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Achat : Appartement Crest (26400)

Bien expiré
VilleCrest (26)
Surface200m²
Coût Total381 090€
Loyer Annuel30 296€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 310 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 550 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 1 salle de bain, Terrasse, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Crest, proche, gare, centre-ville, lycée, école, vous souhaitez investir dans l'immobilier ? Venez décourvrir cet immeuble, composé de deux appartements de 80 m², dont un avec une terrasse, d'un local commercial et d'un garage. Les deux logements, sont composés de 3 chambres, d'une pièces de vie, avec cuisine ouverte, d'une salle de bains, d'un wc deux caves viennent compléter ce bien. Une cour commune, permet l'accés à l'immeuble. Parking à proximité immédiate. Toutes les parties sont actuellement louées. Prix de vente : 310 000 eur hai, honoraires charge vendeur agence ac immobilier 'patrimoine et propriété', audrey corneille , dpe : d, ges : b 1.

Ville : Crest
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26400
Coordonnées : 44.733200, 5.021900
Total : 381 090€
Prix d'acquisition : 310 000€
Travaux : 46 290€
Valeur du bien : 356 290€
Frais de notaire : 24 800€
Coût estimé : 24 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2525€/mois
Loyer annuel estimé : 30296€/an
Fourchette totale : 1973€ - 3230€/mois
Fourchette annuelle : 23678€ - 38763€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :381 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 875,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :114,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 989,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 494,48€
Coût de l'assurance :34 298,10€
Taxe foncière : 3 029,55€/an
Soit par mois : 252,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 524,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 242,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des revêtements
Quantité: 1 salon (environ 80 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 290 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 250€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3250€ = 3250€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant tous les travaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 240€
    Parquet flottant: 36 m² × 90€/m² = 3240€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (incluant préparation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Crest (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 296 €/an
Calcul : 2 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 381 090 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 372 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 257 €
Revenus locatifs : +30 296 €
Charges déductibles : -63 257 €
Résultat foncier Année 1 : -32 961 €(Déficit de 32 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 561 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 967 €/an
Revenus locatifs : +30 296 €
Charges déductibles : -16 967 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 329 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11561.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 310 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 201 500 €(65% de 310 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 327 €/an
Calcul : 201 500 € × 3,636% = 7 327 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 296 €63 269 €12 577 €-32 973 €21 400 €11 573 €11 573 €
230 901 €16 642 €12 241 €14 259 €---
331 519 €16 294 €11 893 €15 225 €---
432 150 €15 934 €11 533 €16 216 €---
532 793 €15 562 €11 161 €17 231 €---
633 449 €15 177 €10 776 €18 271 €---
734 118 €14 780 €10 378 €19 338 €---
834 800 €14 368 €9 967 €20 432 €---
935 496 €13 943 €9 542 €21 553 €---
1036 206 €13 504 €9 102 €22 702 €---
1136 930 €13 049 €8 648 €23 881 €---
1237 669 €12 579 €8 178 €25 089 €---
1338 422 €12 093 €7 692 €26 329 €---
1439 191 €11 591 €7 190 €27 599 €---
1539 974 €11 072 €6 670 €28 903 €---
1640 774 €10 535 €6 133 €30 239 €---
1741 589 €9 979 €5 578 €31 610 €---
1842 421 €9 405 €5 004 €33 016 €---
1943 269 €8 812 €4 410 €34 458 €---
2044 135 €8 198 €3 797 €35 937 €---
2145 018 €7 564 €3 162 €37 454 €---
2245 918 €6 908 €2 506 €39 010 €---
2346 836 €6 230 €1 828 €40 607 €---
2447 773 €5 528 €1 127 €42 245 €---
2548 728 €4 803 €402 €43 925 €---
TOTAL970 375 €337 821 €181 494 €632 554 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 632 554 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 362 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 362 €-6 420 €+12 782 €
2+6 362 €+806 €+5 556 €
3+6 362 €+4 568 €+1 794 €
4+6 362 €+4 865 €+1 497 €
5+6 362 €+5 169 €+1 193 €
6+6 362 €+5 481 €+881 €
7+6 362 €+5 801 €+561 €
8+6 362 €+6 129 €+233 €
9+6 362 €+6 466 €-104 €
10+6 362 €+6 811 €-449 €
11+6 362 €+7 164 €-802 €
12+6 362 €+7 527 €-1 165 €
13+6 362 €+7 899 €-1 537 €
14+6 362 €+8 280 €-1 918 €
15+6 362 €+8 671 €-2 309 €
16+6 362 €+9 072 €-2 710 €
17+6 362 €+9 483 €-3 121 €
18+6 362 €+9 905 €-3 543 €
19+6 362 €+10 337 €-3 975 €
20+6 362 €+10 781 €-4 419 €
21+6 362 €+11 236 €-4 874 €
22+6 362 €+11 703 €-5 341 €
23+6 362 €+12 182 €-5 820 €
24+6 362 €+12 673 €-6 311 €
25+6 362 €+13 178 €-6 816 €
Total+159 050 €+189 766 €+-30 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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