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T4

VilleTarbes (65)
Surface90
Coût Total136 430
Loyer Annuel9 452
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Mandat exclusif

Appartement T4 - 94.86 m² -TARBES- 90 000€ - FRAIS DE NOTAIRE REDUITS Promologis vous propose un appartement T4 (n°9) avec balcon loggia au 3ème étage d'une copropriété sécurisée et avec ascenseur, dans un environnement à la fois calme et proche de tous les commerces et transports. Ce logement est composé d'une entrée, une cuisine séparée avec un cellier, une grande pièce principale, 3 chambres, une salle d'eau, de nombreux placards, un wc séparé et 2 loggias. Possibilité de se garer (parking extérieur libre). o Copropriété de 51 lots principaux - Montant moyen des charges de copropriété : 903 €/an o Étiquette énergétique (DPE) : E o Chauffage : gaz o Prix de vente : 90 000€ Visite virtuelle: https://mls.ricoh360.com/3b591048-e08d-462e-9240-4453ebb374e7 Adresse : 22 rue des Carmes Les logements sont vendus sous réserve du respect des dispositions des articles L443-11 et D443-12-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Les acquéreurs intéressés sont priés d'envoyer une demande écrite en précisant les noms, adresse, téléphone, commune, type, dans un délai d'un mois à compter de la présente publication, soit au plus tard le 3 mars 2026 à : PROMOLOGIS Vente - 2 rue du Docteur Louis Sanières - BP 90718 - 31 007 TOULOUSE Cedex 6 Sans offre retenue à l'expiration de ce délai, il est reconduit tacitement de la même durée. Cette reconduction tacite est renouvelable jusqu'à l'acceptation d'une offre par PROMOLOGIS. Visites sur rendez-vous. Remise des offres d'achat au plus tard le 3 mars 2026, par e-mail et selon les dispositions consultables sur https://www.promologis.fr. Contact Promologis Vente : Céline PREVOST - 09 70 80 85 85 - pvente@promologis.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.232858, 0.078102
Total : 136 430
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 39 230
Valeur du bien : 129 230
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9452€/an
Fourchette totale : 639€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7672€ - 11645€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,79 €/m²
Basé sur :802 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 991
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :-34 991 (-28.0%)
Marge achat-revente :-11 439€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 430
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 715,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 281,71
Coût de l'assurance :11 937,63
Taxe foncière : 945,21€/an
Soit par mois : 78,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,25€/mois
Soit par an : 903,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 787,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs avec papier peint ancien nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - papier peint daté nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 230(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 430 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 903 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 230
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 135
Revenus locatifs : +9 452
Charges déductibles : -46 135
Résultat foncier Année 1 : -36 683(Déficit de 36 683 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 283
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 905 €/an
Revenus locatifs : +9 452
Charges déductibles : -6 905
Résultat foncier Années 2+ : 2 547 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15283.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 45246 1404 584-36 68821 400 €15 288 €15 288 €
29 6416 7884 4622 853--12 434 €
39 8346 6624 3363 172--9 263 €
410 0316 5324 2063 499--5 764 €
510 2316 3974 0713 834--1 930 €
610 4366 2583 9324 178---
710 6456 1133 7884 531---
810 8585 9643 6384 893---
911 0755 8103 4845 265---
1011 2965 6503 3245 646---
1111 5225 4853 1596 037---
1211 7535 3142 9886 439---
1311 9885 1372 8116 850---
1412 2274 9542 6297 273---
1512 4724 7652 4397 707---
1612 7214 5692 2438 152---
1712 9764 3672 0418 609---
1813 2354 1571 8319 078---
1913 5003 9401 6159 560---
2013 7703 7161 39010 054---
2114 0453 4841 15810 561---
2214 3263 24491811 082---
2314 6132 99667011 617---
2414 9052 73941312 166---
2515 2032 47314712 730---
TOTAL302 755163 65566 282139 10021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 100
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 985 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 985-6 420+8 405
2+1 9850+1 985
3+1 9850+1 985
4+1 9850+1 985
5+1 9850+1 985
6+1 985+675+1 310
7+1 985+1 359+626
8+1 985+1 468+517
9+1 985+1 579+406
10+1 985+1 694+291
11+1 985+1 811+174
12+1 985+1 932+53
13+1 985+2 055-70
14+1 985+2 182-197
15+1 985+2 312-327
16+1 985+2 446-461
17+1 985+2 583-598
18+1 985+2 723-738
19+1 985+2 868-883
20+1 985+3 016-1 031
21+1 985+3 168-1 183
22+1 985+3 325-1 340
23+1 985+3 485-1 500
24+1 985+3 650-1 665
25+1 985+3 819-1 834
Total+49 625+41 730+7 895
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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