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Maison à vendre

VilleRosnay (85)
Surface563
Coût Total790 200
Loyer Annuel56 503
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+148
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 563 m²
Prix au m² : 879,22 €/m²
Chambres : 13
Pièces : 18
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 6, Cheminée, Jardin

Maison bourgeoise de 563 M2 composée d'une entrée, d'une cuisine, d'une salle à manger, d'un salon, d'un séjour, d'une lingerie, d'une chaufferie, d'un bureau, de 13 chambres au total , de 5 salles de bains avec toilettes, d'une chapelle et de nombreuses dépendances. Le tout sur 2384 M2 de terrain. Dès l'entrée vous ressentirez l'âme d'une maison familiale avec ses généreux volumes, ses nombreuses cheminées et ses boiseries d'époque. Cette maison se divise en plusieurs parties repartis sur 3 niveaux. De l'entrée vous accéderez à un beau séjour suivi d'un superbe salon tous deux ornés de leurs cheminées monumentales conférant aux lieux une atmosphère chaleureuse et apaisante .Dans la continuité vous profiterez d'une spacieuse et lumineuse salle à manger donnant accès à une chapelle privative et ouverte également sur le jardin. Sur l'aile gauche et toujours au rez de chaussée vous pourrez vous détendre dans un charmant petit salon et accéderez à une belle cuisine aménagée assez grande pour y accueillir toute la famille, vous disposerez également d'une lingerie, de 4 chambres, d'un toilette et d'une salle de bains. Au premier étage vous accéderez à un immense salon bureau laissant apparaitre sa magnifique charpente et ses poutres sculptées ainsi qu'aux 5 autres chambres et leurs 2 salles de bains . Au deuxième étage 2 autres chambres et une salle d'eau. Accessible depuis une deuxième entrée, cette demeure est facilement divisible pour y développer une activité touristique telle que des chambres d'hôtes ou gites. Située au cœur du vignoble vendéen , elle abrite également une cave voutée, un double garage de 37m2, deux dépendances dont une de 90m2 à réhabiliter suivant vos envies et une autre dépendance avec 2 autres chambres et une salle de bains. Toutes les pièces s'ouvrent sur l'extérieur d'un coté ou de l'autre de la maison offrant ainsi une belle luminosité. La maison est vendue meublée ce qui n'est pas négligeable étant donné la surface des pièces!! Elle est en bon état général et n'attend plus que vous ,votre famille et vos projets! Je suis à votre écoute pour plus de renseignements sur ce bien et disponible pour une visite. Ce bien vous est présenté par Virginie Moulin, votre conseillère indépendante Dr House Immo.

Ville : Rosnay
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85320
Coordonnées : 46.540219, -1.315120
Total : 790 200
Prix d'acquisition : 495 000
Travaux : 255 600
Valeur du bien : 750 600
Frais de notaire : 39 600
Coût estimé : 39 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 563
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 4709€/mois
Loyer annuel estimé : 56503€/an
Fourchette totale : 3718€ - 5962€/mois
Fourchette annuelle : 44621€ - 71550€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 328,52 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :747 957
Prix d'achat :495 000
Décote à l'achat :-252 957 (-33.8%)
Marge achat-revente :-42 243€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :790 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 859,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :230,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 089,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :367 537,96
Coût de l'assurance :69 142,50
Taxe foncière : 5 650,32€/an
Soit par mois : 470,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 708,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 560,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 563 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 563 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 70 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires dans les 5 salles de bains
Quantité: 5 salles de bains
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 13 chambres
Quantité: 13 chambres (environ 260 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les salons
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :255 600(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:57 900
    Isolation combles: 563 m² × 100€/m² = 56300€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:84 000
    Remplacement fenêtres: 70 fenêtres × 1200€/fenêtre = 84000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:60 000
    Rénovation salle de bain: 5 salles de bains × 12000€/salle = 60000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:31 200
    Parquet flottant: 260 m² × 120€/m² = 31200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:3 500
    Peinture salons: 50 m² × 70€/m² = 3500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rosnay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 154 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 56 503 €/an
Calcul : 4 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 790 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 766 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 255 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 289 521
Revenus locatifs : +56 503
Charges déductibles : -289 521
Résultat foncier Année 1 : -233 018(Déficit de 233 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 211 618
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 921 €/an
Revenus locatifs : +56 503
Charges déductibles : -33 921
Résultat foncier Années 2+ : 22 582 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 211617.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 495 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
156 503289 54625 530-233 04321 400 €211 643 €211 643 €
257 63333 25624 84024 377--187 266 €
358 78632 54424 12826 242--161 023 €
459 96231 80723 39128 154--132 869 €
561 16131 04622 63030 114--102 754 €
662 38430 26021 84432 124--70 631 €
763 63229 44821 03234 183--36 447 €
864 90428 60920 19336 295--152 €
966 20327 74219 32638 460---
1067 52726 84718 43140 680---
1168 87725 92117 50542 956---
1270 25524 96516 54945 290---
1371 66023 97715 56147 683---
1473 09322 95614 54050 136---
1574 55521 90213 48652 653---
1676 04620 81212 39655 234---
1777 56719 68711 27157 880---
1879 11818 52410 10860 595---
1980 70017 3228 90663 379---
2082 31516 0807 66466 234---
2183 96114 7976 38169 163---
2285 64013 4725 05672 168---
2387 35312 1033 68775 250---
2489 10010 6882 27278 412---
2590 8829 22681081 656---
TOTAL1 809 815833 538367 538976 27621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 976 276
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 56 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 866-6 420+18 286
2+11 8660+11 866
3+11 8660+11 866
4+11 8660+11 866
5+11 8660+11 866
6+11 8660+11 866
7+11 8660+11 866
8+11 8660+11 866
9+11 866+11 492+374
10+11 866+12 204-338
11+11 866+12 887-1 021
12+11 866+13 587-1 721
13+11 866+14 305-2 439
14+11 866+15 041-3 175
15+11 866+15 796-3 930
16+11 866+16 570-4 704
17+11 866+17 364-5 498
18+11 866+18 178-6 312
19+11 866+19 014-7 148
20+11 866+19 870-8 004
21+11 866+20 749-8 883
22+11 866+21 650-9 784
23+11 866+22 575-10 709
24+11 866+23 524-11 658
25+11 866+24 497-12 631
Total+296 650+292 883+3 767
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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