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F4 - 80 m²

VilleContrexéville (88)
Surface80m²
Coût Total83 280€
Loyer Annuel6 953€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 66 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Suite à une négociation en cours, nous BAISSONS notre prix de 3.000 € ( 66000 au lieu de 69000) jusqu'au 10 MAI. Pour notre appartement de 80 m² + caves + GARAGE TOTALEMENT RENOVE Cuisine EQUIPEE, Salon/Salle à manger, 2 chambres, 1 bureau Salle de bains - WC séparé Plus de détails et de photos sur simple demande.

Ville : Contrexéville
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88140
Coordonnées : 48.181780, 5.901390
Total : 83 280€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 78 000€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 9.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6953€/an
Fourchette totale : 457€ - 735€/mois
Fourchette annuelle : 5484€ - 8815€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :843,08 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 446 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-1 446€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-15 834€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 430,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 735,21€
Coût de l'assurance :7 078,80€
Taxe foncière : 695,27€/an
Soit par mois : 57,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 62,00€/mois
Soit par an : 744,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 579,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 550,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Contrexéville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 953 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 744 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 410 €
Revenus locatifs : +6 953 €
Charges déductibles : -16 410 €
Résultat foncier Année 1 : -9 458 €(Déficit de 9 458 €)
Imputable sur revenu global : 9 458 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 410 €/an
Revenus locatifs : +6 953 €
Charges déductibles : -4 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 542 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 953 €16 413 €2 691 €-9 460 €9 460 €--
27 092 €4 340 €2 618 €2 751 €---
37 234 €4 265 €2 543 €2 968 €---
47 378 €4 188 €2 465 €3 191 €---
57 526 €4 107 €2 385 €3 418 €---
67 676 €4 025 €2 302 €3 652 €---
77 830 €3 939 €2 217 €3 891 €---
87 987 €3 851 €2 128 €4 136 €---
98 146 €3 759 €2 037 €4 387 €---
108 309 €3 665 €1 942 €4 644 €---
118 475 €3 567 €1 845 €4 908 €---
128 645 €3 467 €1 744 €5 178 €---
138 818 €3 362 €1 640 €5 455 €---
148 994 €3 255 €1 532 €5 739 €---
159 174 €3 144 €1 421 €6 030 €---
169 357 €3 029 €1 306 €6 329 €---
179 545 €2 910 €1 188 €6 634 €---
189 736 €2 788 €1 065 €6 948 €---
199 930 €2 661 €939 €7 269 €---
2010 129 €2 530 €808 €7 599 €---
2110 331 €2 395 €673 €7 936 €---
2210 538 €2 255 €533 €8 283 €---
2310 749 €2 111 €389 €8 638 €---
2410 964 €1 962 €239 €9 002 €---
2511 183 €1 808 €85 €9 375 €---
TOTAL222 699 €93 796 €38 735 €128 903 €9 460 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 838 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 903 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 460 €-2 838 €+4 298 €
2+1 460 €+825 €+635 €
3+1 460 €+891 €+569 €
4+1 460 €+957 €+503 €
5+1 460 €+1 026 €+434 €
6+1 460 €+1 096 €+364 €
7+1 460 €+1 167 €+293 €
8+1 460 €+1 241 €+219 €
9+1 460 €+1 316 €+144 €
10+1 460 €+1 393 €+67 €
11+1 460 €+1 472 €-12 €
12+1 460 €+1 553 €-93 €
13+1 460 €+1 637 €-177 €
14+1 460 €+1 722 €-262 €
15+1 460 €+1 809 €-349 €
16+1 460 €+1 899 €-439 €
17+1 460 €+1 990 €-530 €
18+1 460 €+2 084 €-624 €
19+1 460 €+2 181 €-721 €
20+1 460 €+2 280 €-820 €
21+1 460 €+2 381 €-921 €
22+1 460 €+2 485 €-1 025 €
23+1 460 €+2 591 €-1 131 €
24+1 460 €+2 701 €-1 241 €
25+1 460 €+2 813 €-1 353 €
Total+36 500 €+38 671 €+-2 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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