Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Crest (26400)

Bien expiré
VilleCrest (26)
Surface200
Coût Total381 090
Loyer Annuel30 296
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+283
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 310 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 550 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 1 salle de bain, Terrasse, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Crest, proche, gare, centre-ville, lycée, école, vous souhaitez investir dans l'immobilier ? Venez décourvrir cet immeuble, composé de deux appartements de 80 m², dont un avec une terrasse, d'un local commercial et d'un garage. Les deux logements, sont composés de 3 chambres, d'une pièces de vie, avec cuisine ouverte, d'une salle de bains, d'un wc deux caves viennent compléter ce bien. Une cour commune, permet l'accés à l'immeuble. Parking à proximité immédiate. Toutes les parties sont actuellement louées. Prix de vente : 310 000 eur hai, honoraires charge vendeur agence ac immobilier 'patrimoine et propriété', audrey corneille , dpe : d, ges : b 1.

Ville : Crest
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26400
Coordonnées : 44.733200, 5.021900
Total : 381 090
Prix d'acquisition : 310 000
Travaux : 46 290
Valeur du bien : 356 290
Frais de notaire : 24 800
Coût estimé : 24 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2525€/mois
Loyer annuel estimé : 30296€/an
Fourchette totale : 1973€ - 3230€/mois
Fourchette annuelle : 23678€ - 38763€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :381 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 875,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :114,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 989,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 494,48
Coût de l'assurance :34 298,10
Taxe foncière : 3 029,55€/an
Soit par mois : 252,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 524,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 242,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des revêtements
Quantité: 1 salon (environ 80 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 290(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 250
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3250€ = 3250€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 240
    Parquet flottant: 36 m² × 90€/m² = 3240€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:4 000
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (incluant préparation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Crest (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 296 €/an
Calcul : 2 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 381 090 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 372 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 290
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 257
Revenus locatifs : +30 296
Charges déductibles : -63 257
Résultat foncier Année 1 : -32 961(Déficit de 32 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 561
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 967 €/an
Revenus locatifs : +30 296
Charges déductibles : -16 967
Résultat foncier Années 2+ : 13 329 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11561.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 310 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 201 500(65% de 310 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 327 €/an
Calcul : 201 500 € × 3,636% = 7 327
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 29663 26912 577-32 97321 400 €11 573 €11 573 €
230 90116 64212 24114 259---
331 51916 29411 89315 225---
432 15015 93411 53316 216---
532 79315 56211 16117 231---
633 44915 17710 77618 271---
734 11814 78010 37819 338---
834 80014 3689 96720 432---
935 49613 9439 54221 553---
1036 20613 5049 10222 702---
1136 93013 0498 64823 881---
1237 66912 5798 17825 089---
1338 42212 0937 69226 329---
1439 19111 5917 19027 599---
1539 97411 0726 67028 903---
1640 77410 5356 13330 239---
1741 5899 9795 57831 610---
1842 4219 4055 00433 016---
1943 2698 8124 41034 458---
2044 1358 1983 79735 937---
2145 0187 5643 16237 454---
2245 9186 9082 50639 010---
2346 8366 2301 82840 607---
2447 7735 5281 12742 245---
2548 7284 80340243 925---
TOTAL970 375337 821181 494632 55421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 632 554
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 362 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 362-6 420+12 782
2+6 362+806+5 556
3+6 362+4 568+1 794
4+6 362+4 865+1 497
5+6 362+5 169+1 193
6+6 362+5 481+881
7+6 362+5 801+561
8+6 362+6 129+233
9+6 362+6 466-104
10+6 362+6 811-449
11+6 362+7 164-802
12+6 362+7 527-1 165
13+6 362+7 899-1 537
14+6 362+8 280-1 918
15+6 362+8 671-2 309
16+6 362+9 072-2 710
17+6 362+9 483-3 121
18+6 362+9 905-3 543
19+6 362+10 337-3 975
20+6 362+10 781-4 419
21+6 362+11 236-4 874
22+6 362+11 703-5 341
23+6 362+12 182-5 820
24+6 362+12 673-6 311
25+6 362+13 178-6 816
Total+159 050+189 766+-30 716
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →