2994 20210 821---
1417 4626 0243 92711 439---
1517 8125 7393 64212 073---
1618 1685 4453 34812 723---
1718 5315 1413 04413 391---
1818 9024 8262 73014 075---
1919 2804 5022 40514 778---
2019 6654 1672 07015 499---
2120 0593 8201 72316 239---
2220 4603 4621 36516 998---
2320 8693 09299617 777---
2421 2862 71061418 576---
2521 7122 31621919 397---
TOTAL432 376203 07799 257229 29921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 299
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 835-6 420+9 255
2+2 8350+2 835
3+2 8350+2 835
4+2 8350+2 835
5+2 8350+2 835
6+2 835+1 238+1 597
7+2 835+2 228+607
8+2 835+2 387+448
9+2 835+2 550+285
10+2 835+2 718+117
11+2 835+2 889-54
12+2 835+3 065-230
13+2 835+3 246-411
14+2 835+3 432-597
15+2 835+3 622-787
16+2 835+3 817-982
17+2 835+4 017-1 182
18+2 835+4 223-1 388
19+2 835+4 433-1 598
20+2 835+4 650-1 815
21+2 835+4 872-2 037
22+2 835+5 099-2 264
23+2 835+5 333-2 498
24+2 835+5 573-2 738
25+2 835+5 819-2 984
Total+70 875+68 790+2 085
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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