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Immeuble 7 pièces 212 m²

VilleVesoul (70)
Surface212
Coût Total196 680
Loyer Annuel25 162
Rentabilité12.79%
Cashflow/mois+595
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 000 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 665,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IMMEUBLE AU CENTRE VILLE DE VESOUL DE TROIS APPARTEMENTS, 2 APPARTEMENTS TYPE 3 ET UN GRAND T1

Pour investisseurs, petit immeuble de 4 appartements au centre ville de Vesoul (vendu un type2), reste un appartement T3 de 85m2 au rez de chaussée libre, un appartement T3 de 85m2 au 1 étage loué jusqu'au mois de juillet et un grand appartement T1 de 40m2 utiles, libre, et un local brut de 15m2+cave Pas de travaux à prévoir sur la copropriété, parking à proximité et commerces, honoraires inclus charges vendeur. Renseignements et rendez vous du lundi au samedi de 8h à 20 h

Cette annonce référence 333800 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PATRICK ZORAN (EI) immatriculé au RSAC de BESANCON (25000) sous le numéro 34942584300043.

Prix du bien : 141 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 21 Charges prévisionnelles annuelles : 3 000,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/12/2023 Score DPE : 232 kWhEP/m²/an Score GES : 9 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1460.00 € et 2010.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 333800 Date de réalisation du diagnostic : 06/12/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 21 Charges prévisionnelles annuelles : 3000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 460 € et 2 010 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.626854, 6.165412
Total : 196 680
Prix d'acquisition : 141 000
Travaux : 44 400
Valeur du bien : 185 400
Frais de notaire : 11 280
Coût estimé : 11 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.85€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2097€/mois
Loyer annuel estimé : 25162€/an
Fourchette totale : 1665€ - 2641€/mois
Fourchette annuelle : 19981€ - 31688€/an
Rentabilité brute :12.79%
Fourchette de rentabilité :10.16% - 16.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 153,13 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 463
Prix d'achat :141 000
Décote à l'achat :-103 463 (-42.3%)
Marge achat-revente :47 783€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 041,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 707,93
Coût de l'assurance :17 209,50
Taxe foncière : 2 516,23€/an
Soit par mois : 209,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 096,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 501,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :595,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour améliorer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:500
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (peinture et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 162 €/an
Calcul : 2 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 680 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 516 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 402
Revenus locatifs : +25 162
Charges déductibles : -57 402
Résultat foncier Année 1 : -32 240(Déficit de 32 240 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 840
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 002 €/an
Revenus locatifs : +25 162
Charges déductibles : -13 002
Résultat foncier Années 2+ : 12 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10839.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 650(65% de 141 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 333 €/an
Calcul : 91 650 € × 3,636% = 3 333
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 16257 4096 804-32 24621 400 €10 846 €10 846 €
225 66612 8306 62612 835---
326 17912 6466 44113 533---
426 70212 4556 25014 248---
527 23612 2576 05214 980---
627 78112 0525 84715 730---
728 33711 8395 63516 498---
828 90411 6195 41517 284---
929 48211 3925 18718 090---
1030 07111 1564 95118 915---
1130 67310 9124 70719 761---
1231 28610 6594 45520 627---
1331 91210 3974 19321 515---
1432 55010 1263 92222 424---
1533 2019 8453 64123 356---
1633 8659 5553 35024 310---
1734 5429 2543 04925 289---
1835 2338 9422 73726 292---
1935 9388 6192 41427 319---
2036 6578 2852 08028 372---
2137 3907 9381 73429 452---
2238 1387 5801 37530 558---
2338 9007 2081 00431 692---
2439 6786 82461932 855---
2540 4726 42622134 046---
TOTAL805 956298 22398 708507 73321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 507 733
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 284-6 420+11 704
2+5 284+597+4 687
3+5 284+4 060+1 224
4+5 284+4 274+1 010
5+5 284+4 494+790
6+5 284+4 719+565
7+5 284+4 949+335
8+5 284+5 185+99
9+5 284+5 427-143
10+5 284+5 675-391
11+5 284+5 928-644
12+5 284+6 188-904
13+5 284+6 454-1 170
14+5 284+6 727-1 443
15+5 284+7 007-1 723
16+5 284+7 293-2 009
17+5 284+7 587-2 303
18+5 284+7 887-2 603
19+5 284+8 196-2 912
20+5 284+8 512-3 228
21+5 284+8 835-3 551
22+5 284+9 167-3 883
23+5 284+9 508-4 224
24+5 284+9 856-4 572
25+5 284+10 214-4 930
Total+132 100+152 320+-20 220
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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