Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface67m²
Coût Total126 860€
Loyer Annuel6 716€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 238,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

À découvrir sans tarder, cette maison de ville offre une belle opportunité pour un premier achat ou un projet locatif. Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine, d'une salle d'eau avec WC. L'étage dessert deux chambres avec placards (9,5m² et 17m²). Les combles aménageables d'environ 37 m² constituent un véritable atout pour augmenter la surface habitable. Chauffage au gaz de ville avec chaudière de 2015, toiture refaite en 2019, fenêtres en double vitrage, cave, cour et petits ateliers complètent l'ensemble. Des travaux de modernisation sont à prévoir, offrant la possibilité de repenser les espaces selon vos goûts. Située à proximité des commerces, écoles et services, cette maison présente un excellent potentiel.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 83 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Lauriane HERMIER - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Sens sous le numéro 979936671

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.080424, 3.291390
Total : 126 860€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 37 220€
Valeur du bien : 120 220€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6716€/an
Fourchette totale : 457€ - 685€/mois
Fourchette annuelle : 5488€ - 8220€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 472,5 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 658 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-15 658€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-28 202€ (-28.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,72€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 653,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 609,57€
Coût de l'assurance :9 514,50€
Taxe foncière : 671,64€/an
Soit par mois : 55,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 559,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 220 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 020€
    Isolation combles: 67 m² × 60€/m² = 4020€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 716 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 860 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 405 €
Revenus locatifs : +6 716 €
Charges déductibles : -42 405 €
Résultat foncier Année 1 : -35 688 €(Déficit de 35 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 288 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 185 €/an
Revenus locatifs : +6 716 €
Charges déductibles : -5 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14288.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 716 €42 409 €4 136 €-35 692 €21 400 €14 292 €14 292 €
26 851 €5 077 €4 025 €1 773 €--12 519 €
36 988 €4 962 €3 910 €2 025 €--10 493 €
47 128 €4 843 €3 791 €2 284 €--8 209 €
57 270 €4 721 €3 668 €2 550 €--5 660 €
67 416 €4 594 €3 541 €2 822 €--2 838 €
77 564 €4 462 €3 410 €3 102 €---
87 715 €4 327 €3 274 €3 388 €---
97 869 €4 186 €3 134 €3 683 €---
108 027 €4 042 €2 989 €3 985 €---
118 187 €3 892 €2 840 €4 296 €---
128 351 €3 737 €2 685 €4 614 €---
138 518 €3 577 €2 525 €4 941 €---
148 688 €3 412 €2 360 €5 277 €---
158 862 €3 241 €2 189 €5 621 €---
169 039 €3 064 €2 012 €5 975 €---
179 220 €2 882 €1 830 €6 338 €---
189 405 €2 693 €1 641 €6 711 €---
199 593 €2 498 €1 446 €7 094 €---
209 785 €2 297 €1 245 €7 488 €---
219 980 €2 089 €1 037 €7 892 €---
2210 180 €1 874 €821 €8 306 €---
2310 383 €1 651 €599 €8 732 €---
2410 591 €1 421 €369 €9 170 €---
2510 803 €1 184 €132 €9 619 €---
TOTAL215 130 €123 135 €59 610 €91 995 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 716 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 410 €-6 420 €+7 830 €
2+1 410 €0 €+1 410 €
3+1 410 €0 €+1 410 €
4+1 410 €0 €+1 410 €
5+1 410 €0 €+1 410 €
6+1 410 €0 €+1 410 €
7+1 410 €+79 €+1 331 €
8+1 410 €+1 017 €+393 €
9+1 410 €+1 105 €+305 €
10+1 410 €+1 196 €+214 €
11+1 410 €+1 289 €+121 €
12+1 410 €+1 384 €+26 €
13+1 410 €+1 482 €-72 €
14+1 410 €+1 583 €-173 €
15+1 410 €+1 686 €-276 €
16+1 410 €+1 793 €-383 €
17+1 410 €+1 902 €-492 €
18+1 410 €+2 013 €-603 €
19+1 410 €+2 128 €-718 €
20+1 410 €+2 246 €-836 €
21+1 410 €+2 367 €-957 €
22+1 410 €+2 492 €-1 082 €
23+1 410 €+2 620 €-1 210 €
24+1 410 €+2 751 €-1 341 €
25+1 410 €+2 886 €-1 476 €
Total+35 250 €+27 598 €+7 652 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →