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Achat appartement

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface86m²
Coût Total142 189€
Loyer Annuel10 597€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 990 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 046,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 86 m², Bâtiment de 3 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, Au 3ème étage, 1 Salle d'eau, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine américaine équipée, Interphone, Calme, Etat : bon

En exclusivité chez L'Adresse Narbonne. Boulevard Maréchal Joffre. À vendre T4 au 3ème étage (sans ascenseur) d'une petite copropriété entretenue avec des espaces communs rénovés. Appartement lumineux offrant de beaux volumes. Modernisation à prévoir (salle d'eau, revêtements ainsi que 3 fenêtres). Idéal pour un investissement locatif ou en résidence principale, à deux pas des commodités. Des emplacements de stationnements publics sont disponibles à proximité sur l'avenue.

L'Adresse vous accompagne dans votre projet de A à Z. Venez découvrir ce bien à deux pas de notre Agence et profitez d'ores et déjà de notre visite guidée : ?m=ffApTqDG6Bk Copropriété de 4 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 250.00 euros. Elsa TROUVE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.181330, 2.991430
Total : 142 189€
Prix d'acquisition : 89 990€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 134 990€
Frais de notaire : 7 199€
Coût estimé : 7 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10597€/an
Fourchette totale : 706€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8471€ - 13256€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 189€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :42,66€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 742,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 717,65€
Coût de l'assurance :12 797,01€
Taxe foncière : 1 059,65€/an
Soit par mois : 88,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,83€/mois
Soit par an : 249,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 883,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des 3 fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: Modernisation à prévoir - gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des revêtements et électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Remplacement des fenêtres: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation des 3 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 597 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 189 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 510 €
Revenus locatifs : +10 597 €
Charges déductibles : -51 510 €
Résultat foncier Année 1 : -40 913 €(Déficit de 40 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 510 €/an
Revenus locatifs : +10 597 €
Charges déductibles : -6 510 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19513.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 494 €(65% de 89 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 494 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 597 €51 514 €4 693 €-40 918 €21 400 €19 518 €19 518 €
210 808 €6 389 €4 567 €4 420 €--15 098 €
311 025 €6 259 €4 437 €4 766 €--10 332 €
411 245 €6 124 €4 303 €5 121 €--5 212 €
511 470 €5 986 €4 164 €5 484 €---
611 699 €5 842 €4 021 €5 857 €---
711 933 €5 694 €3 872 €6 240 €---
812 172 €5 540 €3 719 €6 632 €---
912 415 €5 382 €3 560 €7 034 €---
1012 664 €5 218 €3 396 €7 446 €---
1112 917 €5 048 €3 227 €7 869 €---
1213 175 €4 873 €3 051 €8 303 €---
1313 439 €4 691 €2 870 €8 747 €---
1413 708 €4 504 €2 683 €9 204 €---
1513 982 €4 310 €2 489 €9 672 €---
1614 261 €4 110 €2 288 €10 152 €---
1714 547 €3 903 €2 081 €10 644 €---
1814 838 €3 689 €1 867 €11 149 €---
1915 134 €3 467 €1 646 €11 667 €---
2015 437 €3 238 €1 417 €12 199 €---
2115 746 €3 001 €1 180 €12 744 €---
2216 061 €2 757 €935 €13 304 €---
2316 382 €2 504 €682 €13 878 €---
2416 710 €2 242 €420 €14 468 €---
2517 044 €1 971 €150 €15 072 €---
TOTAL339 409 €158 255 €67 718 €181 154 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 225 €-6 420 €+8 645 €
2+2 225 €0 €+2 225 €
3+2 225 €0 €+2 225 €
4+2 225 €0 €+2 225 €
5+2 225 €+82 €+2 143 €
6+2 225 €+1 757 €+468 €
7+2 225 €+1 872 €+353 €
8+2 225 €+1 990 €+235 €
9+2 225 €+2 110 €+115 €
10+2 225 €+2 234 €-9 €
11+2 225 €+2 361 €-136 €
12+2 225 €+2 491 €-266 €
13+2 225 €+2 624 €-399 €
14+2 225 €+2 761 €-536 €
15+2 225 €+2 901 €-676 €
16+2 225 €+3 045 €-820 €
17+2 225 €+3 193 €-968 €
18+2 225 €+3 345 €-1 120 €
19+2 225 €+3 500 €-1 275 €
20+2 225 €+3 660 €-1 435 €
21+2 225 €+3 823 €-1 598 €
22+2 225 €+3 991 €-1 766 €
23+2 225 €+4 164 €-1 939 €
24+2 225 €+4 340 €-2 115 €
25+2 225 €+4 522 €-2 297 €
Total+55 625 €+54 346 €+1 279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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