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T4

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface90m²
Coût Total136 430€
Loyer Annuel9 452€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Mandat exclusif

Appartement T4 - 94.86 m² -TARBES- 90 000€ - FRAIS DE NOTAIRE REDUITS Promologis vous propose un appartement T4 (n°9) avec balcon loggia au 3ème étage d'une copropriété sécurisée et avec ascenseur, dans un environnement à la fois calme et proche de tous les commerces et transports. Ce logement est composé d'une entrée, une cuisine séparée avec un cellier, une grande pièce principale, 3 chambres, une salle d'eau, de nombreux placards, un wc séparé et 2 loggias. Possibilité de se garer (parking extérieur libre). o Copropriété de 51 lots principaux - Montant moyen des charges de copropriété : 903 €/an o Étiquette énergétique (DPE) : E o Chauffage : gaz o Prix de vente : 90 000€ Visite virtuelle: https://mls.ricoh360.com/3b591048-e08d-462e-9240-4453ebb374e7 Adresse : 22 rue des Carmes Les logements sont vendus sous réserve du respect des dispositions des articles L443-11 et D443-12-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Les acquéreurs intéressés sont priés d'envoyer une demande écrite en précisant les noms, adresse, téléphone, commune, type, dans un délai d'un mois à compter de la présente publication, soit au plus tard le 3 mars 2026 à : PROMOLOGIS Vente - 2 rue du Docteur Louis Sanières - BP 90718 - 31 007 TOULOUSE Cedex 6 Sans offre retenue à l'expiration de ce délai, il est reconduit tacitement de la même durée. Cette reconduction tacite est renouvelable jusqu'à l'acceptation d'une offre par PROMOLOGIS. Visites sur rendez-vous. Remise des offres d'achat au plus tard le 3 mars 2026, par e-mail et selon les dispositions consultables sur https://www.promologis.fr. Contact Promologis Vente : Céline PREVOST - 09 70 80 85 85 - pvente@promologis.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.232858, 0.078102
Total : 136 430€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 39 230€
Valeur du bien : 129 230€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9452€/an
Fourchette totale : 639€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7672€ - 11645€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,79 €/m²
Basé sur :802 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 991 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-34 991€ (-28.0%)
Marge achat-revente :-11 439€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 715,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 281,71€
Coût de l'assurance :11 937,63€
Taxe foncière : 945,21€/an
Soit par mois : 78,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,25€/mois
Soit par an : 903,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 787,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs avec papier peint ancien nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - papier peint daté nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 230 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 430 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 903 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 135 €
Revenus locatifs : +9 452 €
Charges déductibles : -46 135 €
Résultat foncier Année 1 : -36 683 €(Déficit de 36 683 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 283 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 905 €/an
Revenus locatifs : +9 452 €
Charges déductibles : -6 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 547 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15283.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 452 €46 140 €4 584 €-36 688 €21 400 €15 288 €15 288 €
29 641 €6 788 €4 462 €2 853 €--12 434 €
39 834 €6 662 €4 336 €3 172 €--9 263 €
410 031 €6 532 €4 206 €3 499 €--5 764 €
510 231 €6 397 €4 071 €3 834 €--1 930 €
610 436 €6 258 €3 932 €4 178 €---
710 645 €6 113 €3 788 €4 531 €---
810 858 €5 964 €3 638 €4 893 €---
911 075 €5 810 €3 484 €5 265 €---
1011 296 €5 650 €3 324 €5 646 €---
1111 522 €5 485 €3 159 €6 037 €---
1211 753 €5 314 €2 988 €6 439 €---
1311 988 €5 137 €2 811 €6 850 €---
1412 227 €4 954 €2 629 €7 273 €---
1512 472 €4 765 €2 439 €7 707 €---
1612 721 €4 569 €2 243 €8 152 €---
1712 976 €4 367 €2 041 €8 609 €---
1813 235 €4 157 €1 831 €9 078 €---
1913 500 €3 940 €1 615 €9 560 €---
2013 770 €3 716 €1 390 €10 054 €---
2114 045 €3 484 €1 158 €10 561 €---
2214 326 €3 244 €918 €11 082 €---
2314 613 €2 996 €670 €11 617 €---
2414 905 €2 739 €413 €12 166 €---
2515 203 €2 473 €147 €12 730 €---
TOTAL302 755 €163 655 €66 282 €139 100 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 985 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 985 €-6 420 €+8 405 €
2+1 985 €0 €+1 985 €
3+1 985 €0 €+1 985 €
4+1 985 €0 €+1 985 €
5+1 985 €0 €+1 985 €
6+1 985 €+675 €+1 310 €
7+1 985 €+1 359 €+626 €
8+1 985 €+1 468 €+517 €
9+1 985 €+1 579 €+406 €
10+1 985 €+1 694 €+291 €
11+1 985 €+1 811 €+174 €
12+1 985 €+1 932 €+53 €
13+1 985 €+2 055 €-70 €
14+1 985 €+2 182 €-197 €
15+1 985 €+2 312 €-327 €
16+1 985 €+2 446 €-461 €
17+1 985 €+2 583 €-598 €
18+1 985 €+2 723 €-738 €
19+1 985 €+2 868 €-883 €
20+1 985 €+3 016 €-1 031 €
21+1 985 €+3 168 €-1 183 €
22+1 985 €+3 325 €-1 340 €
23+1 985 €+3 485 €-1 500 €
24+1 985 €+3 650 €-1 665 €
25+1 985 €+3 819 €-1 834 €
Total+49 625 €+41 730 €+7 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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