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Détails du bien

Bien expiré
VilleUssel (19)
Surface60m²
Coût Total74 200€
Loyer Annuel7 555€
Rentabilité10.18%
Cashflow/mois+178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 500 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 958,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Individuel, Mandat exclusif

Appartement en centre ville - Idéalement situé en centre-ville, Votre agence LM Immobilier vous propose ce bel appartement 2 pièces de 60 m² offrant un cadre de vie agréable et pratique au quotidien. L'appartement se compose d'un séjour spacieux et lumineux, d'une cuisine fonctionnelle, d'une chambre confortable, d'une salle de bain avec wc ainsi qu'une entrée avec placards. L'ensemble est en bon état général, avec un léger rafraîchissement décoratif à prévoir pour le mettre à votre goût. Situé dans une copropriété conviviale et bien entretenue, l'immeuble dispose d'un ascenseur, un vrai plus au quotidien. Une cave vient compléter ce bien. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : http://ics.fr/logiciel-transaction . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 300 et 1 780 euros. - http://ics.fr/logiciel-transaction

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.549044, 2.310335
Total : 74 200€
Prix d'acquisition : 57 500€
Travaux : 12 100€
Valeur du bien : 69 600€
Frais de notaire : 4 600€
Coût estimé : 4 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7555€/an
Fourchette totale : 497€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 5965€ - 9569€/an
Rentabilité brute :10.18%
Fourchette de rentabilité :8.04% - 12.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :963,02 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 781 €
Prix d'achat :57 500 €
Décote à l'achat :-281€ (-0.5%)
Marge achat-revente :-16 419€ (-28.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 389,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 048,54€
Coût de l'assurance :6 492,50€
Taxe foncière : 755,53€/an
Soit par mois : 62,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 629,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 452,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture des murs.
Quantité: 10 m² de surface cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 12 m² de surface chambre
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: 25 m² de surface salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général, rafraîchissement léger possible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 100 €(202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 450€/m² = 4500€ (incluant remplacement éléments, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement chambres: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafond, main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (incluant peinture murs, main d'œuvre)
  • Électricité:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (incluant vérification, ajout de prises, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 555 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 606 €
Revenus locatifs : +7 555 €
Charges déductibles : -15 606 €
Résultat foncier Année 1 : -8 051 €(Déficit de 8 051 €)
Imputable sur revenu global : 8 051 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 506 €/an
Revenus locatifs : +7 555 €
Charges déductibles : -3 506 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 049 €/an
Prix d'achat du bien : 57 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 375 €(65% de 57 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 359 €/an
Calcul : 37 375 € × 3,636% = 1 359 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 555 €15 608 €2 493 €-8 053 €8 053 €--
27 706 €3 442 €2 427 €4 264 €---
37 861 €3 374 €2 358 €4 487 €---
48 018 €3 303 €2 288 €4 715 €---
58 178 €3 230 €2 214 €4 949 €---
68 342 €3 154 €2 138 €5 188 €---
78 509 €3 075 €2 060 €5 433 €---
88 679 €2 994 €1 979 €5 685 €---
98 852 €2 910 €1 895 €5 942 €---
109 029 €2 823 €1 808 €6 206 €---
119 210 €2 733 €1 718 €6 476 €---
129 394 €2 640 €1 625 €6 754 €---
139 582 €2 544 €1 529 €7 038 €---
149 774 €2 445 €1 430 €7 329 €---
159 969 €2 342 €1 327 €7 627 €---
1610 168 €2 235 €1 220 €7 933 €---
1710 372 €2 125 €1 110 €8 247 €---
1810 579 €2 011 €996 €8 568 €---
1910 791 €1 893 €878 €8 897 €---
2011 007 €1 771 €756 €9 235 €---
2111 227 €1 645 €630 €9 582 €---
2211 451 €1 515 €499 €9 937 €---
2311 680 €1 380 €364 €10 301 €---
2411 914 €1 240 €225 €10 674 €---
2512 152 €1 095 €80 €11 057 €---
TOTAL241 999 €73 529 €36 049 €168 470 €8 053 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 416 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 555 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 587 €-2 416 €+4 003 €
2+1 587 €+1 279 €+308 €
3+1 587 €+1 346 €+241 €
4+1 587 €+1 414 €+173 €
5+1 587 €+1 485 €+102 €
6+1 587 €+1 556 €+31 €
7+1 587 €+1 630 €-43 €
8+1 587 €+1 705 €-118 €
9+1 587 €+1 783 €-196 €
10+1 587 €+1 862 €-275 €
11+1 587 €+1 943 €-356 €
12+1 587 €+2 026 €-439 €
13+1 587 €+2 111 €-524 €
14+1 587 €+2 199 €-612 €
15+1 587 €+2 288 €-701 €
16+1 587 €+2 380 €-793 €
17+1 587 €+2 474 €-887 €
18+1 587 €+2 570 €-983 €
19+1 587 €+2 669 €-1 082 €
20+1 587 €+2 771 €-1 184 €
21+1 587 €+2 874 €-1 287 €
22+1 587 €+2 981 €-1 394 €
23+1 587 €+3 090 €-1 503 €
24+1 587 €+3 202 €-1 615 €
25+1 587 €+3 317 €-1 730 €
Total+39 675 €+50 541 €+-10 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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