Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 49 m²

Bien expiré
VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface49m²
Coût Total173 000€
Loyer Annuel15 452€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 120 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 2 448,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 49 m²

NOGENT-SUR-MARNE - LES HESPERIDES -

  • Résidence de services pour seniors - Les Hespérides « hotel de ville » Bel appartement deux pièces séjour de 18m² donnant sur une terrasse exposé sud sans vis à vis sur les jardins de la résidence, une chambre avec placards donnant sur balcon. Une cuisine semi ouverte aménagée, une salle d'eau, wc . Une cave en sous sol .

Surface : 49 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 281 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/10/2024

Consommation énergie primaire : 218 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.836098, 2.481819
Total : 173 000€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 43 400€
Valeur du bien : 163 400€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 26.28€/m²/mois
Fourchette : 21.60€ - 31.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1288€/mois
Loyer annuel estimé : 15452€/an
Fourchette totale : 1058€ - 1567€/mois
Fourchette annuelle : 12699€ - 18801€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 080,88 €/m²
Basé sur :630 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :297 963 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-177 963€ (-59.7%)
Marge achat-revente :124 963€ (41.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 919,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 659,42€
Coût de l'assurance :15 137,50€
Taxe foncière : 1 545,16€/an
Soit par mois : 128,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 441,00€/mois
Soit par an : 5 292,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 287,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 489,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400 €(886 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 50€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 452 €/an
Calcul : 1 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 545 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 292 €/an
Calcul : 441 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 873 €
Revenus locatifs : +15 452 €
Charges déductibles : -56 873 €
Résultat foncier Année 1 : -41 422 €(Déficit de 41 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 022 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 473 €/an
Revenus locatifs : +15 452 €
Charges déductibles : -13 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 978 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20021.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 452 €56 879 €6 036 €-41 427 €21 400 €20 027 €20 027 €
215 761 €13 321 €5 879 €2 439 €--17 588 €
316 076 €13 158 €5 716 €2 918 €--14 671 €
416 397 €12 989 €5 547 €3 408 €--11 263 €
516 725 €12 814 €5 372 €3 911 €--7 352 €
617 060 €12 633 €5 190 €4 427 €--2 925 €
717 401 €12 445 €5 002 €4 956 €---
817 749 €12 250 €4 808 €5 499 €---
918 104 €12 049 €4 606 €6 055 €---
1018 466 €11 840 €4 397 €6 626 €---
1118 835 €11 624 €4 181 €7 212 €---
1219 212 €11 400 €3 957 €7 812 €---
1319 596 €11 168 €3 725 €8 429 €---
1419 988 €10 927 €3 485 €9 061 €---
1520 388 €10 678 €3 235 €9 710 €---
1620 796 €10 420 €2 977 €10 376 €---
1721 212 €10 153 €2 710 €11 059 €---
1821 636 €9 876 €2 433 €11 760 €---
1922 069 €9 589 €2 147 €12 479 €---
2022 510 €9 292 €1 850 €13 218 €---
2122 960 €8 985 €1 542 €13 976 €---
2223 419 €8 666 €1 223 €14 754 €---
2323 888 €8 336 €893 €15 552 €---
2424 366 €7 994 €551 €16 372 €---
2524 853 €7 639 €197 €17 214 €---
TOTAL494 919 €317 126 €87 659 €177 793 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 245 €-6 420 €+9 665 €
2+3 245 €0 €+3 245 €
3+3 245 €0 €+3 245 €
4+3 245 €0 €+3 245 €
5+3 245 €0 €+3 245 €
6+3 245 €0 €+3 245 €
7+3 245 €+609 €+2 636 €
8+3 245 €+1 650 €+1 595 €
9+3 245 €+1 817 €+1 428 €
10+3 245 €+1 988 €+1 257 €
11+3 245 €+2 163 €+1 082 €
12+3 245 €+2 344 €+901 €
13+3 245 €+2 529 €+716 €
14+3 245 €+2 718 €+527 €
15+3 245 €+2 913 €+332 €
16+3 245 €+3 113 €+132 €
17+3 245 €+3 318 €-73 €
18+3 245 €+3 528 €-283 €
19+3 245 €+3 744 €-499 €
20+3 245 €+3 965 €-720 €
21+3 245 €+4 193 €-948 €
22+3 245 €+4 426 €-1 181 €
23+3 245 €+4 666 €-1 421 €
24+3 245 €+4 912 €-1 667 €
25+3 245 €+5 164 €-1 919 €
Total+81 125 €+53 338 €+27 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →