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Corps de ferme

Bien expiré
VillePaulhac (15)
Surface123m²
Coût Total159 190€
Loyer Annuel9 963€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 788,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé entre Saint-Flour et Murat, à proximité des pistes de ski de Prat de bouc. Ce corps de ferme mitoyen, anciennement restaurant, offre une vaste pièce de 57 m2 comprenant un salon/cuisine ouverte sur salle à manger. Une chambre, une salle d'eau avec wc, et une pièce de 15 m2 pour créer éventuellement une 2nde chambre. L'étage reste entièrement à rénover, offrant un potentiel exceptionnel pour créer plusieurs chambres. Un terrain ombragé non attenant vient compléter ce bien, l'opportunité révée pour un projet de gîtes ou chambres d'hôtes. Venez découvrir ce bien en me contactant: Cathy Dubois agent commercial indépendant no941 849 267 Tel: mail: com

Ville : Paulhac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15430
Coordonnées : 45.006600, 2.905130
Total : 159 190€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 54 430€
Valeur du bien : 151 430€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 830€/mois
Loyer annuel estimé : 9963€/an
Fourchette totale : 590€ - 1168€/mois
Fourchette annuelle : 7084€ - 14013€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :971,71 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 520 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-22 520€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-39 670€ (-33.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :795,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :47,76€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 842,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 380,85€
Coût de l'assurance :14 327,10€
Taxe foncière : 996,35€/an
Soit par mois : 83,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 830,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 430 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 880€
    Isolation toiture/combles: 123 m² × 60€/m² = 7380€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:750€
    Parquet flottant: 15 m² × 50€/m² = 750€
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 20€/m² = 300€
  • Chambres - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paulhac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 963 €/an
Calcul : 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 190 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 996 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 470 €
Revenus locatifs : +9 963 €
Charges déductibles : -61 470 €
Résultat foncier Année 1 : -51 506 €(Déficit de 51 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 040 €/an
Revenus locatifs : +9 963 €
Charges déductibles : -7 040 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 924 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30106.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 963 €61 475 €5 475 €-51 511 €21 400 €30 111 €30 111 €
210 163 €6 901 €5 332 €3 262 €--26 850 €
310 366 €6 752 €5 183 €3 614 €--23 236 €
410 573 €6 598 €5 028 €3 975 €--19 260 €
510 785 €6 438 €4 869 €4 347 €--14 914 €
611 000 €6 273 €4 704 €4 728 €--10 186 €
711 220 €6 102 €4 532 €5 119 €--5 067 €
811 445 €5 925 €4 355 €5 520 €---
911 674 €5 741 €4 172 €5 933 €---
1011 907 €5 551 €3 982 €6 356 €---
1112 145 €5 355 €3 785 €6 791 €---
1212 388 €5 151 €3 582 €7 237 €---
1312 636 €4 940 €3 371 €7 696 €---
1412 889 €4 722 €3 153 €8 167 €---
1513 147 €4 496 €2 927 €8 651 €---
1613 410 €4 262 €2 693 €9 147 €---
1713 678 €4 020 €2 450 €9 658 €---
1813 951 €3 769 €2 200 €10 182 €---
1914 230 €3 509 €1 940 €10 721 €---
2014 515 €3 241 €1 671 €11 274 €---
2114 805 €2 962 €1 393 €11 843 €---
2215 101 €2 674 €1 105 €12 427 €---
2315 403 €2 376 €806 €13 028 €---
2415 711 €2 067 €497 €13 645 €---
2516 026 €1 747 €177 €14 279 €---
TOTAL319 133 €173 047 €79 381 €146 086 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 092 €-6 420 €+8 512 €
2+2 092 €0 €+2 092 €
3+2 092 €0 €+2 092 €
4+2 092 €0 €+2 092 €
5+2 092 €0 €+2 092 €
6+2 092 €0 €+2 092 €
7+2 092 €0 €+2 092 €
8+2 092 €+136 €+1 956 €
9+2 092 €+1 780 €+312 €
10+2 092 €+1 907 €+185 €
11+2 092 €+2 037 €+55 €
12+2 092 €+2 171 €-79 €
13+2 092 €+2 309 €-217 €
14+2 092 €+2 450 €-358 €
15+2 092 €+2 595 €-503 €
16+2 092 €+2 744 €-652 €
17+2 092 €+2 897 €-805 €
18+2 092 €+3 055 €-963 €
19+2 092 €+3 216 €-1 124 €
20+2 092 €+3 382 €-1 290 €
21+2 092 €+3 553 €-1 461 €
22+2 092 €+3 728 €-1 636 €
23+2 092 €+3 908 €-1 816 €
24+2 092 €+4 093 €-2 001 €
25+2 092 €+4 284 €-2 192 €
Total+52 300 €+43 826 €+8 474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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