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Détails du bien

Bien expiré
VilleChavaniac-Lafayette (43)
Surface525m²
Coût Total771 420€
Loyer Annuel44 088€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-739€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 525 m²
Prix au m² : 569,52 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 14
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cet ancien Hôtel restaurant se situe dans le village natal du "marquis de Lafayette" . De nombreuses possibilités professionnelles ou personnelles s'offrent à vous : investissement locatif, chambre d'hôtes, gites de groupe. Salle de 110 m² avec bar, espace de réception de 80 m² donnant accès à la terrasse et au jardin, cuisines à réhabiliter. 10 chambres entièrement rénovées, dont 9 avec sanitaires complets. Logement de fonction au dernier étage. Belle cave, parkings privés et grand garage. Secteur touristique avec le château, les chemins de randonnées et la proximité de la nationale 102. Vendu meublé et équipé. Chauffage central au fuel. Honoraires charge vendeur. Classe énergie : G. Honoraires charge vendeur. Mandataire indépendant : Gilbert LAFONT (EI) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chavaniac-Lafayette
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43230
Total : 771 420€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 448 500€
Valeur du bien : 747 500€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 525m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 3674€/mois
Loyer annuel estimé : 44088€/an
Fourchette totale : 2661€ - 5073€/mois
Fourchette annuelle : 31927€ - 60881€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :771 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 820,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :225,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 045,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :374 778,53€
Coût de l'assurance :67 499,25€
Taxe foncière : 4 408,81€/an
Soit par mois : 367,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 674,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 413,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-739,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 444 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 525 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (525 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 66 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 525 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux équipements et installations
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 9 salles de bain (1 par chambre avec sanitaires complets)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 10 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 10 chambres (environ 150 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 525 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: toute la plomberie pour 525 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :448 500 €(854 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:21 000€
    Isolation toiture/combles: 525 m² × 40€/m² = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:99 000€
    Fenêtres double vitrage: 66 fenêtres × 1500€ = 99000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1200€/m² = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:108 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9 salles de bain × 12000€/salle = 108000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:120 000€
    Rénovation lourde chambres: 10 chambres × 12000€/chambre = 120000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:48 000€
    Rénovation complète salon: 40 m² × 1200€/m² = 48000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:21 000€
    Vérification plomberie générale: 525 m² × 40€/m² = 21000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 132 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 088 €/an
Calcul : 3 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 771 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 700 €/an
Calcul : 225 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 409 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 448 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 481 504 €
Revenus locatifs : +44 088 €
Charges déductibles : -481 504 €
Résultat foncier Année 1 : -437 415 €(Déficit de 437 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 416 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 004 €/an
Revenus locatifs : +44 088 €
Charges déductibles : -33 004 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 416015.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 088 €481 528 €25 920 €-437 440 €21 400 €416 040 €416 040 €
244 970 €32 340 €25 231 €12 630 €--403 411 €
345 869 €31 628 €24 519 €14 241 €--389 170 €
446 787 €30 892 €23 783 €15 895 €--373 275 €
547 722 €30 130 €23 021 €17 593 €--355 682 €
648 677 €29 341 €22 232 €19 336 €--336 346 €
749 650 €28 526 €21 417 €21 125 €--315 222 €
850 643 €27 682 €20 573 €22 961 €--292 261 €
951 656 €26 809 €19 700 €24 847 €--267 413 €
1052 689 €25 906 €18 797 €26 783 €--240 630 €
1153 743 €24 972 €17 863 €28 771 €--211 859 €
1254 818 €24 005 €16 897 €30 812 €---
1355 914 €23 006 €15 897 €32 909 €---
1457 033 €21 971 €14 863 €35 061 €---
1558 173 €20 901 €13 792 €37 272 €---
1659 337 €19 794 €12 685 €39 543 €---
1760 523 €18 649 €11 540 €41 875 €---
1861 734 €17 464 €10 355 €44 270 €---
1962 969 €16 238 €9 130 €46 730 €---
2064 228 €14 970 €7 862 €49 258 €---
2165 513 €13 658 €6 550 €51 854 €---
2266 823 €12 301 €5 193 €54 521 €---
2368 159 €10 897 €3 789 €57 262 €---
2469 522 €9 445 €2 336 €60 078 €---
2570 913 €7 942 €833 €62 971 €---
TOTAL1 412 154 €1 000 998 €374 779 €411 156 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 156 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 258 €-6 420 €+15 678 €
2+9 258 €0 €+9 258 €
3+9 258 €0 €+9 258 €
4+9 258 €0 €+9 258 €
5+9 258 €0 €+9 258 €
6+9 258 €0 €+9 258 €
7+9 258 €0 €+9 258 €
8+9 258 €0 €+9 258 €
9+9 258 €0 €+9 258 €
10+9 258 €0 €+9 258 €
11+9 258 €0 €+9 258 €
12+9 258 €+9 244 €+14 €
13+9 258 €+9 873 €-615 €
14+9 258 €+10 518 €-1 260 €
15+9 258 €+11 182 €-1 924 €
16+9 258 €+11 863 €-2 605 €
17+9 258 €+12 562 €-3 304 €
18+9 258 €+13 281 €-4 023 €
19+9 258 €+14 019 €-4 761 €
20+9 258 €+14 777 €-5 519 €
21+9 258 €+15 556 €-6 298 €
22+9 258 €+16 356 €-7 098 €
23+9 258 €+17 179 €-7 921 €
24+9 258 €+18 023 €-8 765 €
25+9 258 €+18 891 €-9 633 €
Total+231 450 €+186 905 €+44 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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