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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGorron (53)
Surface110m²
Coût Total154 330€
Loyer Annuel8 677€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 736,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud

GORRON, au calme en campagne, au bout d'un chemin, maison en pierre 3 chambres avec dépendances sur terrain de 3450 m2, sans vis à vis. Au RDC : cuisine, séjour avec cheminée, salon, salle de bains, wc, chaufferie. A l'étage : deux chambres en enfilade, une troisième chambre, wc. Grenier au second. Chauffage central au fuel (chaudière de 2022). Dépendances : garage, remise, hangar. Travaux à prévoir (toiture, isolation, electricité, fosse septique). Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°434 007 985 - Greffe de LAVAL) Jean-Christophe DEVELTER Entrepreneur Individuel Réf.901536

Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.423351, -0.799410
Total : 154 330€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 66 850€
Valeur du bien : 147 850€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8677€/an
Fourchette totale : 565€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 6774€ - 11114€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 283,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 166 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-60 166€ (-42.6%)
Marge achat-revente :-13 164€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 809,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 978,06€
Coût de l'assurance :13 503,87€
Taxe foncière : 867,66€/an
Soit par mois : 72,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 881,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 417 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique générale
Quantité: 1 installation
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture si nécessaire
Quantité: surface à évaluer
Raison: Travaux à prévoir sur la toiture
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fosse septique
Mise aux normes ou remplacement de la fosse septique
Quantité: 1 fosse
Raison: Travaux à prévoir pour assainissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 850 €(608 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 400€
    Isolation combles: 110 m² × 40€/m² = 4400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 28€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre - Réparation toiture:3 000€
    Réparation toiture: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Assainissement - Fosse septique:4 500€
    Mise aux normes fosse septique: 1 fosse × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gorron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 677 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 330 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 438 €
Revenus locatifs : +8 677 €
Charges déductibles : -73 438 €
Résultat foncier Année 1 : -64 762 €(Déficit de 64 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 588 €/an
Revenus locatifs : +8 677 €
Charges déductibles : -6 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 088 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43361.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 677 €73 443 €5 185 €-64 767 €21 400 €43 367 €43 367 €
28 850 €6 456 €5 048 €2 395 €--40 972 €
39 027 €6 313 €4 905 €2 714 €--38 258 €
49 208 €6 166 €4 758 €3 042 €--35 216 €
59 392 €6 013 €4 606 €3 378 €--31 838 €
69 580 €5 856 €4 448 €3 724 €--28 114 €
79 771 €5 692 €4 285 €4 079 €--24 035 €
89 967 €5 524 €4 116 €4 443 €--19 592 €
910 166 €5 349 €3 941 €4 817 €--14 775 €
1010 369 €5 168 €3 761 €5 201 €--9 574 €
1110 577 €4 982 €3 574 €5 595 €--3 979 €
1210 788 €4 788 €3 380 €6 000 €---
1311 004 €4 588 €3 180 €6 416 €---
1411 224 €4 381 €2 973 €6 843 €---
1511 449 €4 167 €2 759 €7 281 €---
1611 678 €3 946 €2 538 €7 732 €---
1711 911 €3 717 €2 309 €8 195 €---
1812 149 €3 480 €2 072 €8 670 €---
1912 392 €3 234 €1 826 €9 158 €---
2012 640 €2 981 €1 573 €9 660 €---
2112 893 €2 718 €1 310 €10 175 €---
2213 151 €2 447 €1 039 €10 704 €---
2313 414 €2 166 €758 €11 248 €---
2413 682 €1 875 €467 €11 807 €---
2513 956 €1 575 €167 €12 381 €---
TOTAL277 915 €177 023 €74 978 €100 891 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 891 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 677 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 822 €-6 420 €+8 242 €
2+1 822 €0 €+1 822 €
3+1 822 €0 €+1 822 €
4+1 822 €0 €+1 822 €
5+1 822 €0 €+1 822 €
6+1 822 €0 €+1 822 €
7+1 822 €0 €+1 822 €
8+1 822 €0 €+1 822 €
9+1 822 €0 €+1 822 €
10+1 822 €0 €+1 822 €
11+1 822 €0 €+1 822 €
12+1 822 €+1 800 €+22 €
13+1 822 €+1 925 €-103 €
14+1 822 €+2 053 €-231 €
15+1 822 €+2 184 €-362 €
16+1 822 €+2 320 €-498 €
17+1 822 €+2 458 €-636 €
18+1 822 €+2 601 €-779 €
19+1 822 €+2 747 €-925 €
20+1 822 €+2 898 €-1 076 €
21+1 822 €+3 052 €-1 230 €
22+1 822 €+3 211 €-1 389 €
23+1 822 €+3 374 €-1 552 €
24+1 822 €+3 542 €-1 720 €
25+1 822 €+3 714 €-1 892 €
Total+45 550 €+31 461 €+14 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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