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maison vente 4 pieces continvoir 86m2

VilleContinvoir (37)
Surface86
Coût Total130 900
Loyer Annuel8 784
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 500 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 052,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison de village en TUFFEAU Composée d'une cuisine aménagée et équipée, Séjour/Salon avec cheminée, Chambre, salle d'eau/WC, Un second WC. Au dessus un grand palier et une chambre. Chaufferie/buanderie. Chauffage central alimenté par une chaudière à granulés, la maison est raccordée au tout à l'égout, fibre possible, double vitrage, volets motorisés sur 6 fenêtres, volets manuels sur 2 fenêtres et la porte.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 318 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Monique Paumier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 827736679, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Continvoir
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37340
Total : 130 900
Prix d'acquisition : 90 500
Travaux : 33 160
Valeur du bien : 123 660
Frais de notaire : 7 240
Coût estimé : 7 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 732€/mois
Loyer annuel estimé : 8784€/an
Fourchette totale : 557€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 6683€ - 11547€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :959,96 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 557
Prix d'achat :90 500
Décote à l'achat :+7 943 (+9.6%)
Marge achat-revente :-48 343€ (-58.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 595,07
Coût de l'assurance :11 453,75
Taxe foncière : 878,44€/an
Soit par mois : 73,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage central alimenté par chaudière à granulés
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité d'optimiser le chauffage
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 160(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 160
    Isolation combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 200
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Continvoir (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 784 €/an
Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 891
Revenus locatifs : +8 784
Charges déductibles : -38 891
Résultat foncier Année 1 : -30 106(Déficit de 30 106 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 706
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 731 €/an
Revenus locatifs : +8 784
Charges déductibles : -5 731
Résultat foncier Années 2+ : 3 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8706.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 825(65% de 90 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 139 €/an
Calcul : 58 825 € × 3,636% = 2 139
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 78438 8954 398-30 11021 400 €8 710 €8 710 €
28 9605 6184 2813 342--5 368 €
39 1395 4974 1613 642--1 726 €
49 3225 3724 0363 950---
59 5095 2433 9064 266---
69 6995 1093 7734 590---
79 8934 9713 6344 922---
810 0914 8283 4915 263---
910 2924 6793 3435 613---
1010 4984 5263 1905 972---
1110 7084 3683 0316 340---
1210 9224 2042 8676 719---
1311 1414 0342 6977 107---
1411 3643 8592 5227 505---
1511 5913 6772 3407 914---
1611 8233 4892 1538 334---
1712 0593 2951 9588 764---
1812 3003 0941 7579 207---
1912 5462 8861 5499 661---
2012 7972 6711 33410 127---
2113 0532 4481 11110 605---
2213 3142 21888111 097---
2313 5811 97964311 601---
2413 8521 73339612 119---
2514 1291 47814112 651---
TOTAL281 367130 17063 595151 19821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 198
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 845 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 845-6 420+8 265
2+1 8450+1 845
3+1 8450+1 845
4+1 845+667+1 178
5+1 845+1 280+565
6+1 845+1 377+468
7+1 845+1 477+368
8+1 845+1 579+266
9+1 845+1 684+161
10+1 845+1 792+53
11+1 845+1 902-57
12+1 845+2 016-171
13+1 845+2 132-287
14+1 845+2 252-407
15+1 845+2 374-529
16+1 845+2 500-655
17+1 845+2 629-784
18+1 845+2 762-917
19+1 845+2 898-1 053
20+1 845+3 038-1 193
21+1 845+3 182-1 337
22+1 845+3 329-1 484
23+1 845+3 480-1 635
24+1 845+3 636-1 791
25+1 845+3 795-1 950
Total+46 125+45 359+766
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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