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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLanouée (56)
Surface134.2m²
Coût Total149 358€
Loyer Annuel12 398€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 600 €
Surface : 134.2 m²
Prix au m² : 637,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, Salon (total 30 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Située dans le bourg de LES FORGES, Maison en pierre ancienne, en bon état général et habitable en l'état. Elle comprend au rez-de-chaussée, entrée sur couloir, cuisine aménagée et équipée, arrière-cuisine/chaufferie, séjour avec cheminée, bureau/petite chambre, dégagement, toilettes. A l'étage, palier desservant quatre chambres, salle d'eau neuve, toilettes et grenier isolé. Terrain de 360 m² avec puits. Maison reliée au tout à l'égout. Proche foret pour les balades. Ref 1527

Ville : Lanouée
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 48.033039, -2.578271
Total : 149 358€
Prix d'acquisition : 85 600€
Travaux : 56 910€
Valeur du bien : 142 510€
Frais de notaire : 6 848€
Coût estimé : 6 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134.2m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1033€/mois
Loyer annuel estimé : 12398€/an
Fourchette totale : 805€ - 1326€/mois
Fourchette annuelle : 9661€ - 15910€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 013,59 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :136 023 €
Prix d'achat :85 600 €
Décote à l'achat :-50 423€ (-37.1%)
Marge achat-revente :-13 335€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 358€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 562,51€
Coût de l'assurance :13 068,82€
Taxe foncière : 1 239,80€/an
Soit par mois : 103,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 033,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 134.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état correct, nécessite rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: salle à manger (20 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger en état correct, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 910 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 710€
    Isolation combles: 134.2 m² × 50€/m² = 6710€, Main d'œuvre: 4€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 9500€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Autres pièces:1 600€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lanouée (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 410€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 033 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 398 €/an
Calcul : 1 033 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 358 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 240 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 686 €
Revenus locatifs : +12 398 €
Charges déductibles : -63 686 €
Résultat foncier Année 1 : -51 288 €(Déficit de 51 288 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 888 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 776 €/an
Revenus locatifs : +12 398 €
Charges déductibles : -6 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 622 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29888.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 640 €(65% de 85 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 023 €/an
Calcul : 55 640 € × 3,636% = 2 023 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 398 €63 691 €5 018 €-51 293 €21 400 €29 893 €29 893 €
212 646 €6 648 €4 885 €5 998 €--23 895 €
312 899 €6 510 €4 747 €6 389 €--17 506 €
413 157 €6 367 €4 605 €6 790 €--10 716 €
513 420 €6 220 €4 457 €7 200 €--3 516 €
613 688 €6 067 €4 305 €7 621 €---
713 962 €5 909 €4 147 €8 053 €---
814 241 €5 746 €3 983 €8 496 €---
914 526 €5 577 €3 814 €8 949 €---
1014 817 €5 402 €3 639 €9 415 €---
1115 113 €5 221 €3 459 €9 892 €---
1215 415 €5 034 €3 271 €10 381 €---
1315 724 €4 840 €3 078 €10 883 €---
1416 038 €4 640 €2 878 €11 398 €---
1516 359 €4 433 €2 670 €11 926 €---
1616 686 €4 219 €2 456 €12 467 €---
1717 020 €3 997 €2 234 €13 023 €---
1817 360 €3 767 €2 005 €13 593 €---
1917 707 €3 530 €1 768 €14 177 €---
2018 061 €3 285 €1 522 €14 777 €---
2118 423 €3 031 €1 268 €15 392 €---
2218 791 €2 768 €1 005 €16 023 €---
2319 167 €2 496 €734 €16 671 €---
2419 550 €2 215 €452 €17 336 €---
2519 941 €1 924 €161 €18 017 €---
TOTAL397 110 €173 536 €72 563 €223 574 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 604 €-6 420 €+9 024 €
2+2 604 €0 €+2 604 €
3+2 604 €0 €+2 604 €
4+2 604 €0 €+2 604 €
5+2 604 €0 €+2 604 €
6+2 604 €+1 232 €+1 372 €
7+2 604 €+2 416 €+188 €
8+2 604 €+2 549 €+55 €
9+2 604 €+2 685 €-81 €
10+2 604 €+2 824 €-220 €
11+2 604 €+2 968 €-364 €
12+2 604 €+3 114 €-510 €
13+2 604 €+3 265 €-661 €
14+2 604 €+3 419 €-815 €
15+2 604 €+3 578 €-974 €
16+2 604 €+3 740 €-1 136 €
17+2 604 €+3 907 €-1 303 €
18+2 604 €+4 078 €-1 474 €
19+2 604 €+4 253 €-1 649 €
20+2 604 €+4 433 €-1 829 €
21+2 604 €+4 618 €-2 014 €
22+2 604 €+4 807 €-2 203 €
23+2 604 €+5 001 €-2 397 €
24+2 604 €+5 201 €-2 597 €
25+2 604 €+5 405 €-2 801 €
Total+65 100 €+67 072 €+-1 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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