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Maison de village 4 pièces à Séranon

VilleSéranon (06)
Surface83m²
Coût Total164 130€
Loyer Annuel12 429€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 325,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 4 pièces

A Renover, maison de village 4 pièces sur 2 niveaux au centre village de Séranon : de plain-pied une grande entrée, une salle d'eau, un wc, une chambre et une pièce pouvant servir d'espace nuit ou bureau. A l'étage, séjour, cuisine indépendante et une chambre. Environnement calme, volumes généreux. La maison est à rénovée, idéal pied à terre, primo-accédant ou investissement locatif.

Ville : Séranon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Coordonnées : 43.773810, 6.704150
Total : 164 130€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 45 330€
Valeur du bien : 155 330€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 8.70€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12429€/an
Fourchette totale : 722€ - 1485€/mois
Fourchette annuelle : 8668€ - 17821€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 898,55 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 580 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-130 580€ (-54.3%)
Marge achat-revente :76 450€ (31.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 849,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 340,17€
Coût de l'assurance :14 361,38€
Taxe foncière : 1 242,89€/an
Soit par mois : 103,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 035,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations pour rafraîchir la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec murs légèrement usés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Parquet récent, entretien nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 330 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:3 320€
    Isolation combles: 83 m² × 40€/m² = 3320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:560€
    Peinture cuisine: 8 m² × 70€/m² = 560€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture salon: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture chambre: 12 m² × 70€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Entretien parquet chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:840€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 70€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Séranon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 429 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 130 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 243 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 445 €
Revenus locatifs : +12 429 €
Charges déductibles : -52 445 €
Résultat foncier Année 1 : -40 016 €(Déficit de 40 016 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 616 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 115 €/an
Revenus locatifs : +12 429 €
Charges déductibles : -7 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 314 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18615.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 429 €52 450 €5 303 €-40 021 €21 400 €18 621 €18 621 €
212 677 €6 977 €5 159 €5 701 €--12 921 €
312 931 €6 829 €5 011 €6 102 €--6 818 €
413 190 €6 676 €4 859 €6 514 €--305 €
513 453 €6 518 €4 700 €6 936 €---
613 722 €6 355 €4 537 €7 368 €---
713 997 €6 186 €4 369 €7 811 €---
814 277 €6 012 €4 194 €8 265 €---
914 562 €5 832 €4 014 €8 731 €---
1014 854 €5 646 €3 828 €9 208 €---
1115 151 €5 453 €3 636 €9 697 €---
1215 454 €5 255 €3 437 €10 199 €---
1315 763 €5 050 €3 232 €10 713 €---
1416 078 €4 837 €3 020 €11 241 €---
1516 400 €4 618 €2 801 €11 781 €---
1616 728 €4 392 €2 575 €12 335 €---
1717 062 €4 158 €2 341 €12 904 €---
1817 403 €3 917 €2 099 €13 487 €---
1917 752 €3 667 €1 850 €14 084 €---
2018 107 €3 409 €1 592 €14 697 €---
2118 469 €3 143 €1 325 €15 326 €---
2218 838 €2 868 €1 050 €15 971 €---
2319 215 €2 583 €766 €16 632 €---
2419 599 €2 289 €472 €17 310 €---
2519 991 €1 986 €168 €18 006 €---
TOTAL398 101 €167 104 €76 340 €230 997 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 997 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 610 €-6 420 €+9 030 €
2+2 610 €0 €+2 610 €
3+2 610 €0 €+2 610 €
4+2 610 €0 €+2 610 €
5+2 610 €+1 989 €+621 €
6+2 610 €+2 210 €+400 €
7+2 610 €+2 343 €+267 €
8+2 610 €+2 480 €+130 €
9+2 610 €+2 619 €-9 €
10+2 610 €+2 762 €-152 €
11+2 610 €+2 909 €-299 €
12+2 610 €+3 060 €-450 €
13+2 610 €+3 214 €-604 €
14+2 610 €+3 372 €-762 €
15+2 610 €+3 534 €-924 €
16+2 610 €+3 701 €-1 091 €
17+2 610 €+3 871 €-1 261 €
18+2 610 €+4 046 €-1 436 €
19+2 610 €+4 225 €-1 615 €
20+2 610 €+4 409 €-1 799 €
21+2 610 €+4 598 €-1 988 €
22+2 610 €+4 791 €-2 181 €
23+2 610 €+4 990 €-2 380 €
24+2 610 €+5 193 €-2 583 €
25+2 610 €+5 402 €-2 792 €
Total+65 250 €+69 299 €+-4 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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